10月北京楼市开局不利，截至10月20日，除去政策房，实际成交的期房商品住宅为4415套，同期成交的现房商品住宅为1032套。环比9月同期，实际成交的期房商品住宅成交套数下降了29.2%，现房成交环比也下降了42%，降幅明显。11月的市场供应在一定程度上受到9月和10月的市场表现影响，虽然新开盘量有所下降，但多达41个楼盘中仍有一些值得关注的热点项目，8000个排号的美立方仍会开盘，华贸城新一期也会入市开盘；此外，还有如万科蓝山、天润福熙大道等纯新盘进入市场，因此，楼市11月仍然值得期待。

　　后势预测

　　预测一：更多纯新盘将选择低开

　　亚豪机构的数据显示，今年11月有41个楼盘计划开盘。虽然媒体报道指出11月开盘量出现下降趋势，但整体来看，今年11月的开盘量比2006年和2008年同期都有所增加，其中比2006年多了一个项目，比2008年多了5个项目，但相比火热的2007年56个项目来看，还是减少了一些。不过多位业内人士表示，从今年北京楼市的走势来看，今年和2007年的市场有些相近，而且11月楼盘的走势也和2007年会有所相似。

　　11月预计入市的纯新盘大约有13个，从这些纯新盘的价格制定来看，多数采取的是低开策略。“这一点和10月份有些相似。”月亮河公园营销总监张奕奕认为，11月份的新盘采取低开策略，对楼市的影响还是很大的。今年4-9月楼市销售火热，不论是纯新盘还是老项目后期，多数采取高开策略。一方面是当时楼市火热，开发商看到排号的人多立马坐地涨价，另一方面就是购买者追涨的心态明显，给开发商涨价提供了坚实的基础。从10月份开始，纯新盘采取低开策略，说明其对后势的看法存在不明朗或分歧。“今年的11月和2007年的11月的市场表现类似。”张奕奕认为，纯新盘低开的现象越来越明显，这样对其他开发商和购买者的心态影响将很大。

　　多个业内人士均持有上述观点。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，2007年北京楼市价格飙涨，到11月份一路飙飞的房价走势放缓，开盘价格和成交数量均出现疲态。“今年也是前9个月价格疯涨，10月开始放缓，11月份可能出现价格和交易量均放缓的局面。”杨少锋表示，如果按照2007年的走势来看，今年11月的楼市走势应该属于下降趋势。

　　预测二：开发商多会“保价舍量”

　　记者在采访几位准备低开的开发商时发现，其实公司内部对是否低开都有一定的分歧和争议。“在开盘前一天我们最终价格还没确定。”10月份某低开纯新盘的负责人告诉记者，他们在确定开盘价格时内部分歧很大，有的认为低开能快速实现楼盘销售，有的则认为，高开的风险也不大，楼市的余热还能持续。不过，最后该项目采取的是低开，因为他们更希望在淡季中有所表现，同时，11月还计划持续推盘。

　　另外，多个准备11月份开盘的开发商接受记者采访时表示，价格目前还暂未确定，这在一定程度上也表现了开发商对后期走势预期的不明朗。尤其是纯新盘低开策略的影响，使得部分价位高的老项目不敢轻易开盘，不敢轻易制定开盘价格。“虽然开发商多数完成年度销售任务，今年短期内不会有资金压力。但对于今年后2个月到明年3月份，多达5个月的销售‘垃圾时间’比较担忧。”著名投资专家杜春飙指出，多数房企对今年后2个月的走势并不是很担心，他们更担心的是今年后2个月的淡季，对明年一季度产生影响。这样影响如果传递到明年，市场就会再次发生变化。

　　“大幅度调价的楼盘会很少，即使出现楼盘价格调整也是小范围的。”亚豪机构副总经理高姗认为，11月转入传统销售淡季，开发商在对市场形势的判断上也趋于保守。同时，受到今年存量快速消化的影响，多数开发商可售房源不足，企业面临着持有流动性过剩、资金相对充足的现实，部分楼盘更愿意等一个更好的时机、更好的价格点上出手。但是从价格上看，11月即将开盘的项目价格仍在持续走高，这种现象说明，楼市的博弈现象进一步加深，开发商在当前采取了“保价舍量”的策略来应对市场变化。

　　预测三：整体市场趋于平稳

　　多数专家认为，11月份的价格仍旧会保持高位，但交易量会有所下降，这也就是开发商的“保价舍量”的策略。北京鸿瀚房地产经纪有限公司副总经理曹传勇认为，9月份，北京商品住宅成交均价已达14377元/平米，已超过2007年房价历史最高13931元/平米。8月份已到今年楼市回暖的“阶段性顶部”，9月份成交价格与8月份14849元/平方米环比降3%。

　　“销售回暖带动价格攀升将加剧供需双方的博弈，而供需双方对价格预期的差距正在拉大，构成助推成交量下滑的力量。”曹传勇分析认为，11月份价格高位徘徊，客户购房意愿下降，销量下降，房价环比增幅极有可能到达高点，其后涨幅会慢慢缩小，甚至不排除后期重新下跌。近期成交量及价格下降，后期不会出现连锁反应，主要由于前几月大部分开发商多已完成年底前任务，资金回流多达到预期，市场不具备大幅下跌的动力。

　　中原地产李文杰也认为，11月份北京楼市还能保持一个相对平稳的状态。“目前不论是从交易价格、交易量和政策来看，都能保持一个相对平稳的状态。”李文杰认为，这种平稳的状态是政府、开发商及部分购房者都能接受的。所以不论是从政策，还是从开发商的心态来看，11月份调整和变化的动力不足，所以11月楼市不会出现大起大落。对于购买者来说，本月更应该关注纯新盘，建议不要轻易购买部分价格走到历史最高的老项目后期。