昨日,深圳市规划和国土资源委员会通过其网站发布的《2009年1—8月深圳房地产市场分析报告》(以下简称《报告》)指出,今年1—8月,各月新建住宅均价分别为每平方米11459元、10770元、10971元、12203元、12550元、14197元、14654元和19368元,房价的快速上涨以及投资需求的出现已直接挤压了深圳房地产市场的自住需求。

　　深圳市房地产研究中心副主任王锋在《报告》中分析认为,房价较快上涨的局面将会得到有效的控制,并且有望向下调整。

　　新房均价直逼2万元

　　《报告》指出,2009年1—8月深圳新建商品房销售面积525.06万平方米,同比增加132.63%。其中,商品住宅销售面积492.86万平方米,同比增加138.24%,与去年全年的成交水平相比增加了35%。同期,90平方米以内住宅销售套数为36987套,占全市销售规模的比重为70.52%,高于2007和2008年的50.56%、68.13%。

　　不过,按照深圳房地产信息系统统计,2009年1—8月,各月新建商品住宅在2月以来连续上涨,从每平方米10770元上涨至8月的19368元,半年左右上涨将近9000元。

　　据《报告》分析,8月份,90平方米以下的住房价格为12614.41元/平方米,环比上涨4.93%；90—144平方米的住房价格为13782.94元/平方米,环比上涨13.10%；144平方米以下的住房价格为32094.34元/平方米,环比上涨53.48%。由于90平方米以上住宅销售面积占全市销售面积的比重达到了50%,因此8月份房价上涨主要是由大户型住宅入市带动的。

　　二手房成交量超去年2倍

　　《报告》中指出,2009年1—8月,深圳二手住房成交面积为721.82万平方米,同比增加214.99%,超过去年全年350.93万平方米成交总量的两倍。今年以来,二手住宅的交易面积远远超过了新建商品住宅,二者比例为1.46:1,相对于2008年的0.9:1,该比例增加明显。8月份二手房交易也出现回落迹象。

　　90平米以下住房销售骤降

　　《报告》分析认为,今年4月份以来,深圳商品住房价格出现了较快上涨的趋势,这种上涨较大程度上是由于宽松的货币政策和投资需求大量入市所致。

　　一方面,大规模的信贷投放造成了市场对于未来通货膨胀的普遍预期,而购房置业则是抵御通货膨胀的最佳选择。另一方面,投资性需求重新抬头,并呈现不断蔓延之势。今年以来,优惠的按揭贷款政策和税收政策并没有被严格地界定在“鼓励自住性住房需求”上,深圳各大商业银行对于二套及以上住房的贷款标准是很宽松的,近几个月,更具投资价值的中大户型住房价格快速上涨也充分地说明了这一点。

　　“目前,房价的快速上涨以及投资需求的出现对深圳房地产市场的直接影响就是对自住需求的挤压。二手房交易规模的放量增长以及90平方米以下住房销售规模迅速回落就是有力的证据。”

　　《报告》中指出,近3个月,深圳90平方米以下住房销售套数环比回落分别为6.3%、11.45%和46.54%,回落幅度逐月加大。占市场主体的自住需求的回落将导致了市场总需求的下降:8月份,深圳商品住房销售规模回落到了36.1万平方米,仅相当于1—7月平均水平的一半,与2008年的月平均水平相当。

　　房价较快上涨将被有效控制

　　《报告》分析指出,房地产市场走势受资金供给面的影响比较大。由于调整信贷投放结构,保证实体经济资金支持将是未来货币政策的着眼点,投向房地产市场的信贷资金将会受到严格的用途审查和规模控制。因此,支撑未来房价上涨的资金面将会受到削弱。

　　另外,决定房价走势的主要因素还是销售规模。如果代表市场有效需求(特别是自住需求)的住房销售规模无法稳定或继续回落,房价上涨是不可持续的。当前销售规模回落和自住需求重新受到挤压将是未来房价不可能再度快速上涨的重要理由。

　　据了解,针对当前住房供应存在紧张的预期,以及部分开发商“捂盘惜售”的违规行为,监管层除了加大对“囤地、囤房”的打击力度外,还要加快未来一段时间内商品房的批准预售工作,增加短期内市场供应规模,以引导市场预期和平抑市场价格。

　　《报告》总结指出,随着监管机构加大对投资需求、违规信贷资金入市的监管力度,加上未来住房供应的增加,以及二手房市场对住房需求的有效分流,房价较快上涨的局面将会得到有效的控制,并且有望向下调整。 (记者/马芳)