成交量翻番、价格飞涨、供小于求、购房者恐慌，这几个短语可以说形象地概括了北京2009年楼市的方方面面。3月份开始前所未有的楼市暴涨潮，可以说出乎所有人的意料。下面一组数字说明了2009年楼市的疯狂，特别是二手房市场，更是出现了前所未有的井喷之势。

　　-市场状况

　　成交量：一年超三年

　　2009年前11月二手房成交量已经达到了236377套，这一数据已经接近了2006-2008年的总和237020套。2009年的楼市成交高峰非常惊人，美联物业市场研究部根据目前的成交量推算，2009年全年将肯定超过2006-2008年三年的二手房成交总和。而12月很可能继续突破历史纪录，全年将达到27万套。

　　从2009年单月的成交量来看，北京二手房在2009年3月开始全部成交突破2万套，达到了以前从未有过的高度。特别是9月因为84号文件造成的集中成交使得成交量创造了前10月的纪录，而11月更是创造了有史以来北京单月成交的纪录，突破3万套，达到了32784套，而12月将可能继续打破这一纪录。

　　价格：均价上涨有望突破50%

　　2009年北京房价上涨是疯狂的一年，年底价格对比1月8900元/平方米累计涨幅已经超过了47%，达13150元/平方米。而这一价格上涨趋势在12月还将继续，全年价格上涨幅度有望达到51%。

　　-专家观点

　　五原因决定交易量及价格飞涨

　　美联物业市场研究部总监张大伟认为，出现价格及成交量飞涨的原因主要有五点：

　　首先，需求层面：2008年经济低迷，楼市深受其害，大量需求被抑制，2009年释放。

　　其次，国际经济层面：国际经济陷入深度危机，看好中国经济，大量国际资本开始流入价值洼地——中国内地，而中国经济发展的三驾马车只剩下拉动内需。

　　第三，国内经济层面：2009年国家4万亿的大手笔投资，很大一部分用在了基础设施建设，提高了城市综合配套，流动性增强，人民币升值，在投资管道狭小、国内本就短缺的金融衍生品又在经济危机不被看好的情况下，货币更多地流向楼市。

　　第四，行业政策层面：政府在2009年年初就开始陆续出台一系列松地根、松银根的政策和手段，有效地刺激投资热情，撬动需求释放：外令解禁、商品住宅资本金比例大松绑、房贷七折优惠、二套房贷政策放宽、二手房税费下调等。

　　第五，北京市场层面：作为首都，人口红利比其他城市明显很多，奥运之后，城市配套更加完善，城市形象和地位也再度提高，关注度相应上升，置业人群也变得更加多元。

　　-热点现象

　　“恐慌性”需求

　　房价恐慌、成交恐慌、贷款恐慌在2009年的北京二手房市场又出现了一个专有名词——“恐慌性需求”，这部分需求在11月及12月的市场成交高峰中已经占到了整个需求的30%左右。不问价格、地段，为了购房而购房，这部分脱离需求能力、贷款比率畸高的购房群体定义为恐慌性购房需求。恐慌性需求支撑了北京二手房市场在2009年的爆发，而这种爆发明显是建立在宽松的金融及交易政策下的。

　　房主毁约跳涨

　　从进入2009年3月开始，北京市的二手房价格就打破了2008年市场调整期，房价上涨飞速。在13个城区中，城八区较通州、昌平和大兴等郊区来说，房价涨幅略低，五环外郊区房价快速与城区缩小差距，上涨幅度远远超过了47%的平均线。大量的房主随意向高调价，成交价高于挂牌价成了市场的惯例。单套房源成交时间平均仅10天左右，比2008年缩短了近一半。

　　黑白合同遁无形

　　《京银监通200984号文件的相关问题》文件强调，各银行在进行存量房贷款审批时，必须以北京市存量房屋买卖合同作为审批的必要依据。 这一政策出台后，9月2日当天，为了赶上“末班车”，中介公司的经纪人带着客户扎堆面签贷款合同。这也使得中介公司的过户、面签中心都出现了人头攒动的景象。

　　这一政策的出台使得伴随着北京二手房市场的黑白合同基本被取缔，但是在一定程度上带来了买方交易成本的增加。

　　本报记者 赵丽萍