期待中的“金九”楼市已注定将以“平淡”收场，不可逆转的“价涨量跌”局面让众多期待凭借旺季再“大掘一桶金”的开发商们“黯然神伤”。伴随阵阵“秋凉”来袭，“银十”前景让人难称乐观。综合协成机构、亚豪机构、搜房网等研究机构统计，北京10月份预计约有49个项目将陆续进入市场，在放量势头依旧不减的情况下，整体销售价格的“涨”或“跌”，成为了10月楼市的最大看点。

　　●市场●

　　项目扎堆儿入市抢占最后“黄金期”

　　纯新盘数量占四成以上

　　尽管即将过去的9月楼市遭遇了“滑铁卢”，但是开发商对10月份依然还是抱有相当信心，从预计入市销售量上来看，开盘项目延续了前两月的集中势头，但其最终表现如何还将要接受市场检验。据协成机构统计数据显示，10月份预计约有49个项目陆续进入市场。

　　从环线位置上来看，10月预计开盘的项目半数以上位于5环外区域，共计26个，占总开盘项目的53%。如香悦四季、望都新地、融景城、远洋一方、兴盛国际、美立方等项目；四至五环之间约有11个项目开盘，如大成郡、欧洲公馆、公园1872等；三至四环间有个5项目计划入市，包括永翌公馆、凯德锦绣和首城国际中心三期等；二至三环间约有4个项目开盘，包括天海大厦、璞瑅A区；二环内有3个项目入市，包括四合上院和中信城等。

　　从区域上来看，10月京城楼市北部、南部供应量偏低，而东部与西部区域供应量占据下月预计开盘项目的主体。朝阳区将列下月供应量第一的位置，共有14个项目计划入市；通州区、丰台区各6个项目并列第二；海淀区、顺义区各有5个项目计划开盘；昌平区、东城区、房山区、石景山区、西城区、宣武区各有2个项目计划入市；大兴区有1个项目开盘。

　　协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹认为，总的看来10月份的市场供将大于去年同期水平，随着市场整体“价涨量跌”，价格不断走高下各项目销售压力也不断加大。虽然9月份市场销售状况不甚理想，但开发商依然希望在今年最后一季度以令人满意的销售数字为2009年完美“收官”，所以开发商也会抓住包括十一长假在内的今年最后一个销售旺季集中放量。

　　值得注意的是，本月首次开盘的纯新盘项目达20个，约占总开盘项目的40%，这一比重也创下近期纯新盘入市数量新高。不少纯新盘的项目，在充分准备之后也纷纷选择在10月入市，如红杉国际公寓、中粮·祥云、融景城等等重点项目赫然在列。

　　“一定程度上来讲，10月份已进入判断分水岭关键时期，成功与否将为年末楼市定调。”亚豪机构副总经理高姗认为。开发商加快推出新盘希望能够规避风险。4月份以来房价过快攀升对于销量的抑制作用在近期已开始显现，政策层面对二套房贷的紧缩更制约了部分改善性需求和投资性需求的继续释放，四季度的市场走向难以判断，大量项目选择在此时加快推出也是为了抢占今年最后的销售“黄金期”，搭上旺市“末班车”。

　　●房价●

　　整体房价仍在高位徘徊

　　五环外项目价格有所松动

　　针对买房人最为关心的房价问题，综合各机构统计数据，以及从目前的市场反馈信息来看，10月楼市整体房价仍在高位徘徊。亚豪机构统计数据显示，目前10月份已确定开盘并公布价格的项目，其整体开盘均价达17154元/平方米，这个价格远高于9月已经开盘项目的16166元/平方米的整体均价。而统计五环外项目的整体开盘均价可以发现，10月即将开盘的五环外项目整体均价为11818元/平方米，与9月已经开盘的五环外项目整体均价相比，下降了5.3%。

　　“即便降价，也一定是从外围远郊项目先开始出现松动。”亚豪机构副总经理高姗认为，10月价格总体水平处于高位，但五环外的远郊项目却出现了价格下调的趋势，这种高低不均的房价现状说明，楼市正在进入盘整期。一些区域位置好的项目、一些前期销售火爆的项目、开发商资金充足不急于推货，价格仍然保持坚挺，执行高价策略。而那些地段较远、或者开发商急于回款的项目则难以“死扛”，在成交量持续下滑的现实面前，往往率先“妥协”，及时落价以快速出货。

　　●供应●

　　普通住宅占据供应主体

　　小户型供应量走势平稳

　　10月即将开盘的49个项目中普通住宅项目共有29个，占比将近6成，多数项目位于四至六环之间的区域，如花涧溪、望都新地、融景城等；公寓类项目15个，多位于五环以内，如欧洲公馆、时代帝景、永翌公馆等项目；别墅类产品有3个，10月入市的产品类型以联排为主，如中粮·祥云国际生活区、尚东庭等。

　　“本月五环外项目产品类型丰富，从普通住宅、别墅、公寓、商住楼及花园洋房项目可谓应有尽有，像温哥华森林、珠江拉维小镇、香悦四季、中国铁建·原香小镇、海棠公社、融科·香雪兰溪、美立方等等，都是近期市场关注度比较高的楼盘。”缪培丹表示。

　　市场变化显示，由于过高的房价越来越超过购房者心理预期，因此不少迫切需要置业的刚性需求也只能退而求其次，选择位置更远或者总价较低的产品。在需求影响下小户型产品近阶段以来颇为抢手，开发商也敏锐地把握到这一动态，在10月份开盘入市的产品中，小户型项目的入市量走势平稳，49个项目中有21个项目推出小户型产品，多为55平方米一居、76-86平方米两居和90平方米小三居面积为主，以及90至100平方米左右的小三居，这种总价低，贷款额也相对较低的户型产品，对经济实力有限的自住型购房者来说是不错的选择。本版文/邱旸