眼下合肥楼市已连续6个月销售破万套，商品房均价首次开始逼近5000元大关。投资投机资金蜂拥入场，房价快速上涨。为此，中央宏观调控政策果断转向：在支持住房的自住和改善需求同时，抑制投资投机性购房。此举将会对合肥楼市产生怎样的影响？

　　火爆楼市易生泡沫

　　安居问题是眼下社会关注的热点话题。而房地产业在全社会灼热的目光下，也完成了一次戏剧化的V型反转：从2009年初的谷底，站回去年岁末时牛气冲天的峰巅。

　　去年初，一个个售楼处门可罗雀的情形，人们还记忆犹新；一转眼，汹涌人潮却重新在新楼盘边聚集，“地王”、“涨价”、“捂盘”……重新成为社会聚焦热点。在2010年新年钟声敲响之际，合肥楼市已连续6个月销售破万套，省城商品房每平方米均价首次开始逼近5000元大关。

　　上半年，合肥楼市低开高走，逐月升温，下半年骤然划出一根陡峭的大阳线，成交均价、套数，面积……全部一路上扬。 2009年，合肥住宅销售套数近11.6万套，销售最旺的11月，卖掉的住宅是1月的4倍，让人站在岁末回望，有恍如隔世之感。房价更是涨声一片，全市住宅销售均价从去年1月的3966元/㎡，升至去年11月的4654元/㎡。从另一个侧面体现了楼市“高温”的，是异常红火的土地市场。全市一年出让6972亩土地，总成交金额近190亿元，创历史新高。

　　楼市从峰回路转到高歌猛进，应该说，依托的是走出金融危机“寒流”、不断向好的经济基本面，是欣欣向荣的城市经济。而降首付、免个税、降利息、公积金上调……中央和省市一系列“连环”托市措施，无疑是市场“衰盛”转化最重要的“催化剂”。

　　而随着楼市变“火”，投资投机资金蜂拥入市，“炒房风”再次抬头。去年国庆，合肥某楼盘开盘，一名神秘男子一口气买下17套小户型套房。除了出现这种令人咋舌的“饕餮”胃口，现场其他一买就是两、三套的，同样也大有人在。这虽属个案，却是一种相当灵验的市场风向标——当市场重现炒房者身影，房价走势只会是接着涨。最终，合肥去年10月份商品房均价，比9月份暴涨了近300元/㎡。

　　从全国看，根据国家统计局数据，从去年3月至11月,全国70个大中城市房屋售价连涨9个月，且环比涨幅逐月扩大，从去年3月的0.2%，一路涨到去年11月的5.7%。涨势从一线城市向二、三线城市蔓延。

　　当市场的虚火让人越来越感到担心时，中央宏观调控政策果断转向：在支持住房的自住和改善需求同时，抑制投资投机性购房。政策“降温”，给楼市又一次带来了新变数。

　　“降温措施”密集出台

　　今年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，出台11条措施，包括二套房贷首付不得低于40%、省级政府对房地产市场稳定负总责、加大对金融机构房地产贷款业务监管等。

　　这是近一个月内，国家层面的第5次出手，通过政策的“调控之手”,为又沿着非理性轨道蹭蹭上蹿的楼市踩“刹车”、降“虚火”。

　　在此之前，2009年12月9日,二手房营业税免征时限，由“2年”变成了“5年”；12月14日，国务院常务会议提出，“遏制部分城市房价过快上涨势头”，出台增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等“国四条”；12月17日，五部委出台规定，拿地首付不得低于50%；12月23日，财政部等制定新政策，五年内非普通住宅转让全额征营业税。

　　一系列密集的“降温措施”，其具体效应的充分显现虽有待时日，但释放出的强烈政策调整信号，对市场的心理影响立竿见影。去年12月，合肥住宅销售为12172套，比11月下降了2708套；从成交面积上来看，12月为116.5万㎡，比11月下降了28.7万㎡。而从1月上旬的合肥楼市销售量看，消费者观望情绪还在蔓延。

　　此外，也有专家指出，调控政策的“导向”作用，可能大于实际的效益。一是与以前的楼市调控手段相似，多数政策实际一直在实施，包括二套房首付超四成、增加保障性住房等。二是调控能否落在实处，更取决于地方政府的意愿强不强，执行力度大不大。三是利率维持较低水平这一现实背景，为房地产行业整体向好，提供强有力的支撑。而宏观调控，更多的是保持房地产业的“生态平衡”，其主旨绝不是让房价大起大落。

　　市场对调控反应不一

　　在密集政策出台冲击下，购房者、开发商和炒房者心态不一，反应和预期也不尽相同。

　　“很难奢望房价会有较大回落。 ”合肥市民马婧说，从几年来的政策和市场的“轮回”看，房价总是在“螺旋式”上升、“波浪式”前进，真需要买房住，还是要早出手。记者调查中发现，像小马这样对房地产宏观调控信心不足的市民，为数并不少。

　　王建是合肥市一家房地产销售代理公司的分析员，他承认现在的交易量萎缩了不少，“目前比去年10月份下降50%左右，政策调控的影响还是很大的。”他分析说，新政在两个方面提高了买房者的成本。一是首付比例。以50万总房价算，首付最少也会增加5万。再一方面是利率的提高。此前二套房利率可以打8.5折，甚至8折的优惠，而现在不但没了优惠，甚至要求在基准利率基础上再上调10%。 “两者相加，不管是自住还是投资，人们出手时都会细心掂量一番。 ”

　　业内人士估计，目前交易量虽然急速下跌，但房价依然很难降下来。“去年下半年房市井喷，开发商资金大量回笼，资金链运转顺畅，而并未大量拿地，资金宽裕，纵然销售受阻，还是可以捂盘惜售。 ”

　　“市场还处在观望状态，调控会不会向纵深发展，有没有后续有力措施，地方配套措施能不能跟上？这些，决定了这一轮房产调控到底能走多远。 ”一位业内人士对记者作出判断。(记者 史力 吴晓征)