外资抛售引发租金价格持续下跌

　　豪宅市场的红火，让不少此前收租的豪宅，纷纷转租为售，其中不少是外资机构旗下楼盘。

　　分析人士认为，这是外资在内地富豪大举投资豪宅之时，趁机获利出逃。

　　2007年初，摩根士丹利收购徐汇区永新城219套公寓，后更名为高档酒店式公寓“莎玛徐家汇”，如今，这个项目开始打散零卖；而位于衡山路41号的老牌服务式公寓“芝大厦”也已经开始散卖；2008年市场中的明星楼盘济南路八号，其中一栋酒店式公寓属于凯雷旗下，如今也出现在销售市场，预计总价值约30亿元。

　　而李嘉诚旗下和黄，更是将旗下收租10多年的别墅四季雅苑入市销售，售价达到每平方米10万元；而位于浦东小陆家嘴(23.60,-0.41,-1.71%)，面临黄浦江的中粮旗下鹏利海景公寓，在2008年市场差时，曾准备将住宅改为酒店式公寓，如今再次入市出售，定价已经高达每平方米7~10万元。

　　然而，业界人士观察到的数据令人吃惊：在豪宅纷纷转租为售时，租金却并没有因供应的减少上涨，租金反而连续下跌。“豪宅租金更能体现经济回暖的征兆，因为这些租客大多是跨国公司的高管。”分析人士说。

　　据第一太平的数据显示，上海豪宅租赁市场的平均租金，在2009年第二季度间下滑了2.4%，与去年同期相比，下降了6.6%。目前形势并没有好转。

　　租金的持续下跌已经使得豪宅投资的收益率大大降低。

　　以李嘉诚旗下的上海四季雅苑为例，该楼盘占地共27万平方米，绿化面积占55%。其中，联体别墅面积在171平方米，独体别墅在247~541平方米之间。而租金价格方面，独栋租金约5~6万元每月，年租金约60~70万元。而以售价每平方米10万元，每栋别墅400平方米计算，每栋售价为4000万元。此次上海四季雅苑整个项目出售，预计总售价为100亿元。而按照目前四季雅苑的租金水平，年租金收入约为1.5亿元，算下来投资收益率只有1.5%左右，而目前一年期定期存款年利率就为2.25%，投资收益不如存款利息。

　　而一般来说，投资收益率起码要达到3%~5%才有利可图，也正是这个原因，上海豪宅纷纷在市场高点出手，转租为售。

　　有不愿具名的分析人士认为，这可能是市场即将逆转的一个征兆。

　　事实上，从9月份市场看，8月份很可能成为一个阶段高点。8月之后，市场已经开始出现回落。数据显示，上海8月的豪宅成交热已经告一段落，9月第一周，成交前10名楼盘的均价都在3万元/平方米以下。除了价格之外，市场成交量也在萎缩。9月14日~9月20日的一周，与上一周(9月7日~9月13日)成交套数相比，下挫5.4%，成交面积则环比萎缩17.4%。

　　尽管市场上价格依然坚挺，但降价之声已经时有耳闻。(王其明)