在特色市场经济的初级阶段，我们的“房地产”是一个典型的“制度相对不健全，有法不依、执法不严”的行业。

　　基于这个大前提，以及楼市本身的周期性调整(抑或“调而不整”)，我们可以发现，二套房在通胀严重和通胀预期强烈的时期，往往成为楼市泡沫的助推器。因为，借助银行贷款来炒房的做法，不仅直接衍生了许多投机客和投资客，还间接的拉升了市场对未来的过高预期，进而带动一批恐慌性需求也加入其中，典型的还属07年的楼市。

　　当然，不能因为他在特殊时期的可炒作身份，就给他贴上“遗臭万年”的标签。在09年的楼市回暖中，二套房的放宽对于刺激投资性需求苏醒，提振合理的改善性需求，进而助推市场信心的恢复，也是功不可没！

　　既然，二套房功、过皆有，而且“功、过”是属于不同质的东西，无法进行量的比较，因此不能对二套房政策的收紧，简单的给个对错了事。至于，近来的事实或传闻二套房再收紧消息，就只能两分法来看待了，笔者到认为：市场最应关心的是二套房政策的未来动向，进而作为决策依据之一。要判断二套房政策的未来走向，必先了解他的来龙去脉，以及地位和作用：

　　纵观这些年的房地产市场，笔者认为，

　　1、二套房是楼市泡沫的助推器。

　　众所周知，二套房衍生的投机客和投资客，为07年的房地产泡沫做出了巨大的“贡献”，尤其是在“炒作成风到炒作成疯”的过程中，许多恐慌性需求的加入，终于将楼市推向了死亡的边缘，于是就有二套房被“一刀切”式的收紧。由于，当时正值9月27日，也就是一年中的“尾巴期”，银行的信贷指标即将用完，再有银行的客户去贷款，一刀切式的政策就会发生作用。这就有了楼市的急转之下，然后是一年多的市场观望。(央行、银监会联合发文，规定对已利用贷款购买住房又申请购买第二套以上住房的，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍)。当然，楼市泡沫的“产生和刺破”并不都是二套房的错，也与银行的信贷支持分不开，但这终究无法否认二套房“楼市杀手”的本色。

　　2、二套房是调控主力军、先行军。

　　为什么是主力军？因为二套房不论是被封杀还是被放宽，都直接左右着投资客和投机客的活跃程度，而这两部分需求不仅占据着很大的市场份额，更能够直接或间接的影响市场预期。不论是“927”大封杀，还是08年底的放宽尺度，都为楼市的转向起到了很大的作用。虽然09年的前三季度，刚需牢牢占据着市场主力，但这并不能否定投资客和投机客，对市场信心的回暖所起到的“温热”作用。尤其是07年的大封杀，对楼市的转向则起到了立竿见影的作用，之前是热火朝天，而之后则是漫长的寒冬。

　　为什么是先行军？二套房在政策调控的过程中，不仅起到主力军的作用，而且还是起到试探或试温的作用。在09年，二套房还没有来得及大展拳脚时，就在7、8月份被收紧，大量的投资和投机刚要蠢蠢欲动便“胎死腹中”。为何？因为中央在08年底出台新二套房政策的根本用意，是让银行自行控制风险，并灵活引导改善性需求和良性的投资性需求入市，进而刺激市场回暖，而且事实也证明是成功的。而转过6月份，也就是房价正向增长开始，潜规则开始盛行一时的时候，中央便对银行失去了信任。因此，迅速收紧二房,让银行从“自控风险到被动防范,”，而市场也从非理性苗头被及时的泼了盆冷水。当然，7、8月份的调整还是以防范和试探市场为主。

　　3、二套房需要严格“区别对待”(改善性和非改善性)。

　　事实上二套房政策不论是收紧还是放宽，都造成了一定程度的误伤。尤其是07年的“927”新政，一刀切式的收紧，把相当一部分合理的改善性需求也挡在了门外，这当然是在特殊时期可以理解。而08年年底的适度放宽，则是对之前受二房收紧而误伤的需求的合理释放。比如成都的改善性需求，如果是已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，就可以比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。这就为一刀切式的政策留下了回旋的余地，也让调控更加的精确化和尽量的合理化。随着楼市的持续回暖，眼严格区分二套房中的不同客户，就成为了未来调控首先需要解决的问题。

　　4、二套房属于“有保有压”的被打压部分。

　　政策的调控是一个动态的过程，未来二套房政策走向，除了要看二套房在市场中的地位，更重要的是要看当下的楼市形势。因为，在一个调控的关键时期，任何一个错误或者说欠准确的政策，都可能令之前的调控前功尽弃。那么当下的形式就是楼市已经全面回暖：不仅房价、成交量、投资增速(9月完成投资额3903亿元，同比增长55.93%，环比增速达24.2%，单月同比增速创近5年来高峰。)、市场信心等大部分部分赶超历史最好时期，也遇到了囤地、地王、房价反弹过激烈、通胀预期强烈等问题，而且有些还很严重。因此，调控的基调必然是从“保8%”向“有保有压”过度，也可以说是在保8的前提下，尽量维持市场的额稳定回暖，也就需要对一些救市副作用进行打压。

　　作为政策调控的主力军和先行军，二套房的收紧则是首当其冲，这一点在7、8月份已经看到了，未来的政策趋势不仅是要严格区分二套房的“改善性和非改善性”需求，最重要的时对于银行“潜规则”的治理，再加上邻近年关，各银行的信贷额度已经不多，必然会导致二套房的收紧之声再起。

　　可以预料，未来的二套房政策，会是防范“通胀预期”变为“通胀”的重要一点，也是防范投资客和投机客在此炒作的关键环节，因此严格区分后的区别对待，肯定是二套房的关键词之一。至于判断的正确与否，还是静候12月份的经济工作会议吧。（张宇良）