近日，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“国十一条”)。新一轮楼市调控正处“进行时”，相关部门、各地政府陆续推出配套实施措施。近期，不少城市楼市成交量明显回落。与此同时，“地王”仍在推陈出新，信贷及资本对楼市偏好一时难改，观望氛围逐渐浓厚。楼市调控面临“窗口期”，房价离“理性回归”有多远？

　　调控发力造成楼市降温

　　上海“网上房地产”显示，元旦三天假期内，全市一手商品住宅累计成交仅186套。4日、5日，虽然回升至400多套，但与去年年底动辄七八百套的日成交量相比已是大幅回落。北京的楼市近期也同样遇冷，元旦期间北京市二手住宅网签套数仅58套，比2009年同期下降64.8%。

　　中原地产人士认为，近日楼市“降温”，有天气寒冷等因素，但根本原因还是新一轮调控政策逐渐“发力”。继去年12月国务院常务会议决定终止营业税优惠、提出楼市调控四条措施后，相关部门、各地政府陆续出台具体措施。日前下发“国十一条”更是再度奏响调控强音。“国十一条”要求，二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　新老问题交织考验调控

　　“成交量下来，但价格并没有下跌。”上海中原地产一家门店的负责人说，现在形势不明朗，开发商、房主和买房者都在观望，“很难说今年一季度以后房价是跌还是涨”。

　　上海永庆房屋副总经理陈史翎说，既要鼓励居民合理购房需求，又要遏制房价继续上涨，“本轮调控所承受的压力估计超过以前”。多位业内人士担心，房地产短期内仍将是买方市场，在此情况下，增加的契税等交易成本最终可能转移给购房者，从而抬高房价。

　　另一方面，“地王”依然在推陈出新。2009年12月22日、23日，广州、上海即先后诞生总价、单价“地王”。广州成交的地块出让价高达255亿元，由三家上市房企联手获得；上海拍出的地块楼板价超过3.2万元/平方米，被具有央企背景的地产大鳄摘下。一知名港资房企负责人说，经过2009年的销售回款、股市融资、银行授信等途径，不少大型房企的资金实力已“深不可测”；提高土地出让首付款，可能会对中小型房企抢地有所抑制，但对那些地产“大鳄”的约束力有限。

　　“银根”方面，不少业内人士指出，在保持货币政策连续性和稳定性的前提下，地方政府和银行很难对房地产贷款踩急刹车；房地产开发贷和个贷仍将是银行“欲拒还迎”的优质产品。宏观经济、地方政府对房地产的倚重短期内难以摆脱。据了解，来自房地产业的收入占据了许多省市2009年新增财政收入的半壁江山。

　　回归理性需根治“顽疾”

　　根治房价过高问题，非一日、一年之功能够实现。针对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策，住房城乡建设部明确要及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。有的地方领导明确表态，过高的房价、地价不仅不利于民生，对城市的可持续发展和财政收入的平稳增长也都有极大的危害，必须研究制度性举措，克服对土地收入的偏好。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析，要使房地产步入“稳定成熟”的状态，需要打破多重“藩篱”：要“调理市场”，保持适度的房地产投资规模，实现住宅供求总量基本平衡；要“完善制度”，建立健全信息透明、交易安全的房地产登记体系；健全住房市场监测制度，加大对项目开发进度、住宅供求和价格变化、投资投机行为的监测力度，完善土地供应机制。

　　专家还建议，应把为房地产“减压”和为民生“加码”结合，提高房地产税收、土地出让金等政府收入中用于保障性住房的比例。中国人民大学财政金融学院教授安体富也指出，“实施物业税等政策将对房价的非理性上涨起到抑制作用，但要严格细化规定，如不要增加普通百姓的负担，而对别墅、高级住房、闲置住房则可以实行高税率等等。”此外，还应加强政策引导和监督，要密切关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策。要着力优化信贷结构，落实有保有控的信贷政策。

　　新房成交均价同比下降8.9%

　　今年房价不太可能大幅下跌

　　今年第一周市内六区新建商品住宅共成交455套，成交面积4.83万平方米，成交均价12653元/平方米，成交均价环比下降了8.9%。二手房共成交425套，成交面积3.34万平方米，环比下降了59.7%；成交均价小幅上涨，达到8436元/平方米。

　　新年第一周开局有点冷

　　据中原地产(天津)投资顾问部统计，上周市内六区的新房价格比较稳定，成交量则普遍下降，但河东区受部分楼盘开盘集中备案影响，成交2.08万平方米，环比上涨了431.9%，一跃成为全市第一。在成交价格方面，和平、河东、河北区均有所上涨，而河西、南开和红桥区成交价格再一次下降。市内六区成交均价为12653元/平方米，环比下降8.9%。二手房市场方面，上周天津市各区成交量均出现了大幅下滑，市内六区成交面积环比下降了59.7%。中原地产(天津)投资顾问部薛秋宇预计，未来整体市场成交量会缓慢回升，价格波动不大，一二月份将成为今年的价格低谷。

　　购房者观望开发商让利

　　年初以来，很多楼盘都推出了各种优惠方式吸引购房者，然而购房者却不买账，楼市开始弥漫观望气氛。市中心某新盘销售人员介绍说，预计春节前后将会开盘130余套房源，但现在认购卡只销售了80张。据了解，该楼盘对于购买认购卡的客户购房优惠非常大，不仅5万元购卡费用可抵7万元房款，还可以享受2%的总房款优惠。而老城厢某楼盘元旦期间推出的特惠房源，总房款的优惠幅度甚至达到了10%。相对于新房市场的冷清，二手房市场有过之而无不及。“去年年底每天店内都是人满为患，而今年伊始，购房者、卖房人似乎都人间蒸发了，店内经纪人都闲了好几天了。”

　　专家观点

　　今年市区房价仍有上涨空间

　　新年第一周楼市的下跌走势是否意味着今年房地产市场将会回归理性呢？中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰认为，影响房价涨跌的直接因素是楼市供求关系，如果今年天津市房地产市场没有出现明显的供大于求现象，那么今年房价大幅下跌的可能性不大。

　　蒋云峰分析，2008年全国房地产开发用地出让面积下降，同时部分项目或停工或缓建，导致2009年全国商品住宅供不应求，而这一问题目前依然存在。2009年1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降15.4%，房屋新开工面积去年才由负增长转为正增长。这就意味着，2010年上半年的供应依然偏紧。至于需求方面，由于调控措施不断出台，预计今年投资投机需求比去年将有所萎缩，而结婚、拆迁造成的刚性需求受到的影响较小，符合“改善需求”标准的二次置业者，仍会保持一定活跃度。“从目前的政策环境来看，今年商品住宅的供求关系将有所改善，但不容易出现明显的供大于求，整体来看价格将处于理性平稳的状态，市区房价仍有上涨空间，整体下跌空间有限。但进一步政策以及实际执行力度仍属未知，对房价的影响也需要进一步观察。”(城市快报记者姚华)