“支持居民自住和改善性购房需求”为政策定调 明年楼价仍将高位运行

　　最新政策动向

　　-中央经济工作会议在定调房地产业明年的发展方向中，明确提出“支持居民自住和改善性购房需求”。

　　-12月9日国务院常务会议对悬而未决的营业税优惠续期问题一锤定音——从2010年元月1日起个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

　　个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，这一最新公布的政策将对一二手楼市产生深远影响。对一手楼市场而言，最受影响的可能是高档投资型物业，因为转手成本高昂将令一度十分热衷入市的投资型买家不得不审慎考虑，从而延缓成交。而对于改善型买家而言，他们大多希望卖出旧房后再买入新房，新政策的出台也将令他们的卖旧房计划受阻。专家分析认为，一旦投资型买家和改善型买家同时观望，一手楼的成交短期内将出现承接乏力，从而使成交量出现下跌。

　　不过，营业税减免只是楼市调控政策的一个组成部分，楼市成交更重要的是要看银行信贷政策。目前房贷7折优惠和首次置业契税下调等住房消费政策继续实施，因此明年第一季度将是观察楼市走向的关键时期。

　　受影响一手楼买家可能超过七成

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，营业税减免优惠取消，对市场有利有弊，一是可以打击投机炒家，使投入到楼市中的产业资金退回到原有领域，但同时也会影响一批改善型的买家。合富辉煌对目前楼市的一手住宅买家做过一次问卷调查，发现24%的买家为纯投资型买家，50%~60%为改善型买家，由此估算投资型与改善型买家已占到一手住宅买家总量的74%以上。

　　房屋销售占社会零售总额一半

　　中国房地产业协会秘书长朱中一在本月8日在广州举行的“2009第七届中国地产经济主流高峰论坛”上指出，中央经济工作会议对房地产行业的定调措施保持了政策的连续性。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌认为，房地产是国民经济重要的支柱产业，是宏观经济棋局中的一只“车”。数据显示，到今年年底全国一手住宅的销售额可达到3.8万亿～4万亿元，若加上二手房，整个市场的房屋交易额将达到5.7万亿～6万亿元。而今年全社会的零售总额约为12万亿元，这就意味着，今年房屋销售额接近社会消费品零售总额的一半，因此，说房地产是经济支柱产业的命脉一点不为过。

　　未来半年房价下跌几率为零

　　展望2010年中国楼市的走向，顾云昌表示，2010年的房地产投资速度将大大加快，值得担心的是房地产的销售问题。今年房地产销售呈现爆发性增长，目前，房价已经处于高位运行阶段，因此，保销售增长是明年房地产重要的任务。住建部政策研究中心副主任秦虹表示，特别要关注两大类人群的住房消费：一是年轻人，二是未来不断增加的劳动力人口。

　　对房价的走势预期，未来3～5个月乃至半年，房地产市场的现状还会延续下去，房价可能还会涨，虽然涨的速度可能放慢，但房价下跌的几率则几乎为零。这是因为发展商的资金比较充裕，加上库存不足，未来几个月不可能有大的供应量。

　　富力地产华南地区总经理朱荣斌认为，房价虽然高企，但不要低估了老百姓的购买力，正如“鲍鱼就应该卖得贵，盒饭应该卖得更便宜”一样。

　　合富置业(中国)首席市场分析师龙斌解读新政策认为，预计明年普通首套住房、自住改善型住房的优惠政策将延续，但投资型多套购房会不会被抑制？这个问题现在没有答案，但这个可能性不能排除。预计明年楼价将以保持稳定为主，大幅度波动的机会不大。明年上半年由于供求关系不平衡，楼价依然有上行动力；下半年则有一定的不确定性，预计全年成交比2009年会减少。

　　手持多套房恐被套牢

　　以往快进快出的短炒方式将行不通

　　手持多套房恐被套牢

　　在营业税减免优惠中止的消息传出当天，记者采访了一位“炒家”张小姐。张小姐表示：“投资总额大的炒家恐怕被套牢，幸亏我买入的都是总额低的房子。”

　　来自汕头的张小姐是典型的炒房族，热衷短炒获利。在汕头有10套房子，今年三四月份她开始来广州入市炒房，先后买入3个单位，一套是天河东的楼梯楼，购入成本61万元，几天前刚以75万元售出，但买家迟迟未去递件，她觉得交易可能“冻过水”。第二套房子位于赤岗聚德花苑，购入成本27万元。第三套房子位于罗冲围，购入价42万元。这两套房子目前都没有出手，她表示新政策下炒楼收益肯定会受影响。

　　面对营业税减免优惠结束的现实，张小姐表示明年要看清形势再决定是否继续炒房，更要谨慎选择地段才入市。但她对广州楼市前景依然看好，她认为要买房的人始终大把存在。