虽然年末楼市冲高热情意犹未尽，但是周一(24日)国务院常务会议上提出的“一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。”等管理意向，已开始给一路飙升的楼市出示“警示牌”，也为来年楼市行情埋下了伏笔。

　　岁末之际，总结2009年楼市，从年初的清冷，到年中的突飞猛进，再到年末的恐慌爆发，可谓“惊心动魄。

　　截止12月中旬，天津商品住宅市场成交已基本达到1500万平方米，比天津2005年第一次成交高点1000万平方米左右的成交量提高了50%，呈现出强劲的交易需求和能量释放过程。业内人士总结今年楼市特点认为，除了宏观因素，天津城市特殊的发展前景也是2009年行情爆发和持续的基础，但是从需求能量高度释放的走势来看，2010年即使没有政策“警示”，楼市也不一定再持续今年这样屡创新高的走势。

　　一手房市场

　　比2007年更火热

　　三个节点 三次上升

　　连夜排号、高价买房……年末市场是在上演“最后的疯狂”还是预示明年楼市热潮不落，这让很多有经验的分析师也感到疑惑。即使是2004年、2007年楼市火爆期，行情也在年末有所顾虑，但是今年行情就是这样“出人意料”。所以，今年住宅市场具有“出人意料”屡创新高的行情特点。

　　回顾今年商品住宅市场行情走势，有三大跨越转折及创新高“节点”：第一个节点是3月份。岁末年初时，市场弥漫着低迷气氛，据中原地产等机构统计，1月份天津商品住宅成交28.6万平方米，均价为6984元/平方米；2月份新建商品住宅成交56.6万平方米，环比上涨98%，成交均价为6713元/平方米，节日期间价跌量增行情出初露端倪，而进入3月份，天津住宅成交量突然大幅增长，共成交124万平方米，环比上涨了119%，创单月成交量环比涨幅历史新高，出现交易量回暖走势。同时，3月份成交均价环比下降，为6550元每平方米，显示出中低价房成交率先活跃的刚性需求释放特征。

　　第二个节点是5-6月份，伴随着成交量的大幅上涨，房价开始翻身。5月份商品房住宅成交128.5万平方米，成交均价为6923元/平方米，6月份商品住宅成交115.8万平方米，成交均价为7212元/平方米，接近2007年创下的7350 元/平方米的历史最高水平。房价上涨意味着改善型需求已开始入市，新一轮房价上涨开始显露苗头。

　　分析人士认为，上半年市场回暖主要有两大因素，一是2008年受到抑制的婚房、拆迁等刚性需求在年初房价下降时开始爆发式释放；二是政策影响，国家及地方政府推出的金融、税费、蓝印户口等各项政策刺激了行情启动。另外，上半年楼市的持续火爆，动力还来自于高档住房交易的快速反弹，高档房量价齐升，承接了刚性需求带来的启动行情并推波助澜，使行情再次冲高。天津仲量联行中报显示：天津高端住宅均价自去年第三季度开始下跌，经过三个季度的的调整，第二季度开始回升。与上一季度相比，第二季度价格总体上升2.6%，达到12380元/平方米。约三分之二项目价格提高400元到700元每平方米。

　　第三季度延续增长势头，量价齐升，但增幅比第二季度有所下降。第三季度全市共成交商品住宅399万平方米，环比上涨了13%，成交均价为7690元/平方米，环比上涨了10.8%，创历史新高。其中市中心区成交均价为11810元/平方米，滨海新区成交110万平方米，上涨幅度较大，反映出经过上半年刚性需求释放后，三季度市场供需热点向城市核心地段高端物业转移的趋势。

　　第三个节点是进入10月以来，恐慌性交易开始出现，由于通胀预期、优惠政策到期等因素，11月起市场出现了猛烈的恐慌性需求能量集中释放行情。戴德梁行月报显示，11月天津全市商品住宅成交面积124.4万平方米，环比增长14%，同比增长174%。其中市内六区商品住宅成交环比增长14.9%，同比增长159.4%；商品住宅成交价格为7834元/平方米，仍处于年度较高水平。而12月前两周的成交数据则显示，第一周全市新建商品住宅交易25.2万平方米，均价8067元/平方米。第二周成交面积32.8万平方米，环比上涨了9.3%；成交均价为8478元/平方米，环比上涨了5.9%；市内六区的平均房价已经达到了13000元/平方米以上历史新高，比1月份上涨三成以上，可见投资型高档购房需求的恐慌性释放。

　　合富辉煌认为，刺激楼市的多项政策和天津城市发展前景成为火爆的主要诱因，通胀预期是行情持续的新动力，而供不应求的市场局面也对房价上涨起到了推波助澜的作用。

　　行情暗藏两大悬念

　　与天津楼市历史上2004年和2007年的两次爆发性行情相比，今年行情具有交易量价上涨、节奏快、幅度大、投机性和投资性购房显著增量的特点。据联合地产等机构人士介绍，2003年下半年，大规模建设拆迁，引发了2004年天津商品房行情爆发，跨度到2005年，商品住宅交易量从不到500万平方米上涨到1000万平方米左右，同比增长超过50%。交易均价从3000-3500元/平方米一线，到3500-4500元/平方米左右。而2007年最具里程碑意义行情特点是房价逾越万元心理大关。从年中开始，天津市中心区和大部分边缘区域别墅均价快速达到每平方米万元以上，独栋别墅达到2万元/平方米以上，内环线区域、海河沿线、老城厢及梅江区域高层住宅也陆续突破每平方米万元大关，形成了高价房新平台和新的价格体系，从而对未来两年房价定位产生深远影响。而持续快速增长的2009年楼市暗藏的悬念主要有两方面：一是过快的价格上涨和投机、投资性购房将引发政府在宏观经济和政策方面的调整，其调整方式及力度将决定决定明年楼市行情走向。二是价格屡创新高，继续冲刺可能会吞噬明年的上涨空间，需要一段调整和续势期。

　　二手房市场

　　刷新单月成交最高纪录

　　年初启动年末成交涨三成

　　“11月，天津二手私产住宅共成交10851套，环比上涨37.8%，同比上涨340.6%，这是继今年7月天津二手私产住宅成交量首次突破1万套之后，本月成交总量再次破万，并刷新了7月单月成交最高值，创近年来天津市二手私产住宅单月成交历史新高。”这也是今年春季以来，二手房市场再次爆出的突破性行情。

　　实际上，从去年底开始，极度低迷的二手房市场已经率先出现回暖迹象。去年10月国家和地方政策松绑，使压抑了一年多的二手房交易能量有了释放契机，门店到访人数和成交量迅速增大。据我爱我家统计，春节过后，天津二手房市场成交量从每月不足2500套，快速上升到3月份的8000套，成交量增加三倍多，成交均价也从去5100元/平方米左右上涨到5500元/平方米一线，涨幅10%以上。活跃的二手房市场对商品房市场复苏和火爆起到了“导火索”及“加速器”的作用。

　　中原地产不动产分部人士分析说，如果说2009年天津楼市与北京、上海等主要城市相比有何个性特点，二手房市场的蓬勃发展首当其冲。一直以来，天津二手房市场与一线城市的的活跃程度有较大差距，二手房成交量与商品房成交量比例也有差距。分析二手房市场这强悍走势，我爱我家房屋租赁置换企划总监陈萌等专业人士认为，今年二手房行情来势迅猛并持续火热，首先是优惠政策带来的交易能量释放，其次是政刚性需求和改善型需求形成梯次成交合力。特别是进入12月以来，大限到期政策收紧的方向逐渐明朗，二手房交易也形成了“井喷”之势，据中原地产统计，进入12月以来，天津二手房周成交量达3000套以上，上周共成交3212套，成交均价为6293元/平方米，比上半年高30%左右。

　　行情暗藏政策导向悬念

　　今年初二手房市场行情的启动和年末“末班车”交易量的持续放大，主要是由于营业税等政策调整，因此政策变化也将对明年二手房市场行情起到决定作用。我爱我家人士认为，营业税的恢复体现出国家抑制投机、投资性住房需求的政策导向，而对于自住性刚性需求和改善性自住需求或将网开一面，因此目前不顾一切搭“末班车”并不可取，应充分考虑到慌忙交易交易可能产生的各种风险。另外，当“营业税2年改5年”已成定局，面对高企的房价“5年内普通住宅的差额征收” 也许成是购房者来年值得期待的政策。