随着亚运会的日益临近，不少老城区和天河“穿衣戴帽”的市政工程陆续升级，其利好会影响周边的二手市场。合富置业市场部总监陈慧红表示，目前无论老城区还是天河区，二手市场都受到其利好影响。从住宅方面来看，“穿衣戴帽”工程主要针对一些楼龄较长的房改房物业，这些房屋外立面的翻新和配套的完善，其居住价值将得以凸显。而对于老城区商铺的影响，则更多体现在心理层面，将促使投资商铺的人士对路段升值信心有所增加。另外，天河商圈随着新的改造方案实施，其投资前景预计会呈现新面貌。

　　老城区：惠福路—中山六路

　　商铺：不用担心被拆迁

　　据合富置业钟健锋介绍，“穿衣戴帽”工程利好并不会使商铺价格出现升温，而在于巩固买家对该地段铺位投资的信心。因老城区不少商铺都是私房物业，之前有部分投资客担心这些骑楼房会被列入拆迁的“红线”内，从而处于观望中，目前随着市政工程的落实，这部分买家消除了物业可能面临拆迁风险，而出手信心更加坚定。

　　其实，商铺的装修程度对物业影响并不大，这主要因为商铺投资，租客通常会根据自身经营需求去装修铺面，无需业主花费太多精力。如惠福东路一带商铺，由于邻近北京路，二手均价达18万~20万元/m2左右，以经营餐饮、零售、发型屋为主，租客会根据自身需要装修铺位。与住宅相比，商铺投资受政策变化的影响较小，可以说在当今楼市走势不明确的情况下，商铺是很不错的“资金避风港”，目前从总体来看，商铺的价格以10%逐年递增，而且投资客的承接力十分强。

　　住宅：外墙翻新楼价上升

　　据合富置业中山六分行人士表示，随着政府“穿衣戴帽”工程的展开，对住宅会有利好带动作用，目前这一带即使有20年楼龄的石米外墙楼梯楼，二手均价已达7500~9000元/m2，而一些早些年经过翻新外立面的马赛克外墙楼梯楼，二手均价则达8500~10000元/m2，同样有20多年楼龄，但盘源十分紧俏。合富置业专业人士还介绍，这一带部分买家会因学位而找房，主要看中朝天路小学和净慧路小学的学位，如带学位的房改房二手均价比一般物业每平方米要高500元左右。

　　从住宅投资来看，合富置业有关人士表示，西门口一带集中了不少写字楼物业，不少白领也会在附近租房，主要寻找一些1000元/月左右的楼梯楼物业。若考虑投资，建议可找一些近西门口地铁站，面积在40~50平方米左右的单位，入市门槛在40万~50万元左右。这类盘源目前放盘不多，一有盘源出售即有买家接手。

　　天河区：六运小区一带

　　商铺：出现更新商业形态

　　据合富置业体育东分行梁坚勤分析，打造六运小区欧式风情商业街的利好，对天河南商圈最直接的影响是促使该区商业将以更新的商业形态出现，这对于天河南商圈可以起到提升整体价格的引领作用，带动租金上扬。目前来咨询的客户较之前多了10%~15%，投资客对天河南商圈的前景十分看好，多个买家前来求购商铺或住宅商铺。

　　六运二街、三街商圈氛围已经非常成熟，商铺租金最高，其租金为300元/m2/月，首层物业由于商业带动，售价在20000~30000元/m2之间。而人气稍弱的铺位租金也有150元/m2/月。据梁坚勤介绍，就未来规划和改造，小区内的租金将稳定在300元/m2/月。天河南一路和小区内南北向的主道路甚少有商铺放出，而求铺者却很多，如果有一个商铺放租，也会有好几个商家争抢。未来六运小区的改造对于该商圈是个很大的利好，估计租金会有新一轮的提升。

　　住宅：投资与自住比4∶6

　　六运小区由于是最邻近天河商圈的居住小区，经过了近20年的发展，居住氛围已经十分成熟。随着之前宏城广场的清拆和现在欧洲风情步行街改造的利好，六运小区一带的居住氛围将得到很大的改善。

　　据合富置业体育东分行人士介绍，目前六运小区投资客与自住客的比例约为4∶6，自住型买家会更多选择六运小区内靠近中间位置的物业，这里的物业可望小区花园，景观较好且比较安静，目前二手均价已达10000元/m2以上，要比靠近马路的物业二手均价高出500~1000元/m2。（记者 吴润洲）