距离2005年上一次调整4年之后，长沙市市区基准地价即将开始新一轮的修订和调整。

　　昨日，长沙市市区调整基准地价(2009年度)听证会召开，就长沙基准地价中的土地级别数量范围以及基准地价水平的初步方案进行听证。虽然长沙新一轮地价修订方案并没有在昨日最终确定，但是长沙市区基准地价全线上调已成定局。

　　同时，在听证方案中对各种用途用地也做出了更加明确的规定。划拨用地基准地价，城市公益性用地基准地价及城市地下空间土地使用权基准地价等都一一明确列出。

　　各级土地范围均有调整

　　和2005年的基准地价调整相比，本次基准地价调整首先在土地级别数量和界线上作了较大的调整。

　　基于城市扩大的现实，长沙市区的土地将分为6个级别，一级为最高级别，土地级别越高相应的土地基准地价也将越高。

　　“长沙城市近年发展很快，土地级别的调整应该对此有所体现。仅仅就商业中心而言，就已经突破了以往五一广场为单极的格局，河西溁湾镇、东塘等新兴商圈从繁华程度和人流量以及辐射力而言，都已经直追五一广场商圈。”有听证会代表以东塘商圈为例提出自己的观点。

　　从昨日听证会上的初步方案来看，现行方案中以长沙市五一广场至袁家岭为主要范围的城区一级土地范围将向四周扩展。其他各级土地的土地范围也均有扩充。

　　比如在大河西先导区范围内的重点开发区域，土地级别都相应有所提升。滨江新城区域，和在去年从望城县划归岳麓区的含浦、坪塘、莲花三镇所处的区域，以及长沙各区随着城市发展已经成为新兴中心区域的片区，在本轮调整中，都将根据实际发展情况和现行的长沙城市规划相应提高其土地级别。

　　地价全面调整，分类标准更精细

　　除了土地级别数量和范围调整，基准地价全线上调也是本轮基准地价修改的必然结果。长沙基准地价中的商业用地、住宅用地、工业用地的每一级的基准地价都将有所上升，上调幅度从10%-60%不等。对此，长沙市国土资源局总经济师张君来表示，“地价水平有一定上涨，但上涨幅度在合理的范围内。”与目前成交的土地价格相比,还是偏低的。

　　根据测算，基准地价调整后的楼面地价和目前长沙市实际成交的楼面地价水平基本保持一致。“基准地价只是政府提供的一个指导性价格，最后的市场成交价格往往由供需关系决定。所以此次基准地价的调整是相对合理的。”

　　在此次听证方案中，划拨用地、城市公益性用地、城市地下空间土地使用权的基准地价也有了相应的具体标准。

　　“行政划拨用地将通过有偿取得的方式，利用经济标杆起到促进节约集约用地的作用，划拨用地可以无偿使用，但是在取得时，应该根据相应的成本有偿取得。这也是本次基准地价调整的一个突破。”

　　此外，城市公益性用地、城市地下空间土地使用权的基准地价的首度明晰，也极具现实意义，为今后房地产开发以及土地价格评估提供了更为明确的测算依据。本次听证会后，基准地价最终调整方案最早在明年年初公布。

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　　地价上涨短期内不会直接推高房价

　　“很显然，对于长沙房地产市场来说，基准地价的上涨，将有可能成为下一波房地产市场交易的风向标。但由于基准地价是作为土地交易底价的性质，对于房价来说，不会有直接影响。”愿景集团营销总监付昊说。

　　“基准地价的上调是一个未来房价上升的信号，但是不会立即带来房价的抬升。”张君来解释说，“基准地价的调整对于普通消费者的购房成本的影响并不大，反而是在房产抵押二手房交易的时候，因为基准地价的上调，会得到更高的评估价格。”

　　对于长沙市房地产市场而言，基准地价的调整，更多的是一种地价可参考性标准的变化，“而不是土地的最终实际成交价格”。

　　不容忽视的是，一旦上涨幅度过快，基准地价的提升将在一定程度上影响土地拍卖价格的心理预期，从而提高土地交易的价格。

　　[来源：潇湘晨报]