从年初的哀鸿遍野，到三月的春光乍泄，从土地市场的按兵不动，到房屋销售的价量飙升，从“金九”梦碎的秋寒阵阵，到年末抢购的再度疯狂……2009年的长沙楼市，俨然一幕纠结跌宕的即兴情景剧，而剧中主角无疑首推武广新城。

　　充满欲望的黄谦、赵真们，因为“看中武广的潜力”，在一次一次的寻找中眼看着房价的一跳三涨。一次武广高速的超速体验，带来的是武广新城片区房价的急速狂飙。是什么带来了2009年的武广疯狂？区域前景，投资欲望，或者是其他？

　　“明年，老盘悠着卖，新盘大量卖”

　　2009年，武广新城的代名词是，疯狂。2个月涨幅最高达到1000元/平方米的涨价速度，也无法熄灭所有致力于“投资武广”的购房者热情。2010年，这个词是什么？不好说，但疯狂，很难再现——因为恒大绿洲和万家城(暂定名)两个大盘的正式入市，武广板块现有供需关系的利好局面，有可能被打破。

　　恒大绿洲，总建筑面积61万平方米，2010年共计供应上市量20万平方米，70-120平方米主力户型。万家城总建筑面积300万平方米，2010年住宅上市量24万平方米，共计2000余套，80至120平方米中小户型为主。

　　“我的感觉是，明年市场，是老盘悠着卖，新盘大量卖。”中隆国际·御玺营销总监李羽丰说。在2009年的快速去库存中，2005年前拿地的一批楼盘，均已进入清盘期或销售后期，未来推盘量大多在200-500套之间——据不完全统计，在2009年的销售高峰中，武广新城核心区15个楼盘共计销售房源超过4500套。

　　中小户型产品同质竞争将加剧

　　2010年的武广供应量，80-120平方米的中小户型将占据绝对主流。老盘方面，除了中隆国际·御玺明年将推不到200套的230-580平方米大户型之外，其他楼盘的户型区间中小户型占据绝对话语权。

　　老盘方面，绿城·桂花城已经清盘；三江花中城在240套130平方米左右的房源，盛世华章推盘大概在886套左右，星城映象供应量将是800套左右90平方米至120平方米的中等户型，茂华·国际湘将推400套两房、三房产品。而在新盘方面，即将入市的恒大绿洲和万家城，共计供应量将超过44万平方米，户型区间均在130平方米以下。

　　一个细节是，同质化的中小户型产品的大量供应，或将成为明年武广新城片区最大的风险因素所在。“未来武广新城核心区周边的竞争将会更加激烈，市场的需求会大幅度增加，京珠高速外围土地的快速开发，将会刺激我们区域的更快速度发展。”盛世华章营销负责人表示。

　　[板块表现]

　　供应有限，需求汹涌

　　一如惠特曼所言，伟大的诗人，根据过去与现在构成将来的一致。而充满欲望的投资者，则在现在的憧憬中，透支着未来的前景。在这里，大片大片的土地，仍然是充满想象的纸上画饼，340公顷的武广想象，在大片土地仍处政府之手的现实中，与购房者的激情相比，多少有些“供应跟不上需求”的意味。

　　中隆国际·御玺、融科·檀香山、茂华·国际湘、三江·花中城、绿城·桂花城、盛世·华章、白沙湾家园、星城映象、中城·丽景香山、嘉盛华庭、恒大绿洲、新城新世界等不超过15个的现有楼盘，以短期有限的供应量，在汹涌的“武广梦”冲击下，创造了是关于武广，关于房子的疯狂。

　　[板块定格]

　　万家丽路以东，以武广火车站为圆点的一个半径范围，核心区是以古曲路、长沙大道、万家丽路构成的热度区域。

　　[板块特征]

　　今年房价普涨逾三成

　　这是今年最为疯狂的一片土地。2009年，长沙，武广新城。两条奔跑不止的铁路在这里汇合，起航，然后转身，改变的将是长沙对于城市定位的雄心。8月，长沙地铁2号线全线启动；12月，武广长沙南站正式投入使用。当2年前的关于国际化的种种想象，在时光的淘砺中，最终具化成生活的点点滴滴，变化的，是长沙日渐勃发的城市欲望。

　　武汉、长沙、广州，三座城，因为一条铁路而串成一条流金淌银的梦想走廊。跨越时间与空间，因为武广高铁，“珠三角”、“大武汉”、“长株潭”经济圈，三个经济圈练成了一个圈。一种可能的想象是，“2小时经济圈”，将在武广高速铁路落成之际，成就一条特殊的经济走廊——而这，似乎为武广新城的地产热浪，提供了最好的题材。

　　事实上，当沉浸在时速350公里世界之最的中国自豪，在同样飞速的房价里，透支着武广的想象与未来。地铁2号线动工建设，武广专线频频曝光，让武广新城楼盘在兴奋中躁动。中隆国际·御玺、茂华·国际湘、三江·花中城价格从年初的4600元/㎡、3800元/㎡、3700元/㎡均普涨三成，9月开盘的星城映象更像是久未见过的“刘翔速度”，从4100元/㎡直接跨越5200元/㎡。

　　[板块分析]

　　价涨量跌或成常态

　　一方面，是同质化的中小户型产品大量上市，而另一方面，则是国家政策的不确定性日渐浓重。在“看好武广”的投资需求与政策利空背景下的供应量大涨博弈中，明年武广新城的市场格局显然有些扑朔迷离。黄谦，长沙女生，尽管最近政策利空的出现开始让观望情绪再现，但就在12月23日，刚刚去看了恒大绿洲的她，仍然感觉“还是有上涨空间，具有投资价值”。事实上，因为武广高速铁路的开通，让这个交通枢纽地区成为了整个湖南乃至广州、武汉的关注热点所在。尽管政策有所利空，但对于区域价值的认同度仍然不可忽视。

　　谨慎者说

　　“从现有武广的销售量来看，通胀压力下的投资投机资本是重要的推动力之一，这是个危险的信号，因为这部分需求最容易受市场预期、特别是政策导向左右。”业内人士朱琳说。他认为，高速客运站人流的相对单一固化，决定了新城区繁荣是个漫长的过程，远不足以支撑房价上涨的“武广速度”；开发商因产品供应不继而选择提价控制节奏的做法，更加剧了透支了市政利好空间，购房者的非理性出手也加剧了这场高烧病情。同样，若2010年楼市再现调整行情其市政利好似乎并不足以改变市场趋势。投资投机资本离市退场、高房价抑制自住需求，市场两端的此消彼长，将会给明年的市场形势带来不确定。

　　乐观者说

　　明年的武广区域价值加速呈现，市场需求度和销售量高于平均水平。“因供需两旺，区域内开发商多为实力派，区域市场较为成熟，房价相对不受市场波动。个人判断上半年有小幅稳定增长，下半年房价走向受明年宏观政策影响，但不会太大。”茂华·国际湘营销总监方鹏说。

　　“从某种意义上来说，因为供应量的上涨，明年该区域的消化速度将有可能降低，在销售的量上下跌是可能存在的，但房价在短期内，很难跌下来。”方鹏说。说话彼时，武广新城新加入的主力楼盘地价，相对于2005年拿地，成本已然翻番。“明年都是2007年后拿地的新项目大量供应。”

　　在2009年武广高速站正式运行的背景下，武广区域短期的需求高峰与供应量的短期不足，带来了今年的武广疯狂。”中隆国际御玺营销总监李羽丰说。

　　而未来的一年，这种供需相对失衡的态势，很有可能得到彻底改变——就在明年，以古曲路、劳动路为内核的武广新城核心区楼盘供应量将有望超过65万平方米，6000余套。

　　[来源：潇湘晨报]

　　[作者：文洁]