昨天，经国务院批准，财政部和国家税务总局对外公布了调整后的个人住房转让营业税政策。根据新的营业税政策，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　【分析】

　　“2至5年房”影响最大

　　虽然调整幅度比较大，但新营业税的政策细则对个人出售住宅的成本并没市场预期的那样大幅提高。

　　根据新营业税政策，到底什么房子是影响最大的呢？美联物业相关人士为记者算了一笔账，假设王某购入一套100平方米、单价16000元/平方米、总价160万元人民币的公寓房，现以200万卖出(详见表格)。依照政策调整前后营业税征收计算，可以明显看出，在政策调整后与之前所交营业税费比较，此次政策改动主要集中在2-5年间的房源，但根据住宅类型的不同，所交营业税差额也不同，普通住宅在政策改动后2-5年房源比之前多2.2万，非普通住宅则多了8.8万，而两个标准相比较，则非普通住宅将比普通住宅要多交纳8.8万的营业税。

　　记者了解到，目前，上海二手房市场中，2-5年的房源超过了5成，也就是说，大部分的二手房将因为此次营业税的调整受到影响。对此，美联物业上海市场研究部表示，虽然调整幅度比较大，但新营业税的政策细则对个人出售住宅的成本并没之前市场预期的那样大幅提高。因此，虽然会对投资产生抑制作用，但效果可能不大。

　　“业主可能会通过各种手段降低自身交易成本，所以单就以营业税政策来看，未来楼市还有再被炒作的空间，由此可知，营业税调控政策已不会是对明年楼市产生深远意义的‘重磅炸弹’，对投机行为的调控将依仗其他政策。”有关人士说。

　　【调查】

　　上海房源普通住宅不足三成

　　上海一手房住宅房源可售面积为484.55万平方米，其中一手普通住宅仅为136.29万平方米，不足三成。

　　针对新的营业税政策，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，普通住宅交易享受税收优惠。“所以，现在政府把非普通住宅打回原形，而对普通住宅实施差额征收，证明中央对于楼市的政策和态度还是支持普通住宅交易的。”

　　然而，记者同时了解到，2005年时，上海曾经公布的普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下；内环线以内建筑面积1.75万元/平方米以下；内环线和外环线之间建筑面积1万元/平方米以下；外环线以外建筑面积7000元/平方米以下。

　　2008年，为了鼓励普通购房群体在楼市低迷的时候能够积极入市，上海市房地产交易中心连续公布了针对“普通住房标准”的修正细则方案。其中，享受优惠政策的普通住房标准调整为：“单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下。”

　　虽然去年标准才松绑，然而，经过楼市一年的高烧，根据现行的普宅标准，购房者基本上只有考虑市区内的老公房时才有可能会享受到普通住宅的税费优惠政策。

　　截至昨天，上海一手房住宅房源可售面积为484.55万平方米，其中一手普通住宅仅为136.29万平方米，不足三成。普通住宅比例的快速缩水同样在二手房市场存在，截至昨天，上海二手住宅挂牌682.95万平方米，其中普通住宅仅为199.82万平方米，也是不足三成。

　　业内分析

　　希望普通住宅新标准尽快制定

　　对于目前普通住宅“缩水”严重的情况，业内人士表示，由于普通住宅标准不仅涉及到房管部门，同时也将牵涉到税务等各个部门，调整不是轻易能完成的。

　　不过，由于目前市场上非普通住宅的交易量占了绝大部分，这也意味着如果普通住房标准还按照原有规定执行或调整幅度不大的话，政府为了保障自住性购房需求的政策会使大部分购房者无法享受到。“因此，还是希望相关部门能尽快根据目前的楼市情况重新制定新的普宅标准。”业内人士说。

　　相关链接

　　营业税调整时间

　　●2005年6月1日后，针对购买不足2年出售的房屋全额征收营业税。

　　●2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

　　●2008年底救市政策：2年内差额收取营业税，优惠执行日期为2009年1月1日至12月31日。

　　●2009年12月9日国务院常务会议指出：个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。