前三季度的房地产市场，可谓季季不同，如果要寻找一个关键词来描述，一季度可用“回暖”，二季度可谓“井喷”，三季度，由于具有楼市风向标的部分一线城市销售面积的下滑，成为人们热议的话题。

　　二手房市又开始火爆

　　国庆节后，二手房市场又开始火爆，买房的人比8、9月要多。根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据，10月9日恢复登记过户以来至23日，日均成交套数560多套，23日更是高达851套;相比8月日均401套和9月日均432套，市场成交量明显回升。

　　“这几周生意都还不错。”美联物业南山区总监孟祥义说，由于上半年房价上涨过快，8、9月份看房者显得比较犹豫，但是10月份以来，感觉购房者出手的速度明显加快了。

　　世华地产市场研究部总监肖小平也表示，近期二手房市场确实比较活跃，主要由于每年第四季度都是楼市旺季，购房者经过一年的观望后，尤其是需要自住的刚性需求，往往都会在此时选择入市。

　　“价涨量跌” 属市场正常变动

　　数据显示，三季度商品房和住宅的销售面积分别为24262万平方米和22174万平方米，较第二季度增长4.7%和6.4%;销售额分别为10221亿元和11732亿元，较第二季度分别增长6.0%和9.4%。

　　中国房地产业协会副会长朱中一表示，这表明商品房和住宅市场销售在第三季度仍处于上行通道，但增速略有趋缓。具体到不同区域，第三季度特别是9月份，北京、上海、福建、浙江等东部地区的销售面积环比有所下降。

　　部分城市新增供应不足也是造成交易量下滑的因素。与此同时，三季度以来，央行、银监会等部门纷纷多次强调严格执行去年颁布的“二套房贷”政策，这对交易量也产生影响。　

　　国家统计局最新统计数据显示，三季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%，其中，新建住宅销售价格上涨1.5%，二手住宅销售价格上涨3.5%；房屋租赁价格同比下降0.5%；物业管理价格同比上涨0.3%；土地交易价格同比上涨4.7%。分析人士预计，今年四季度房屋销售额将进一步增长。

　　以北京为例，经过前期房屋快速消化后，北京住宅市场库存量约为10万套，低于去年同期的13万套。不过，若加上商业用楼及高档住宅，近期北京存量房仍有32万套之多，与去年同期的33万套库存规模基本持平。

　　从这组数字中我们基本上可以得出这样一个结论，房地产行业整体的“去库存化”步伐并没有想象中的那么大，真正回暖的只有普通住宅市场。这也说明，购房者对普通住宅的需求量不小，甚至比较高，而开发商却在积极推出高档住宅及商用写字楼，这使得房屋的供给增加量和市场实际需求并不对称。

　　社科院经济研究所调研员韩孟表示，“这种‘价涨量跌’属于正常市场变动情况，高房价使得投资需求、投机需求放缓。我们更需要考虑的是，房屋的有效供给与有效需求实现真正对接。”

　　“大多数人常把三种楼盘混合在一起讨论，这种讨论不仅不利于把问题说清楚，还有可能引起人们的恐慌。”韩孟告诉记者，人们把普通住宅的快速去库存化扩大成为整个楼市的全面回暖，而其实，房地产市场只有普通住宅部分在“一条腿走路”。