面对2010年昆明楼市，持币待购还是买房？有人在等待，等着飙涨的房价掉头向下，；也有人在等待，等着城中村改造集中上市买套高性价比房子；还有人在等待，等房价继续上涨，把手中的存“货”抛出捞上一笔……2010年究竟谁会欢喜谁会愁？

　　看着房价一路走高，已经住在上百平米大房里的李小姐打起了如意算盘：再买一套房，以租养贷。听说北市区房子很好租，她首先把目标瞄准美璟欣城，在中介推荐下，她看中两套，一套44平米的单身公寓，售价25万元，带家具、家电可以租到700元左右，另一套69平米，售价42万，租金900元左右。她计算了一下，第一套需要29年收回成本，贷款7成期限20年，月均还款1075元，第二套则要38年收回成本，贷款7成期限20年，每月还款1806.47元。

　　此后，李小姐又看了多套房子。报业尚都32万的单身公寓月租1200元，收回成本需要22年；时光俊园73平米房价57.5万元，月租2000元，需要23年收回；梁源小区80多平米要卖34万元，租金1200元，23年收回成本；“专家说投资房产最好是15年以内收回成本，但昆明租房很难做到，以租养贷好像也不现实。”李小姐说。

　　由于房价涨幅远远超过了租金的上涨幅度，北京楼市租售比在11月首次突破了 1：500，部分区域甚至达到了1比600，这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本，有的甚至需要50年，这还没有算上通胀、借贷种种成本。

　　从数据上看，昆明刚性需求和投资需求都青睐的小户型一直在升温。根据国家发改委、国家统计局调查显示,昆明上月的房屋销售价格同比上涨了4.9%，90平方米以下新建住宅的价格同比上涨了11%，新建商品住宅价格同比上涨了11.2%，新建普通住宅的价格同比上涨了12.9%，涨幅较大。

　　不断上涨的房价形成对比的是10月份下滑的成交量,由于受国庆大假和房交会的影响,来自风之铃咨询机构的数据显示,上月昆明主城4区共成交各类商品房7061套,这一数据终止了自今年3月份以来成交量连续7个月的持续攀升。

　　□本地专家之言

　　中产阶层支撑房价

　　邓晓盈 昆明理工大学建筑工程学院副教授,房地产经营管理教研室主任

　　对于富人撑起房价的观点，邓教授认为，房子作为生活必需品，在2007年以前，中国房地产市场供应还是以商品房为主，逼得一些低收入人群也只能挤上这座独木桥，今后随着经济适用房、廉租房的供应增加，就可以从不同渠道分流一些，中产阶层购买力支撑房价之说才有一定道理。

　　明年会有多少人买房？

　　张洪 云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任

　　房价有两个因素不得不考虑，即需求量和明年的金融环境。

　　如果明年政策还是保持适度宽松，人们的投资需求就有可能继续活跃，增加需求量。反过来，如果国家进行调控，需求将反方向压缩。从昆明城市化水平看，明年会不会有那么多人进昆明楼市买房，还值得商榷。

　　房子，任何时候都可以买

　　周大研 云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任

　　明年昆明楼市的供应和需求很难判断，但有一个观点有一定道理，就是不管任何时候都可以买房，从昆明楼市走过的路来看，房价并没有降过，昆明楼市也不存在以前炒得沸沸扬扬的价格向下拐点。

　　□牛人牛语

　　“富人的购买力决定一个城市房价”

　　11月25日在天涯社区一篇帖子引起热议：2010房价需知，财富再分配的进程与人造中产阶级。

　　楼主“小号”旗帜鲜明地呐喊，那些期望房子大跌好给自己捡便宜的同胞，大概要失望。古今中外，房价跌，接盘的永远不是草根。富人的财富永远比穷人的存钱罐抗跌。

　　你必须知道，决定一个城市房价的永远不是市民平均收入。那么，归根结底，房价跟什么有关？是富人的购买力！当然，也不用太富，城市中产阶级甚至达到小康标准的家庭就成。

　　客观的说，房价涨到50%的人买不起时——但是30%的人依然买得起，这就ok！房子贵不贵，不由需要住房子的人决定，而是由“买得起”房子的人决定。你不具备购买力，就没有定价权。

　　综上所述，房价跌的前提是富人没钱了。今天买不起，明天跌了你还是买不起，后天又涨了你更买不起。

　　2010房价问答

　　1.房价合理么？

　　答：合理，30%的人依然买得起

　　2.房价会长期如此么？

　　答：不会，因为归根结底没支撑

　　3.我可以等到房价跌么？

　　答：不能，因为你的资金会跌得更快(通胀)

　　4.我有别的投资选择么？

　　答：没有，国进民退，无论房地产有多渣，别的都更渣，在存银行就是亏钱的时代，有钱人想不买房子都难……

　　太多人期望房价崩盘，它就越不会崩盘。当然，对于既得利益阶层，无论涨跌都不是坏事。反之，无论涨跌都是坏事。(首席记者 杨抒燕)