据统计，11月份以来郑州二手房成交量日均达近百套，相比以往日均三十套的成交量来说大幅上扬。

　　按照目前发展趋势预测，2009年的最后两个月，二手房市场将迎来今年最“辉煌”的时期。

　　究竟是何原因导致二手房市场如此火爆？记者了解到，郑州购房大军中近日加入了一个

　　“新生力量”——“恐慌性需求”，即担心政策优惠到期、房价不断上涨而加速买房。而这其中又以年轻购房者居多。

　　【市场】日均交易量近百套

　　昨日，记者在郑东新区房管局交易大厅看到，来办理房屋过户手续的人明显增多，等待区的椅子上坐满了人。据窗口工作人员介绍，最近一个月，办二手房过户的人特别多。“11月份半个月的成交量，就比10月份全月成交量多了一倍多，平均每天交易近百套。这个成绩，超出去年任何一个月二手住房的月总量。”该工作人员说。数据也显示，前三季度，郑州市区共成交二手住宅18571套，成交均价为每平方米3135元。二手住宅销量比2008年全年的12316套增长了6255套，同时还超过2007年全年的17492套，创下近年来历史新高。“现在看到一套差不多的房子，就得马上出手，稍微慢一点就被别人抢走了。”一位接受记者采访的购房者说。

　　郑州城东路一中介店的置业顾问称，他们店最多的时候一天能看房30套。比如纬一路某家属院一套112平方米的房子，总价96万元，挂出房源没几天就以95万元成交了。卖房速度迅猛异常。

　　郑州黄河路上一家房产中介也证实，从10月底到现在，来买二手房的客户确实很多，几乎增加了一倍。一到周末，来看房的人还扎堆。“人数增多的原因是传言优惠政策年底要结束，购房者都在抓紧交易。”店里一位女经纪人说。

　　据这位经纪人透露，与9月份、10月份相比，11月份的交易量更好，这些卖得比较好的二手房中，一半都是均价4000元/平方米～5000元/平方米的房源，面积大多在100平方米左右。

　　【原因】新房供应从紧，购房者相中二手房

　　在未来路某中介门店内，张女士签下了一套在售的二手房，据了解，她所选择的这套大户型房位于北三环，是2003年修建的，价格为3800元/平方米，“原本打算购买的新房位于北三环以北，售价为4500元/平方米，可是在二手房中介这里却发现了更为合适的房源。现在在三环内找房，新建项目价格太高，选择二手房比较合适”。

　　记者在走访中了解到，目前城区内新房供应较少，在三环之内，在售的多为老项目后期，同时，由于去年受到金融危机的影响，商品房开工面积缩减，从而影响到今年新房供应量。“随着城市的开发和发展，目前城市核心区已经很少有新项目供应，尤其在二、三环之内，新建的基本上都是中高端住宅，很少有普通住宅供应。”郑州同致行品牌运营总监曹庆伟介绍。据了解，11月已公布的开盘项目均价为4700元/平方米，这与2月份商品房价格低谷期相比，涨幅达30%。

　　长期从事二手房中介的王义指出，虽然新房与二手房由于项目的档次等原因其价格并不具有可比性，但在同区域内，一般而言，部分新房的价格一般都高于二手房，同时二手房买了就有产权，即买即住，还具有产品全、选择范围广等特点，满足了购房者的需求。

　　同时，王义表示，在今年二手房市场还出现了一个新现象——投资客增多。“以往二手房市场中，以自住需求为主，而今年，大量的投资客转移进入二手房市场。由于中心城区地段优势明显的区域很少有新房供应，因此投资客看上的是二手房的地段优势”。

　　王义说，由于投资客增多，高端住宅的成交量明显大于往年，“往年10月份高端住宅成交量占比在6%~8%，而今年高端住宅的成交量基本维持在10%左右”。

　　【调控】税费减免政策刺激需求

　　除了一手房市场供应偏少刺激二手房市场火爆之外，专业人士认为，营业税、契税等一系列的税费减免政策，在很大程度上促进了市场回暖，使有购房需求的消费者赶在今年内买房。

　　据悉，政策规定，在年内购买二手住房的，贷款最长期限为30年(不得超过国家规定的法定退休年龄)，首付比例为30%；二手房交易时，实行缴补分离，由市财政部门暂按应缴纳的营业税和个人所得税市、区两级财政所得部分全额补贴。

　　记者在未来路中介店以购房者身份咨询一套80平方米、房价合计为30万元的普通二手住房时，一经纪人给记者仔细算了一笔买房账：“在政策取消前，如果使用公积金贷款，首付款只需要9万元就可以贷款买房，剩余的21万元贷款年限可以长达30年，而政策取消后首付需要12万元，贷款年限只有20年。同时，如果取消优惠政策，需要缴纳的营业税税率为5.5%，市、区财政收入各占50%；个人所得税税率为1%，其中归市、区两级财政的收入占比分别为20%。“这样，需要缴纳营业税1.65万元，需要缴纳个人所得税3000元，但是如果现在购房，缴纳的1.65万元营业税随后又补贴返还给买房者，缴纳的个人所得税中1200元也给予返还。如果再加上契税也从2%下调到1%，这一项也省下3000元。这就是说，如果现在买房，仅这三项税收就可以省下不少钱。”

　　据该人士透露，很多购房者都是冲着优惠政策匆匆下了订单。

　　除此之外，还有一个因素不容忽视，那就是已经悄悄到来的通胀。“现在通胀已经悄悄逼近了，油、粮食都开始涨价了。”该经纪人告诉记者，虽然现在郑州的房价处于历史高位，但是从全国范围来看，仍然存在着很大的升值空间。

　　郑州同致行品牌运营总监曹庆伟称，正是在优惠政策即将到期的传言下，引发了房地产市场的“末班车效应”。

　　【建议】买房不可盲目攀比、提前消费

　　1至9月郑州市房地产开发运行情况表明，受宏观经济企稳向好的影响，郑州市房地产市场在经历2008年的下跌和低迷后，回暖因素不断积累，但房地产开发投资增长低位运行，完成开发土地面积、房屋新开工面积持续下降。由于不确定因素较多，短期的回升能否构成长期持续的趋势还需要进一步观察。

　　为此，市统计局房产投资相关部门负责人建议，从政府层面上讲，要积极引导和调控房地产市场走势，加大保障性住房建设力度，而各房地产开发企业应练内功、抓质量。对于消费者来说，应根据收入情况，通过租赁房屋、购买二手房等多种途径实现和满足住房需求，切不可盲目攀比、提前消费，做房价不断上涨的推波助澜者。

　　同时，河南财经学院教授刘社也认为，购房者不应操之过急，应结合自己的实际情况，选择位置、环境等均比较中意的房屋，不能因政策即将发生变化而急于买房。

　　另一位业内人士也告诉记者，市场上集中出现“恐慌性购房需求”是极为可怕的一件事情“房价越涨购买热情越高，目前这两部分需求已经占到了超过一半的份额。”

　　该人士表示，目前的楼市就像2007年的股市，而且楼市租售比节节高攀，也就预示房价中存在泡沫。他建议购房者，如果属于买不买两可的恐慌性需求，建议不要在此时推波助澜，可考虑推迟到明年下半年。

　　另外，曹庆伟认为，目前来看优惠政策完全延续的可能很小，政策改变后，明年初的市场需要时间消化，届时房价也会出现小幅波动，买房人应该坚持理性置业。 （东方今报）