猜想一

　　最可能发力的公司

　　华人置业

　　2006年10月27日，爱美高房地产(成都)以7.32亿人民币拿下两宗总面积近140亩的土地。一块位于城西迎宾大道，一块位于东大街。此后，其又以单价1904万元/亩、总价10.7亿元的高价拍下文化宫地块。

　　当时业内很多人还不清楚这个公司的背景。时隔3年，2009年9月6日，在香格里拉举行的“香港华人置业集团产品品鉴会”上，上述地块作为华置广场、华置·都汇华庭及华置·西锦城三个项目高调亮相， 而“爱美高房地产(成都)公司”正是华人置业在成都注册的全资子公司。

　　据公开媒体报道，2009年被华人置业定为集团的“成都战略年”，其在成都的三大项目总建筑面积超过100万平方米，都已全面开工建设，涵盖住宅、商场、酒店、写字楼等多种物业形态，总投资额将达到90亿港元，将从今年起相继上市。以华人置业集团主席刘銮雄的投资眼光来看，肯定会尽快地踏上这轮楼市行情实现“开门红”的业绩。看来，华人置业在成都想不发力都难了。

　　猜想二

　　最值得期待的产品

　　电梯豪宅

　　2009年，是成都电梯豪宅奠定市场地位的关键时刻。

　　据本报数据库显示，目前成都市电梯豪宅均价都在万元以上。紫檀在去年说“不是别墅，但我们卖300万一套”曾经让成都人纳闷：“卖给哪个？”此外，华敏·世家花园、四海逸家、新鸿基·悦城纷纷推出了一个新名词——“城市豪宅”，着实给成都人上了一课，“原来电梯公寓，还可以叫城市豪宅。”

　　城市豪宅“豪”在哪里？来自星彦地产的《大户型研究报告》中写道：“首先是项目区位条件较好，交通便捷，周边拥有良好的景观资源、人文资源；其次是户型面积一般都在200平方米以上，豪居成为这类住宅物业追求者的目标；第三就是强调私密性和户型舒适性，电梯配比较高，户型功能分区更加细化；同时为了打造高品质社区生活，开发商着力在产品配置、园林景观、入户大堂、物业管理等方面花大力气，以体现小区的高端品质。”根据本报对高端物业持有人群的采访分析，可以这样写真：“多次置业者，对生活品质要求极高，追求生活的舒适性和尊贵感；经济上有购买别墅的实力，但他们喜欢城市的繁华和便捷，因而他们在购买这类物业时较为关心物业品质、地段、配套和服务等要件。”

　　目前，备受关注的城市豪宅主要有龙湖·世纪峰景、合景泰富誉峰、置信丽都花园·丽府。摆在市场面前的是无数的悬念。对于丽府来说，以何种姿态和策略来给自己“城市大作”的地位定价？而龙湖地产所擅长打造高端物业的企业优势，在市场传闻调规划、改产品(原最小户型面积280平米，现最小面积100平米)的世纪峰景身上能否续演传奇？至于合景泰富誉峰，拥有实力港资地产背景和高端物业打造经验，但有多少人愿意出手均价1.5万元以上的电梯豪宅仍然是个未知数。就算有，如何找到他们并让他们解囊依然是个不小的挑战。

　　猜想三

　　最具成长空间的商圈

　　建设路

　　目前，建设路区域分布着龙湖·三千里、万科·金域蓝湾、首创A-Z Town爱这城、颐和家园、高地等近10家楼盘，总开发体量超过100万平方米。这些楼盘大多在明年到后年全部交房，预计将新增8万以上中高端客户入住建设路片区，将对区域商业产生巨大需求。

　　在上周二本报举行的秋交会论坛上，四川中原地产市场研究部副主任高立指出，未来5年，房地产持续开发带来区域内每年新增人口会在5万以上。他建议投资者可以考虑这个高增长的区域。

　　建设路商圈地域包括建设路口、建设路中、建设路东、建设路巷、建设南新路等地带，临建设路口-建设路中(第五大道周围)，主要业态为百货、餐饮、娱乐、小吃、美发店等。从高地周边到首创路段，沿街商业主要有零散商业、便利店、中介、家居、干杂店等，而建设路巷(第五大道背后)、建设路南新路主要经营平价服饰、小吃等，以家带店形式为主。

　　事实上，建设路改造后已形成一个高档住宅区，龙湖、万科、首创等实力开发商带来了居住品质的提升，6000元以上的房价区隔了低端人群。由此看来，这个区域在一两年内的高端商业需求将会非常强劲。据悉，包括沃尔玛、来雅百货、国美电器、星巴克等200个大小商家已入驻。区域内原有的SM广场和成都华联两大综合卖场，以及华联近期内推出的30多层高的“华联时尚广场”，是被广泛提及的商业中心。

　　有媒体预言，未来这里将是成都第二个春熙路。

　　猜想四

　　最可能火爆的区域

　　大源组团

　　要问大源组团有多大，那要看你对空间是否有概念。以国际标准足球场最大标准(长110米，宽75米)计算的话，一个大源组团约等于1479个最高标准的国际足球场。

　　大源组团是成都天府新城的核心区域，四界为绕城高速以南、锦江以西、成昆铁路以东、高新区界以北，由会展片区、大源商务科技片区和大源生活片区组成。

　　目前，入驻大源组团的开发商超过10家，最具代表性的则是中海和华润。目前，中海兰庭、中海城南1号、华润凤凰城都已呈现。“这还只是冰山一角，现在很多地看起来杂草丛生，其实都是有主的了。”世家机构市场研究部首席分析师樊邦勇说。“仅复地、嘉里、厦门建发、高新置业、瑞泰华等几家开发企业的土地储备，可供应住宅面积就超过150万平方米，算上现有大源组团在售项目148万平方米的存量，共计将有约300万平方米的住宅推向市场。巨大的规模、品牌开发上的聚集注定将使得这个片区的竞争激烈而精彩。

　　另外，未来区域的商务和商业配套都将是城市级的。现有的上海复地和瑞泰华项目都将着力打造商业物业，仅二者就有超过30万平方米的商业体量，复地实力毋庸赘言，瑞泰华整合了伊藤洋华堂强势进驻，将极大地提升消费者对本区域的认知与预期。值得一提的是，区域内将要修建300米高的地标建筑。这里，将是成都市未来的CBD。”

　　猜想五

　　单盘销售金额最大项目

　　保利公园198

　　今年截至5月31日，成都龙湖实现了13亿的销售额。其中，成都龙湖首个城市综合体项目龙湖三千城，同时销售高层精装房和多层洋房，以5个月8.2亿的销售金额高居成都单盘销售冠军。而华润置地成都公司表现抢眼，以21.6亿元的销售金额及销售面积34.9万平米勇夺冠军。其中，整个华润二十四城上半年累计销售了1500多套，销售额突破10亿元。

　　而在下半年，华润是否能够蝉联这一桂冠要面对几个高端项目的挑战。占地面积6000亩的保利公园198，是最大的挑战对手。与华润不同的是，保利同时销售高层和别墅物业。据公开报道，公园198项目去年10月开盘销售4.5亿元，今年3月保利公园198新推“百合中央”组团，创下两小时销售突破5000万的佳绩。而8月下旬推出的保利·蝴蝶谷东区118栋纯英伦高尔夫别墅开盘热销，当日销售额突破6亿元；9月12日，蝴蝶谷西区推出157栋别墅，70套房源当即售罄，当日销售金额突破4亿元。短短20天时间，保利·蝴蝶谷斩获10亿元销售额。

　　除了保利公园198，华润要想成功卫冕还要越过麓山国际这道坎。在麓山，2000万元级的黑钻山庄别墅，开盘当天销售40多套，单月揽金逾10亿元。截至8月份，麓山共实现产值18亿元。如果千万级别墅持续热销的话，那麓山国际即将推出的109套碧湖岸别墅组团又会是一部“吸金机器”。这样一来，华润要想拿下全年销冠的压力还真不小。

　　以上任一个项目销售额在今年全年能突破30亿的话，那完全有可能摘取2009年全年销售冠军。

　　猜想六

　　最具创新的营销模式

　　“定制营销”

　　要说定制营销，代表作是今年的“先生”。说起这个楼盘，大家的第一印象是“看不懂”。广告上看不懂的字体、读不懂的画面，这个位于温江金马大道的别墅项目自打亮相开始，就引起了市场的关注。“为什么不走楼梯”、“如果你是胆敢玩物到极致的先生”、“上班时间是CEO，下班就是个摄影家”等系列画面一出街就是鸡蛋与鲜花齐飞，褒贬不一。据“先生”项目负责人李敏介绍，有创意的广告仅是开局，在全国首创具规模的“真正定制别墅”，为“胆敢玩物到极致的先生”搭建平台，才是“先生”的最终目的。

　　事实上，2007年也出现过类似广告风潮，“非主流”就是当年的热点话题。“因为公园才建房，开宝马的请别来，不说自己比较贵，人人都是运动员……”，不少人被切·格瓦拉、玛丽莲·梦露头像和这句广告语所吸引。但“先生”的产品定位和营销模式都与“非主流”截然不同。据介绍，“先生”案名的由来是想创造一个“166位先生的先生场”。作为定制别墅，开发商可以根据客户的爱好，在建造房屋时为喜欢玩红酒的客户量身打造酒窖，为喜欢玩摄影的人定制暗室……只要客户赶在工程进度之前提出需求，室内空间就可以按照客户的个性化需求定制。

　　目前看来，市场对“定制别墅”的接受度还有待提高，对开发公司的运作水平要求也很高。星彦地产成都公司总经理张猛认为：“个性化需求的市场比例还很小。166套全部投入市场规模过大，我个人不太看好。如果搞个小组团，拿出十几二十套试试水还是值得探讨的。”世家机构助理总经理彭致远也曾质疑，这么大规模的定制别墅在发达城市也几乎没有出现过，这对开发公司的运营能力要求太高。

　　当然，也有业内人士认为，这是一种具有创新性的营销模式，实现了供应与需求的无缝对接。毫无疑问，如何在尽快的时间内找到客户是实现无缝对接的前提。否则，“定制”就会成为空壳，更加严重的是可能引发“定制并发症”，如施工进度、交房时间、装修标准等等，都需要有生意做保障。

　　猜想七

　　“城北是价值洼地”已是当前业内共识。“就算在今年房价上涨之后，二三环之间的楼盘价格才5000多，你说成都主城区还有哪儿能找得到这么高的性价比。”樊邦勇用反问语气强调了城北的投资价值。

　　据成都市城市总体规划(2003-2020)，成都市确定向东南北三个方向发展，但是要控制向西发展。然而，城北的价值一直被市场低估。2008年以来，一个集商贸物流、会展酒店、医药机械等相关产业为一体的北部新城初现轮廓，交通基础设施的改善也为区域的发展做好了准备，财富城北终于成为人们持续关注的焦点。

　　随着保利、万科、金科、华宇、蓝光、东骏等知名开发商挥师北上，北部新城的价值正在逐步提升。根据成都市城市绿地规划，北部新城内有800亩的植物园、15万平米北郊森林公园、3000亩的熊猫基地……。新都区房管局局长何仁贵在记者之前的采访中表示：“越来越多的二级城市以及外省人群选择置业城北，说明城北的宜居价值开始显现。”