8月，广深楼市降温了。联合证券近期对深圳和广州市场的近50个楼盘进行了实地调研显示，如果用100℃来形容二季度沸腾的楼市，那么当前广深市场的温度应该是在80℃。

　　截至8月，深圳商品房成交均价已经连续6个月出现上涨，8月前三周的成交均价达到19177元/平米，甚至超过了07年的历史前期高位。广州也出现同样的现象，据阳光家缘网发布最新统计数据显示，8月1日至15日，广州全市共签约住宅2516套，比7月下半月成交的3874套减少了近四成，房价继续维持高位。

　　但随着广州基础设施的完善，番禺、花都板块也在发展。深圳市区的扩容，一定程度也促进了房地产业的兴旺。

　　8月广深楼市持续价升量跌

　　8月广深楼市继续维持量跌价升的局面。

　　截至8月，深圳商品房成交均价已经连续6个月出现上涨，8月前三周的成交均价达到19177元/平米，甚至超过了07年的历史前期高位。

　　与节节攀升的房价形成鲜明对比的是成交量的持续下滑，据中原地产统计，8月前三周的商品房日均成交146套，仅为今年最高单月日均成交量的53%。

　　广州的楼市也呈现类似的现象，据阳光家缘网统计数据显示，8月前两周，广州全市共签约住宅2516套，比7月下半月成交的3874套减少了近四成。相对成交高峰的6月下半月的4595套，则大减了46%，而房价继续维持高位水平。

　　联合证券认为，广州市场的最大特征是供应明显偏少，在荔湾、越秀、天河、白云和海珠等几个区域里8月新开楼盘寥寥无几。以珠江新城为例，虽然珠江新城在售楼盘较为密集，但有效供给不多。调研了解到，珠江新城在今年上半年成交集中放量，小户型房源快速去化，目前剩余项目基本以200平米以上大户型为主。

　　不过就是在供应较为匮乏的8月，还是出现了需求下滑的端倪。珠江新城由于出租市场较为旺盛，购房基本以投资性需求为主。由于上半年房价的上涨，租金收益率大幅下降，降低了购房者投资需求的热情。在一些楼盘销售现场，开发商在市场低迷时期惯用的打折促销活动再次上演，周末购房可享受96折优惠。

　　此外，从各家中介了解到广州市8月份以来二手房成交量环比有20%-40%的下降，房价则基本维持平稳。但基本呈现出有价无市的态势。

　　联合证券分析师鱼晋华认为，广深地区近期成交量的下滑与供给偏紧有关，与房价过快上涨导致一部分自住需求开始受到抑制也有关系。二套房贷政策没有传闻中的严厉，仍然是“名紧暗松”，但二套房贷有所收紧的确对抑制楼市的投资和投机氛围有一定影响。

　　深、广两地楼市同中有异

　　尽管两地房地产市场都表现出量跌价升的局面，但由于楼市具有较强的区域性，相同之中也存在一些不同之处。

　　深圳的普通住宅市场开始出现分化。联合证券分析，当前市场出现分化的原因主要在于购房客户群的分化。从需求结构来看，由于房价已接近甚至超过了07年最高水平，加上市场前景的不明朗，当前需求基本上以自住客为主，投资和投机客相对较少。自住需求中，由于最为刚性的一部分已经在上半年集中释放，当前购房需求已变得越来越有弹性，市场重心开始从“买得到”转向“买得好”，市场热度在减退，需求方逐渐回归理性。

　　在二手房市场方面，深圳8月份的二手房日均成交套数和面积环比7月分别下滑了14.6%和14%。报告分析导致成交量下滑是房价过高，其预测，深圳二手房价格在短期内继续冲高的动力不足。而如果房价没有足够的吸引力，或者没有信贷条件的明显宽松，二手房的成交量将难以明显回升。

　　在广州，二手房市场有价无市。报告指出广州各家中介普遍反映8月份以来广州的二手房成交量环比上月有20%-40%的下降，房价则基本维持平稳。中介认为二手房的供给相对充足。但二手房市场中由于投资客居多，兜里不差钱，所以即使房价出现调整，投资者也未必急于出手卖房。

　　番禺、花都板块借力区域发展

　　黄韬认为，对于区域房地产市场，它的走势大致和整体是差不多吻合的，但由于规划和交通的原因，有些区域房地产市场发展前景将会被看好。

　　同创卓越房地产总经理赵卓文表示，从2003年到现在，短短的5年时间里，番禺楼价上涨幅度不少于50%。2010年广州将迎来亚运会，番禺房地产又将迎来一次发展契机，三年内番禺楼价至少还有50%的上升空间。

　　赵卓文认为，番禺房地产将由普通住宅开发向“三高”住宅开发转变，即“高地价、高品质、高入市门槛”，同时由住宅开发为主，向综合性物业开发转变。2010年之后，番禺房地产将有望发展为珠三角瞩目的中心。番禺房地产有望成为广州“宜居”城市的示范性区域、高品质住宅区的典范和房地产开发综合试验的先锋。

　　寒桐(广州)投资总经理韩世同表示，这两个月来，番禺楼市成交量近期急剧增长，在其他区域成交出现大幅下降的情况下，可以说是“逆市飘红”。番禺逆势增长主要有三个原因，一是亚运概念的带动和影响，二是公共配套设施不断完善，三是本地购房需求不断增加。

　　同时他也表示出担忧，目前番禺楼市的开发量与供应量却与需求量不成正比，这样可能会影响楼市持续稳定地发展。如果长期供不应求，就有可能会导致房价不断飙升，成交却不断萎缩，这样不利于楼市的供求平衡。

　　相对偏远一点的花都未来房地产市场也将会被看好。满堂红集团企业发展部经理陈靖认为，未来广州的定位很可能是物流中心，以北面新白云机场的空港物流平台、南面南沙港的国际远洋集装箱物流平台、辐射珠三角的区域性道路运输枢纽物流平台、贯通南北的铁路枢纽特大型货物物流平台，形成空港、海港、道路、铁路复合型现代物流集聚基地。

　　陈靖认为，随着物流中心的地位和产业的升级，加上国际物流巨头的进驻，番禺、花都区域将形成大量高素质的国内外人才的工作与聚居，此外，大量为配套产业和高素质人员的商业机构的加入，让物流中心区域商业、居住配套成为可能，这种改变符合房地产繁荣发展的规律，即工作+生活=房子升值。

　　本报记者 戎明迈 张建明