2009年，在全球经济危机影响尚未褪尽之时，福州楼市不仅没出现众人预期中的拐点，而仍是走出了“四季如春”的上扬行情。回顾2009年，不仅用新的成交面积刷新了2007年史上最高峰时期纪录，同样在几日前的土地拍卖会上，15040元/平方米的楼面地价又创出了新的地王。

　　海西国策、宏观调控、开发商资金链充裕……众多背景之下，一路上行的房价在2010年将如何变化？房企将如何把握机会，寻求突围之道？中小户型房源有限，房价是否又会上扬？而大幅放量的大户型项目又会带给福州怎样的换房置业新理念？2010年的楼市是涨还是跌？其中的悬念，颇费思量。

　　1 土地供需矛盾持续突出？

　　本月25日，被称为“2009最后一拍”的土地拍卖会上，诞生了新“地王”。此次拍卖共推出9幅地块，均位于福州市区，经过3个小时的竞逐，9幅地块“名花有主”。值得一提的是，在第6幅地块拍卖中，冠城大通以总价4.03亿元拍下，楼面均价15040元/平方米，刷新了福州“地王”的纪录。

　　业内人士表示，今年政府推地力度不大。相关数据也佐证了业内人士的分析。

　　今年福州五城区共拍出30幅、1412亩土地，与往年相比，大为减少。“面对全市数十家的开发商，平均下来，每家开发商的储备用地真的是‘少得可怜’。”对此，业内人士王先生不无感慨。从成交地块所处区域来看，以仓山区和台江区为主。有专家分析，从今年供应和成交的土地性质来看，以商业用地为主，地块普遍偏小，纯居住用地只有万科在则徐大道以西的原工贸纸箱厂东地块，面积仅为24.25亩。就此来看，新增土地供应带来的商品房供应也有限。

　　“今年土地供应量同往年相比有所减少。”融汇江山企划部经理陈福表示，由于土地供应量不大，加之外地房企参与角逐，地价被抬高了不少。另外，从拿地到商品房的推出还需要较长的周期，下半年成交的地块最快也要到明年底才能推出现房，而且今年土地拍卖多以商业用地为主，这对明年的住宅供应造成不小的影响。

　　2 2010上半年供不应求？

　　在业内人士看来，除了今年的土地供应不足外，随着年初楼市的复苏，刚性需求得到有效释放，今年大量存量房的消化殆尽也影响了明年的市场供应。

　　数据显示，今年福州楼市全年升温，导致从3月开始，楼市数据屡创新高，6月起，各大开发商手上的存量房消耗殆尽，这种“青黄不接”的状况甚至持续了3个多月，直到9月才稍有新货放量。“现在市场上最缺的就是120m2以下房源”，据2009年11月、12月最新成交数据显示，目前福州楼市的市场供应集中在180㎡以上房源。

　　面对今年需求集中释放、存量房大量消化、土地供应相对趋紧的情况，不少业内人士对明年的楼市状况心存担忧，“存量房基本消化殆尽，而房地产开发的周期相对较长，而且可开发用地也不多，如果明年延续年底的成交量，明年商品房供应会比较紧张，房价很有可能会进一步上扬。”这种担心，从本月“最后一拍”的土地拍卖会上也可见一斑。“此次拍卖的地块，其中商业用地占了半壁江山，其中宗地2009-34号和35号地全部为商业金融用地，可供住宅开发的少之又少”，融信地产有关负责人称，不单单是“最后一拍”，从整个土地市场的供应量来看，住宅开发量都比往年少了许多。“从土地开发的周期来看，到上市，最快也要有一年的时间才能推向市场”，因此，2009年上半年甚至相当长的一段时间，福州市场上可售的楼盘，仍将是存量房。

　　据业内人士统计，2009年福州楼市的成交量将以400多万平方米的总量热闹收场，创下历年新高。“如果照这样的数量发展，明年楼市肯定会出现供不应求的状况”，业内人士林先生表示，考虑到土地储备的因素，已有部分开发商放缓推盘速度，以保证来年的供应量。

　　“如此一来，开发商仍不愁卖，楼市行情看涨”，一业内人士不无担心地称，从目前开发商的在售楼盘来看，别墅产品以及平层大户仍占据主流，中小户型仍将是稀缺产品，产品断档仍然严重。

　　3 二手房交易降温？

　　此次国家调整营业税征免时限等一系列政策调整，对业界来说尽管是“意料之中”，但由于涉及面较广，仍免不了引起热议。

　　记者从福州市房地产交易登记中心了解到，早在两个月前，福州各大地产中介就预测政策将调整，在签约时反复提醒客户，促成交易，所以近几月来的交易量也放大了许多。11月份，由于市场上对于政策调整的预期强烈等因素，福州市二手房交易量较前10月增加了30%左右，但从12月份开始交易热度有所降温，“主要是因为买卖方都是按揭购买的话，手续时间上已经赶不上营业税优惠的末班车了，因此年前那波‘赶趟’行情已然终结”。

　　“这一政策对于二手房市场买卖方心理的影响是比较大的。至于直接对市场的影响，还有待观察。因为营业税政策还不明确，究竟2年至5年内的次新房是按全额收取营业税还是差额收取。”骊特房产经纪人给记者算了一笔账，如果是一套100万元的房子，全额征收和差额征收营业税之间就相差将近3万元，对于购房者特别是投资客来说还是相差挺大的，况且现在市场上不少次新房价格远超过100万元。“因此，接下来会有一个观察期。”骊特房产董事长李特表示，接下来二手房交易量出现下降主要还是因为政策调整而引发的市场观望，具体影响有待相关政策进一步明朗。

　　业内人士认为，从12月9日以及14日两次国务院常务会议对楼市的调控政策看，监管层主要是为了打击投资、投机需求。对此，有业内人士预测，接下来到明年初，二手房交易量将下降30%～40%。但同样，业内人士均表示，从国家政策上看，对改善型自住需求依然是持鼓励态度的，“因此短时间内，二手房交易量下滑实属正常”。

　　4 海西建设助推楼市？

　　一位资深业内人士称，海西建设已经成为一个全国的大品牌，海西的价值不可估量。他认为，海西的品牌价值必然落于有形之物，也就是地产上，可以说，目前国内外对海西建设高度关注，这最直接的反映就是这片土地更珍贵。只要对国家有信心，对海西有信心，对楼市也就有信心。

　　海西品牌为楼市提供了极大的增值空间。福建的对台特殊优势，是其他地区所无法替代的。房管部门负责人表示，海西的需求必然会带来房地产长期繁荣的技术基数。首先，如果海西建设按照设想的速度发展，可以预计的是，今后城镇居民收入水平将以较高的速度增长，这就为房地产消费打下了经济基础。第二，海西建设必然加速城市化的推进，也必然带来就业的发展，因此就必然给房地产提供一个刚性的需求。第三，城市港口群的兴起、海西旅游业的发展，也会给城市的商业地产带来一个长期的利好效应。

　　5 “资本为王”趋势更明显？

　　“一旦楼市调整，或者住房供应结构调整，楼市竞争将更加激烈，房企的资金实力将越来越重要。”业界人士林先生认为，2010年，国家若有新的调控政策出台，除了对未来房价走势产生影响外，福州楼市也必然迎来一个新的洗牌期。

　　事实上，嗅觉敏锐的房企早已走在前面。11月17日，中庚集团与中国建设银行福建省分行、建银国际(控股)有限公司在福建武夷山成功签订上市战略合作协议。作为中国建设银行“总行级重点客户”，12月8日，福晟集团、福建仁文建设有限公司等房企与建行福建省分行签署全面战略合作协议，进一步奠定了双方的合作关系，亦为它们的下一步发展奠定了坚实的基础。

　　另据有关媒体披露，包括宝龙、禹洲、中骏等三家民营房企的赴港上市计划有望年内获批，而不久前，大洲集团也成功控股ST*兴业完成借壳上市。今年的开发商早已不愁生存问题，如何让“钱生钱”才是开发商们的心头大事。重启IPO、扩大融资渠道、积极谋求上市，成为年终开发商们未雨绸缪的事。2009年一年的旺销，这也预示着2010年的地产企业不太容易缺血，更意味着开发商主动调整自身市场定位的压力很小，所以，“开发商用高调市场预期拍出高地价，也无形中反证了未来高房价的远景”。