近来，随着国家营业税减免等政策的变化，不少地方二手房成交量呈现“井喷”态势，许多买房人都想赶上政策的末班车，急于在优惠政策截止日期前完成过户。二手房成交量的迅速增加，在一定程度上也使因二手房交易引发的纠纷呈现增加的趋势，给买卖双方都带来了不少麻烦。

　　就以往因二手房交易发生的纠纷来看，以下几个案例中的情况应引起大家注意。

　　-案例一：

　　小张和小王夫妻俩是标准的白领，结婚之初在双方父母的资助下买了套一居室，登记在小张名下。有了孩子后，换套大房子的愿望越来越迫切。苦于没有足够的资金，两人商量把现有的房先卖掉，拿卖房的钱付大房子的首付。小王就通过中介公司找到了买主小刘，小刘看完房子以后很满意，双方经过几次协商，约定成交价格95万元，由小王以小张委托代理人的名义和小刘在中介公司的店里签订了买卖合同。

　　就在双方打算履行合同的期间，谁也没想到房价迅速往上涨，有的中介公司给这套房子的报价已经到了105万元。小王夫妇觉得卖亏了。

　　想了想，小张把小王和小刘作为共同被告起诉到法院，要求确认小王和小刘签订的买卖合同无效，理由是房屋是夫妻共同财产，小王代理自己和小刘签订合同并未征得自己同意，小王在法庭上也承认卖房没有征得小张同意。而小刘则表示自己去看房的时候小张也在家，而且合同签订后小张还给自己打过电话要求加价，所以小张应当知道并且同意小王卖房的行为。中介公司的工作人员也到庭对小刘主张的事实进行了证明。

　　法官解析：

　　本案反映的情形在实践中并不少见，即房屋共有人之一以其他共有人擅自处分共有财产为由，要求确认房屋买卖无效，进而变相达到反悔卖房的目的。这种做法在实践中很少会得到法院的支持。

　　本案中，小张和小王是夫妻关系，从小王和小刘签订的合同看，小王是作为小张的委托代理人身份出现，卖房人是小张，而该套房屋是小王和小张的夫妻共同财产。此时，即使小张没有在合同上签字，当小刘有足够的理由相信小王签订合同卖房取得了小张的同意，那么合同就应当认定为有效，小刘作为购房人是善意的，他的利益应当优先得到保障。

　　本案中，小刘看房时小张在场，表明小张对于售房事宜是明知的，而且合同签订后又电话与小刘就涨价进行过沟通，故小张未在合同上签字不影响合同效力。

　　-案例二：

　　2009年8月，经过长期的精挑细选，老王终于签订了合同，打算购买一套公寓作为老两口养老使用。但是这套公寓的原房主还有贷款没有还清，产权证也没有办下来，必须先还清贷款并拿到产权证以后才能办理过户手续。

　　为了尽快办理过户手续，老王特意在合同里对自己支付购房款的方式和用途进行了明确约定，包括约定对方应该在收到首付款50万元后5天之内将该笔款项用于偿还银行贷款，并且约定如果对方构成对合同的实质性违背，应当双倍返还老王已支付的款项。

　　首付款付出去以后，老王就一直盼着过户。但等了将近一年时间，对方才告知拿到了产权证，准备办理过户。

　　在这段期间里，房价行情已经有了一定的回调。老王详细了解情况后发现，对方在收到首付款后并没有在5天之内用于还贷，反而是在两个月以后才还了贷款，自己的首付款很可能被对方挪作他用了。

　　感觉自己受了欺骗，老王将对方告到法院，认为对方没有按合同约定偿还贷款，要求双倍返还已支付的款项100万元。而对方则认为没有按时偿还贷款对于取得产权证的时间并没有影响，不同意老王的意见。

　　法官解析：

　　本案情形涉及到违约条款的约定和违约责任的承担问题。

　　老王为了保障房屋能够尽早过户而在合同中约定相对方在一定期限内将首付款用于偿还银行贷款，这种做法是值得肯定的，而对方也确实没有按期偿还贷款，违反了合同约定。

　　此时，对方应承担什么样的违约责任？老王要求按合同约定双倍返还100万元能否得到支持？

　　违约责任分为约定违约责任和法定违约责任两种，前者指合同约定了违约责任的具体承担方式，后者指依据法律规定应当承担的违约责任。本案中老王起诉依据的就是合同中关于违约责任的约定。

　　因双方合同中没有单独就对方迟延还贷约定违约责任，只是统一约定了构成对合同的实质性违背的，应当双倍返还已付款项，所以关键应当考虑对方迟延还贷的行为是否构成对合同的实质性违背。

　　从用词看，实质性违背应当理解为根本性的违反了合同，从相应的违约后果看，双倍返还已付款项是一项较重的责任，所以应当认为只有在对方从根本上违反了合同约定的情况下，才能适用该条款。因此，对方虽然存在迟延还贷的情况，但尽快还贷的目的仍在于过户，由于产权证最终办理的时间较晚，对方迟延还贷的情形实际并未对过户时间造成影响，因此尚不足以认定其构成对合同的实质性违背，因此老王不能依据该条款要求对方返还100万元。

　　-案例三：

　　赵女士家的孩子快要上小学了，为了能让孩子上一所好小学，赵女士打算把自己住的房子卖掉，买一套学区房。在通过中介公司相中了一套学区房后，赵女士提出自己目前缺少足够资金，只能先把现在住的房屋出售，再用卖房款来买房。

　　中介公司称保证可以在几天内帮助赵女士把现在的房屋卖掉。看到中介公司信心满满，赵女士放心地签订了购买学区房的买卖合同。但签订合同后，中介机构却一直没有帮赵女士把房屋卖出去，而她所购买的学区房的付款时间已到，赵女士只好向卖房人支付违约金解除了买卖合同。

　　让她没想到的是，中介机构还起诉她要求支付购买学区房的居间费。赵女士虽然在法庭上陈述了事情的来龙去脉，但苦于没有就此与中介公司签订书面的合同，也没有举出足够的证据证明，最终输了官司。

　　法官解析：

　　对于资金有限、必须通过卖房所得款项再购买房屋的二手房购房者来说，将面临更大的法律风险，最稳妥的办法是先将房屋售出，取得购房款，保证自己有足够的履约能力后再行签订购房合同。

　　但在实践中，不少购房人更愿意一步到位，委托中介公司将两项交易一揽子进行。本案中，中介公司帮助赵女士卖房只是口头承诺，而让赵女士买房却签了书面的正式合同，赵女士轻信了中介公司的承诺，导致自己的权利没有合同保障，而义务都落实到了合同上。最终在法庭诉讼期间，中介公司对于之前的口头承诺均矢口否认，赵女士只能输官司。

　　需要指出的是，即使与中介公司签订了卖房的书面合同，最好将两份合同相关联，将中介公司卖房作为赵女士买房以及支付相关居间服务费的先履行义务，这样才能最大限度地保护自己的利益。

　　法官提示——

　　避免纠纷应守“三大原则”

　　房屋买卖合同对于许多人来说都是不折不扣的“大宗交易”，无论是买房人、卖房人还是中介公司，要避免产生纠纷和损失，都要做到“理性审慎”、“周密谨慎”、“诚信合法”：

　　1.理性审慎

　　买房人在签订买卖合同时一定要理性，不能为楼市热潮所趋头脑发热，也别轻信口头承诺，不被中介机构的催促所左右，未考虑周全前绝不能轻率签约，必须反复考虑各种情况和自己的实际需要后再签合同，切忌“激情购房”。

　　2.周密谨慎

　　在拟定合同内容时要周密，要尽可能全面地预见到各种困难和意外因素。比如，签订合同前要查清房屋产权性质，并要求共有权人出具书面声明；对于交易房屋还有贷款未还清、银行还有抵押权的，在买卖合同中要明确约定是由卖房人自行还清欠款解抵押还是由买房人为其垫款协助其解抵押，或者是由中介公司协助垫款解抵押。同时，对买房人申请贷款的相关事宜，对交房时间和交房时需要同时交付的装修物、家具家电等细微问题也要尽量进行明确约定。另外，在签订居间合同时，对于中介公司提供的合同文本一定要仔细阅读，尤其是一些格式条款，涉及到居间服务费支付时间、违约责任承担等部分更要弄个清楚明白。

　　3.诚信合法

　　坚持依法交易，诚信履约。不要贪图小利，尤其是买房人不要贪图便宜听信小道消息去购买所谓的内部“回迁房”、“危改房”，避免因购买此类房屋上当受骗；不要通过签订阴阳合同的方式来避税，否则发生纠纷受损的往往是买房人。无论是哪一方，在签订合同后，就一定要遵守诚信原则，严格依照合同履行，除非有合同明确约定的可行使合同解除权的事由出现，否则在未与对方协商一致的情况下绝不能擅自单方终止履行合同。

　　(作者单位：北京市朝阳区法院；本栏目稿件由北京市高级法院统一供稿)