外资重回一线城市

　　就在国企大规模进入房地产市场之际，外资机构投资的焦点正从二线城市重回一线城市。

　　国际知名的物业咨询公司——戴德梁行中国行政总裁张国正近日接受本刊记者采访时说，由于一线城市高档物业楼盘集中更具投资性，今年以来，北京、上海的房地产开发用地再次受到外资机构的青睐。

　　今年上半年，外资机构在北京、上海、深圳的大宗土地成交额分别达60亿元、35亿元和7亿元，外资机构在北京、上海的大宗土地成交量比去年同期增幅较大，仅深圳同比出现下降。而过去被认为是外资机构投资热点的二线城市，如成都、大连、武汉、重庆、天津等5个城市中，仅有重庆在今年上半年外资机构大宗土地成交额与去年同期持平，约为18亿元，其他4个城市均出现不同程度的下降，其中成都从去年上半年的21亿元下降到今年上半年的不足10亿元。

　　张国正告诉本刊记者，由于中国内地一些地方近期实行了简化和放宽外商投资房地产企业的外汇登记手续等“松绑”政策，外资机构在内地房地产市场投资正呈普遍回升势头，比较活跃的有和记黄浦、新鸿基、凯德置地等香港和新加坡的开发商，以及汉斯、西蒙地产、普洛斯集团、铁狮门等欧美开发商。

　　今年上半年，外资机构在内地购置房地产开发用地资金超过1100亿元，去年上半年为1388亿元，去年下半年为610亿元。今年上半年，住宅和城市综合体项目成为外资在一线城市的投资新热点，其中住宅和城市综合体项目占了外资份额的88%。

　　“松绑”外资是否可行

　　近年来，我国对外资投资房地产业采取诸多限制措施。2006年7月，国家六部委出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》；2007年5月，商务部、国家外汇管理局发出了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，同年底，商务部在《外商投资产业指导目录(2007年修订)》中取消了鼓励外商投资“普通住宅的开发建设”类别，同时新增“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”为限制类等；但今年以来，有关部门将对外商投资房地产“松绑”的传闻不绝于耳。

　　浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权等认为，当前，内地房价快速上涨的一个重要原因，是内地房地产开发商和一部分较高收入投资者，乃至少数境外房地产投机者之间的博弈。因此，境外资金对国内房地产市场的冲击不容忽视。

　　近年来国内房地产门槛不断提高，不少房地产开发企业逐步转向更多地争取外资，寻找私募资金来扩大与补充企业的盘子。国家对房地产领域利用外资进行了限制，等于堵住了房地产企业“联外”的去路，因此房地产企业普遍不看好“限外”政策。

　　过去外资很少直接进入国内房地产开发领域，往往选择项目收购、产品买卖的方式，造成外资在国内房地产市场所占比例不大的假象。与欧美房地产市场低迷的现状相比，内地房地产市场的高回报率将促使更多的外资机构、更大数额的外资进入。

　　随着人民币进一步升值，国际热钱通过各种途径和渠道挤入中国市场，目前无论在房产开发的一手房交易市场，还是在二手房市场，已频频出现外资整体收购及兼并的信息。大量国际游资通过地下钱庄等非法渠道进入中国股市、楼市，不仅对于日益飙升的房价起到了推波助澜的作用，还直接危及国内的金融安全。

　　加强外资监管

　　“现在内地房价仍处在非正常上涨通道，已给进来的外资带来了超乎意外的好处，可以预见的是，国外的游资会继续一拨一拨地潜入我国内地房地产市场。”北京大学房地产研究所所长陈国强说，“现有的外资房地产项目如需进一步融资该怎么办？政策未明确。近年来出台的一系列房地产‘限外’政策执行刚性如何，还需时日检验。”

　　外资由于财力雄厚，对市场风险承受能力强，在与内地开发商的较量中往往处于上风，几乎成了近年来房地产调控的“死角”。华东师范大学国际关系与地区发展学院的余南平教授认为：“目前必须限制外资进入，让他们只能投资企业，不能投资房地产。”

　　此外，一些地方为了发展，视外资为“救世主”，给出优惠条件吸引外资，以“启动”房地产市场，推动房价上涨。佑威房地产研究中心研究员薛建雄建议，国家要考虑适时开征土地增值税和出台更为严密的房地产领域“限外”政策。如果从严实行，对高涨的房价可以起到抑制作用。(记者叶锋张晓胜)