2009年年底政策调控的威力从2010年1月开始显现。新年伊始,一手房、二手房均出现了价格下跌或者价量齐跌的局面。按照传统惯例,一轮新的房地产调控政策的落地,必然会有一段市场消化期,在市场迷蒙的情形下,交易量的冷清会导致价格的下滑。2010年的楼市众说纷纭,按照目前的情形推断,有业内人士表示,楼市还将继续遇冷。也有观点认为,因为2010年的经济大环境仍未完全复苏,在保增长的要求下房地产并不会受到太大影响。而对于有购房刚需的市民,深圳市美联物业全国研究中心主任徐枫建议半年关注一手房市场,下半年关注二手房市场。

　　营业税减免新政生效二手房成交量降八成

　　市房地产权登记中心相关人士日前对媒体透露,自1月1日凌晨起,营业税减免新政策开始生效,元旦假期后正式施行,现在去登记中心办理过户的都是按新规操作。这一政策虽然对普通住宅并不影响,但是对于二手房市场的影响却非常大,有业内人士向记者表示,进入1月份二手房成交非常冷淡,看房量大减。

　　来自深圳规划与国土资源委员会的数据显示,2009年12月最后一周,深圳二手房日均成交数据在1200套以上。而元旦后的首个工作日,二手房成交量为230套,较之以前下滑80%以上。

　　市房地产权登记中心工作人员表示,元旦过后的首个工作日,登记中心的人流量明显减少。“元旦之前登记中心过户非常火爆,单日成交多在1000套以上。节后成交就比较冷淡,1月4日的成交只有200多套,5日上午也比较平淡,跟之前的状况有明显不同。”

　　中原、世华等中介公司的统计显示,2009年12月二手房成交环比下跌二成以上,部分更高达三成。“元旦3日继续了这种跌势,成交很冷淡,看房客户也少了很多,成交环比去年12月同期下滑五成以上。”深圳中原地产总经理李耀智表示。

　　安居客深圳负责人则告诉记者,目前深圳很多的中介不看好市场,因为“市场这样下去的话,投资客少了很多,地产中介也没有赚头了”。

　　世华地产研究中心总监肖小平的说法也印证了该负责人的观点,肖小平表示,元旦除了业主和买家僵持外,经纪人受到2009年12月成交放缓的影响,积极性也受挫,这也是导致了成交的冷淡的一大原因。

　　新房成交价量均大跌

　　根据深圳市规划和国土资源委员会的官方数据,上周(2009年12月28日至2010年1月1日),全市共成交一手住宅1035套,环比前一周下降7.42%,其中龙岗区环比上涨73.13%,盐田区上涨171.42%,其余各区均出现不同程度下降。新房价格方面,上周全市成交均价每平方米21493元,与前一周均价每平方米26195元相比,每平方米下跌4702元,跌幅达17.95%。

　　面对2009年的高房价,12月上旬政府的调控政策频出,措辞也一次比一次严厉,嗅觉灵敏的深圳购房者蜂拥赶搭政策末班车,因此在上周的前半周,成交还算火爆。但是翻年过后,成交量呈现冰火两重天的局面。根据统计,元旦3天,深圳成交总数288套,日均96套,成交均价23674元/平方米。有调查称,有多个在售楼盘成交减少。尽管开发商表示出现这样现象确实有政策的因素,但主要还是因为元旦为市场的传统淡季。但市场人士认为,受到政策的影响,深圳楼市已经有所降温,近期观望情绪笼罩,刚性需求均在持币观望,投资炒房者因对政策的反应灵敏而更是按兵不动或者提前退市。

　　豪宅在2009年一路领涨,价格高到令人咋舌的地步,但是购买者仍然趋之若鹜。2009年12月29日,鸿威海怡湾开盘,现场火爆甚至引发了哄抢冲突事件。据报道称,近400名客户在已经交了20万元诚意金的情况下,却被告知仅剩下少量高价单位或低得看不到海的“垃圾楼层”,较优越的单位已“提前消化”。

　　VIP客户当场表示不满,有客户掀翻主席台的抽签箱,最终引发“集体抗议”。开发商紧急决定加售30套新房供客户选择,才得以平息。

　　后海某豪宅项目工作人员向记者透露,豪宅的购买者大都是投资客,他们对于政策的把握和敏感度非常高,一遇到风吹草动立刻就会有所行动。该工作人员告诉记者,豪宅销售目前也是疑云重重,1月1日过后,销量明显回落,“元旦三天去踩盘,发现成交量几乎为零,目前看来,投资者的观望心理还是相当严重的。”

　　自住购房者应关注下半年二手房市

　　2010年楼市走势如何,是会延续目前僵持状态下的低迷,还是会重现2009年的奇迹?市民该如何选择购房时机?业内观点纷纭。

　　美联物业三级市场总经理江少杰认为,买卖双方的僵持在1月仍会继续,再加上1月是传统的淡季,估计成交量会跌至1万套左右。肖小平认为,营业税细则已经出台,但更多政策并未出台,业主普遍还在观望。“购房者现在买房,过户就会在春节前后才能办完比较麻烦,这些都将制约1月份的成交量。”

　　形势虽不明朗,开发商在回应调控时均称对楼市政策仍然乐观。1月6日,在“中国地产新视角高峰论坛”上,金地集团总裁张华纲直言,2010年开发商“不差钱”仍会持续,他说,目前开发商资金充裕,“没有降价卖房”的动力,因此明年楼市并没有下调的可能,从近期一些开发企业拿地的状态来看,也表现出对市场的乐观。

　　对于市民置业的建议,安居客深圳负责人表示,建议自住需求的市民在关注“金九银十”的二手房房市。而美联物业全国研究中心主任徐枫则在研究报告中建议购房者上半年关注一手房市场,下半年关注二手房市场。“上半年关注一手房因为发展商有可能求量不求价,在年后抓紧时间销售,因此一手房的优惠机会比较大。2009年楼市的快速复苏超出了绝大多数发展商的预料,因此在2008年没有来得及储备土地的发展商急忙在2009年有所动作。但该年度地价的上涨又超出了他们的预期。因此对于发展商而言,特别是需要长线发展的中大型企业,20此需要从销售端回笼。第二个10年是寻找土地的好时机。但土地成交势必牵制一部分资金,因原因是预计上半年四大城市新房大量上市,消费者可伺机寻找合适的物业。”

　　而下半年关注二手房市场是因为一手房全年的成交价格将不会出现大调,预计在中—内环线内供应的一手房价格将持续冲高,开盘价至少比同质楼盘高5%。高企的房价将推动需求进入二手市场。因此下半年将有利于二手房的成交。同时,调控政策陆续出台,观望气氛将会持续一段时间,出现所谓的“牛皮市”。在大部分人看空市场时,总有些人买家趁着业主急售,以相对低廉的价格换楼。2010年全年都会有不少被抛售的笋盘。上半年可能被一手房抢了风头,但下半年它们将会现山露水。

　　此外,按照预计,2010年租金下调将告一段落,到年末租金将基本企稳,且长期看涨,带动部分投资客回场。

　　南方日报记者苏妮