去年11月1日，上海曾经出台政策为普通住宅标准松绑，而新标准实施才一年，随着上海楼市从今年6月开始的高歌猛进，刚刚松绑的普通住宅标准再次遭遇尴尬。根据统计，上海目前的普通住宅已经减少了一半，“普通住宅不普通”也意味着不少购房者买房享受不到楼市的税费优惠政策。

　　曾经开心

　　普宅标准放宽购房省一大笔钱

　　2005年时，上海曾经公布的普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下；内环线以内建筑面积1.75万元/平方米以下；内环线和外环线之间建筑面积1万元/平方米以下；外环线以外建筑面积7000元/平方米以下。

　　2008年，为了鼓励普通购房群体在楼市低迷的时候能够积极入市，上海市房地产交易中心连续公布了针对“首次购房”以及“普通住房标准”的修正细则方案。其中，享受优惠政策的普通住房标准调整为：“单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下。”

　　根据这一标准，不论是为了抑制投资投机而设置的营业税还是一直长期就存在着的契税，对普通住宅都采取了很高比例的优惠，这在当时确实让很多刚需的购房者节省了很大一笔费用。

　　如今尴尬

　　刚过一年税费优惠难再享

　　“新标准”刚刚实行了一年却遭遇到了尴尬。根据汉宇地产的统计，新标准实行一年来，普通住宅在整体住宅中所占比例萎缩了接近一半，即从81.88%减少到45.85%。而其中，最令人惊讶的是外环以外二手房中普通住宅所占比例。

　　业内人士告诉记者，在各个环线之中，老公房的数量是随着环线的外延而减少。在中内环特别是内环区域，老公房不仅数量巨大，成交也非常活跃。但是由于该类型物业一般房型面积很小，即使单价上涨巨大，也不会影响其普通住宅的属性。

　　举例来说：长宁区镇宁路465弄内公房，2008年年底单价在17000元/平方米，目前单价已经达到25000元/平方米，虽然单价上涨超过8000元，但由于房源多为40-50平方米一房，总价上涨不足40万，目前总价也不高于125万，与非普通住宅275万元的下限依然相差很远。

　　然而，外环附近房源面积却一般较大，以宝山顾村板块一套80平方米的小两房来看，去年房价8000元/平方米，总价仅为64万，而现在13000元/平方米的单价从单价方面看只涨了5000元/平方米，但总价已经达到104万，超过普通住宅最高的98万限制。

　　所以对于普通购房者来说，目前，只有考虑市区内的老公房时才有可能会享受到普通住宅的税费优惠政策。而曾经经历过政策调整后刚刚变得“普通”的普通住宅经历了房价一年的高歌猛劲后也变得不再“普通”了。

　　楼市现状

　　市场上普通住宅仅剩不到三成

　　易居中国CRIC系统显示，上周上海全市商品住宅的成交量环比大幅上升25%，达39.24万平方米，平均成交价格达到19851元/平方米，环比上升5.5%，再次接近2万元/平方米的历史高位。

　　近三周，上海商品住宅的平均成交价格却分别维持在19634元/平方米、18821元/平方米和19851元/平方米的高位，比今年前10个月商品住宅15061元/平方米的均价水平高出3000元/平方米以上。近二个月，上海的房价已再上台阶，从15000元/平方米的水平向18000元/平方米跳跃。目前，内环内商品住宅均价已在10月份突破40000元/平方米关口，郊环外的各别楼盘价格也将在近期突破20000元/平方米。

　　记者昨天从上海网上房地产了解到，截至12月3日，上海一手住宅房源可售面积为485.35万平方米，其中一手普通住宅仅为127.83万平方米，不足三成。普通住宅比例的快速缩水同样在二手房市场存在。截至12月3日，上海二手住宅挂牌919.52万平方米，其中普通住宅仅为225.32万平方米，同样不到3成。

　　【购房者】

　　快点再松绑！

　　“我这样的普通购房者买套房子居然享受不到普通住宅的优惠，难道我买的是豪宅？”由于新标准实施一年后就遭遇标准普通住宅数量快速缩水的矛盾，网友费小姐在网上发帖表述了自己买房精打细算却享受不到优惠的尴尬。

　　“以我为例吧，我一个月前看中一套漕宝路附近中外环外环内的房子，面积才85平米的一套房子，由于单价已经高达了17000元，所以总价就攀升到了144万/套，超出了普通住宅外内环内至外环内140万/套的标准。”费小姐说自己随后再去外环外找房，但外环外老公房较少，新开楼盘的面积又较大，所以总价也都超过了外环外98万/套的标准。

　　费小姐说，由于自己急于用房，最终只能放弃了寻找“普通住宅”的想法，而由于享受不到税费优惠，自己买房的各项税费加起来最后高达5万多，“所以我觉得政府应该尽快为普通住宅松绑，让刚需购房者可以得到实惠。”

　　【业内人士】

　　可能性不大

　　业内人士表示，目前市场上非普通住宅的交易量占了绝大部分，这就意味着如果普通住房标准还按照原有规定执行或调整幅度不大的话，政府为了保障自住性购房需求的政策会使大部分购房者无法享受到。

　　然而，该业内人士也表示，由于普通住宅标准不仅涉及到房管部门，同时也将牵涉到税务等各个部门，调整不是轻易能完成的。由于目前楼市已经处于高位，如果再度为普通住宅标准松绑很可能会再次刺激楼市，“估计短期内调整的可能性不大，政府可能会先出台部分市场交易税费各类实施细则、界定标准。”

　　【相关链接】

　　普宅与非普宅交易税费大不同

　　“普通住宅”与“非普通住宅”的认定，直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等税收开支。

　　一般来说，对于买方，购买非普通住房的要支付3%的契税，普通住宅仅为1.5%。对于卖方，非普通住宅要多缴营业税、个人所得税和土地增值税。普通住宅持有超过2年免征营业税，非普通住宅即使持有超过2年，仍要按照买进和卖出的差额征收5.55%的营业税；个人所得税，普通住宅是成交总额的1%，非普通住宅是2%。