个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年的政策现已公布,业内理解,该政策应从明年1月1日起实施,基准可能是全额征收,而非差额。

　　虽然在实际交易中营业税部分往往由买家承担,但新政更多地引起了卖家的关注,他们担心会加重楼市观望气氛,进而促使楼市走低。业内认为,“有保有压”的政策会打压投资性需求的买家,“但目前市场价格已在高位,房价短期内往下走的可能性不大”。

　　由于新政可能在年底前带来一波成交量的上升,其对市场的真正影响力还要看明年的市场反应。

　　卖家比买家更担心政策影响

　　皇御苑中原地产的一名地产顾问说,虽然规定营业税的收取对象是卖家,但通常由买家来支付。

　　“今天很多业主都在咨询这一政策,反倒是要买房的人并不是很关心。”记者走访几家地产中介公司发现,虽然营业税多由买家承担,但实际上业主更关注这一政策的影响,担心优惠取消会增加购房者的购买成本,从而加重买家观望情绪,导致成交量下降。

　　今年4月买了二套房的业主告诉记者,新政让他有些想卖房了,“买房的都买涨不买跌,营业税优惠政策取消,购房成本增加,买房的人就少了,一旦跌起来,往往是越跌越不买。房价要是跌了怎么办”?

　　业内多认为新政明年实施,以全额征收

　　2008年12月29日出台的《关于个人住房转让营业税政策的通知》规定,2009年1月1日至12月31日,个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

　　而此次新政明确规定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房优惠政策继续实施。但对于营业税是全额征收还是差额征收都未有明示。

　　对此,业内普遍认为,营业税优惠的取消应自明年1月1日起执行,优惠取消后二手房的营业税或将按成交价格全额征收。

　　“差额说法来自2008年末的政策,也就是说去年末营业税优惠时才有差额计算一说,如今优惠取消,按照一般判断,营业税应该按全额来征收。”王锋说。

　　部分购房者可赶上优惠末班车

　　即使新政明年1月1日起实施,购买者能否在20天内赶上旧政策的末班车?

　　中原地产深圳总经理李耀智表示,深圳是以递件时间来计算的,如果新政在明年1月1日起实施,只要在12月31日前递件过户就可以享受政策优惠。

　　不过,一名地产顾问告诉记者,如果业主房产证在手,现在购房可以赶上政策末班车；如果业主通过银行贷款买房、房产证不在手,一般要找担保公司先赎楼,而担保公司多从银行拿钱,“能否搭上末班车要看担保公司多久能够赎楼。顺利的话,担保公司赎楼需要七八个工作日”。

　　投资需求或将有所抑制,观望气氛或加重

　　国务院常务会议对楼市确定了“有保有压”的政策,一方面保障居民住房要求,一方面打击投资性需求买家。新政出台会对市场产生怎样的影响?

　　王锋认为,新政首先会打击投资性需求,“对5年内的个人住房转让收取营业税,将在一定程度上抑制短期投资行为,对自住型需求影响不大”。另一方面,业内认为,新政还会加重市场观望气氛的形成。李耀智说,优惠取消首先使买房成本增加,进而会加重观望气氛,而这种观望气氛可能会导致成交量放小,“但真正影响还是要看明年初的市场变化”。

　　王锋认为,深圳房价短期内往下走的可能性不大,刚性需求购房者之前可能考虑政策不明朗而处于观望状态,现在政策明朗,这部分人群可能出手购房。李耀智也认为,新政会改变购房者的心理需求,“今年深圳房价上升很多,住房营业税优惠取消、其他优惠继续的政策不一定对房价上升有明显抑制作用,中央可能会看未来楼市的走向出台金融、利率等方面的政策,使房价走向不至于达到影响民生的程度”。

　　自住购房者不必抢搭末班车

　　对于自住型购房者,王锋建议不必抢搭政策末班车,“卖家有可能在这期间不降价,而等到明年观望气氛形成,卖价可能降低10%,即使加上营业税,也还是有得便宜,建议个人买房掌握市场火候,把握趋势,寻找合适的业主交易”。