房租涨不过房价；市场投资者已达65%，是推高租售比的主力

　　据美联物业市场研究部、中原地产和麦田房产的调查显示：11月北京的楼市租售比再创记录首次突破了1：500，达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700。而在1月租售比为1：351，上涨幅度达到了35.7%。造成这一情况原因有很多，但是最主要的原因是房价暴涨。

　　现状：均价创新高拉升租售比

　　据美联物业市场研究部统计数据显示11月上半月北京二手房平均价格达到了13150元/平米，而二手房的平均成交总价首次突破120万/套，达到了123万，二手房均价已经比年初的8900元上涨了47.8%，部分区域甚至出现了翻番的上涨幅度。

　　11月北京住宅的租赁平均价格维持在2250元/月左右，环比10月有所上升，但与销售价格的上涨相比，租金水平上涨明显滞后。据北京中原三级市场研究部统计显示：10月北京中高档二手商品房价格为16957元/平米，同比上涨19.36%，而10月份租金则为43.2元/平米/月，同比则仅上涨0.92%。

　　据统计，11月北京的二手房租售比已经达到了1：546。也就是一套房依靠出租需要45年才能收回投资，这还不考虑贷款的利息支出，如果考虑利息甚至可能出现部分房源需要出租70年依然很难回本的情况。

　　原因：投资者是推高租售比的主力

　　由于中国人与外国人对购房和租房的看法不同，导致了买房成为大多数中国人生活的必须，这也是造成我国房地产租售比远高于国际标准的原因之一。但是，中原地产等多家专业机构分析人士认为，投资需求的大量入市是促使房价上涨速度过快和租金水平严重背离房价水平的最直接原因。

　　目前，投资者已经逐步取代刚性需求者，成为市场的主力。调查显示，在北京三季度购房人群中，用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%。而在二季度这一比例仅为32%，上涨幅度达到一倍以上。市场已经表现为投资性需求占据主体。

　　而恐慌性需求在11月市场成交高峰中占到了整个需求的30%左右。不问价格、地段，为了购房而购房，这部分需求脱离自身能力，贷款比率较高，目前这部分群体也成为北京市场的重要力量。

　　预期：租售比或继续走高

　　麦田房产市场总监吴存胜表示，近几年商品房投资置业量的不断增多，选择“以租养供”是绝大多数人的选择，由此来看，抛出来的租赁房源多，租客选择的余地大，势必会造成租金下滑。

　　目前北京的轨道交通建设越来越完备，因此也稀释了一些承租者对于好地段，好楼盘的需求。以往，在国贸的上班族，选择租房地点主要是围绕着1、2号线地铁来寻找房源。但随着轨道交通建设的日趋完善，选择面越来越广，只要地铁站能到的地方，基本都在考虑范围之内。因此，租房需求不再像以往那么集中，也造成了房租价格的持平，甚至下降。

　　房价上涨的趋势和租金下滑的趋势并存，会导致商品房市场租售比的数据被继续推高。“由于租金水平一直不高，大部分买房人还是看中了房价上涨所带来的投资收益。”一位购房人表示，购房用来出租的长期投资已经彻底失去市场。

　　- 名词解释

　　租售比：房产租售比是单套月租和总价的比值，通过这一数据可以看出租金与房价之间的差距是否合理，也是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据，因为买房可能是为了投资，而租房通常是居住需求，因此两者之间的价格联系，可反映房产运行状况。一般而言，国际标准的房产租售比为1:100-1：200，被称为国际租售比警戒线，但北京的租售比从2004年以来一直高于(通常以租售比的倒数进行比较大小)这一数值。

　　- 投资算账

　　120万房产70年租金190万

　　目前北京房屋平均寿命则在30-40年

　　如今贷款投资房产赚取租金已不划算。美联物业市场研究部总监张大伟介绍，以一套普通的二手房120万计算，30年贷款90万，月供就将达到4380元。30年将共需要支付利息68万，加上买卖过程中的交易成本需要190万左右。如果这套房产出租只有2300元/月。以70年使用权计算，现在的70年租金也仅在190万左右，还不算房主要负担的物业、暖气费。而且一套房屋根本不可能居住70年，现在北京的房屋平均寿命也就在30年-40年。

　　目前，很多商品房项目收房后业主不装修，因为一套商品房付出5万以上的精装修可以出租3300元的话，毛坯大约能租2500元。虽然有800元的差价，但是租赁差价弥补装修款至少需要5年，而一套房子的装修一般也仅能使用不到8年。(记者 张家齐)

　　本版数据及房源由美联物业、中原地产、麦田房产提供