纵观09年上半年，成都楼市经过半年的冲刺，项目的价格、成交量、土地供应等多方面都已经创下或接近了历史最高点。虽然房地产市场长期看好，但从7月开始，市场调整已经初露端倪。随着秋交会的到来，成都楼市的房价会不会发生调整变化？哪些物业是当前最受购房者欢迎的类型？只有掌握这些最新变化，才能为开发商制订营销策略提供借鉴，为购房者买房提供指导。本期，御风行和星彦地产专门针对这些问题奉上专业的分析。

　　开发商重新重视产品定位

　　御风行观点

　　A近期，新推土地和新推项目容积率开始下降；B 09年，开发商更重视产品定位与差异化策略；C 未来，住宅的精细化设计将更出彩；D 精装房将成为开发商增加产品亮点和利润的一个重要方向；E 节能性和舒适性建筑越来越受重视；F 成都楼市从卖方市场转向买方市场。

　　不论是从最近几轮的土地拍卖指标来看，还是从我们了解到的部分开发商的新推项目来看，在有意无意之间，我们发现成交项目的容积率指标仿佛逐步在跌落？这是否意味着改善性住房的觉醒？

　　在2007年，大多数开发商是不用仔细考虑项目定位问题的。进入2008年，一切变得不同，市场走向另一个极端，开发商开始重新重视产品定位，重新重视差异化策略。2009年，虽然市场日渐回暖，但开发商再也不敢掉以轻心，御风行2009年上半年接了好几个新项目，与同行交流时，大家都有同感：“今年开发商比以前更重视项目定位。”既然开发商变得更加冷静，我们有可能预见到下半年以至未来1-2年出现的好作品趋势：一，住宅的精细化设计会更加出彩：追求套型结构的合理配置、功能空间的灵活多变、厨卫空间的人性化设计、追求居住空间的舒适性；二，精装修住宅成为不可或缺的一部分：随着中小套型房屋的增多，初装修、精装修、菜单式装修会越来越多，精装房会成为开发商增加产品亮点、增加利润点的一个重要方向；三，节能技术、绿色建筑会受到更大重视：保温建筑、地源热泵系统、新风系统等将成为标准配置；四，舒适性建筑重新受到重视：多层项目，多层带电梯的项目、小高层，甚至是板式小高层会重新抢占一定的市场份额；当然，这类建筑在减少容积率和增加配置的同时，价格肯定会上涨。

　　主题公园地产成楼市新宠儿

　　星彦观点

　　A置信·国色天乡火爆的旅游带动了成都地产业的开发；B 成都主题公园地产方兴未艾，旅游与地产相结合的开发模式将被更多开发商所借用；C 成都的主题公园地产项目都取得了不错的销售业绩；D 成都楼盘的竞争已不仅仅停留在价格的竞争上；E 成都楼市进入多元化发展时代 。

　　主题公园地产是指跟主题公园相关的地产项目，它包括主题公园在内，集旅游、娱乐、自然、人文、居住和商业为一体。深圳的欢乐谷、珠海的神秘岛、青岛的极地海洋世界等等；随着主题公园带动旅游业的发展，将主题公园和旅游地产相结合的开发概念成为楼市新宠儿。

　　成都的主题公园地产始于置信·国色天乡，火爆的旅游带动了地产业的开发。目前，成都形成了四大主题地产项目有城西北的成都华侨城、天府新城的极地海洋世界、城北的保利·公园198和温江的国色天乡项目。从目前发展态势来看，主题公园地产呈方兴未艾之势，国奥投资将在双流北部新城建设国奥村、保利石象湖项目和花样年郫县望丛祠项目等，这种开发模式为更多的开发商所借用。置信的国色天乡·鹭湖宫、成都华侨城、保利·公园198和新鸿基·悦城等项目，分别借势国色天乡、欢乐谷、198公园和极地海洋世界，其楼盘销售都取得了不错的业绩。这些项目的热销说明，目前，成都楼市各项目之间的竞争已不仅仅停留在价格的竞争方面，购房者更注重未来的居住品质和未来的生活环境，这也是主题公园地产热销的主要原因。

　　目前成都楼市进入了多元化发展时代，这样可以降低单一投资带来的投资风险，获得稳定的投资收益。“休闲”本就是成都的城市特点，近郊旅游成为一大热点，这为项目带来极大人气，也带来了不少准客户……这些都是主题公园地产在成都快速发展的重要因素。

　　随着信贷紧缩消息传出，消费者观望情绪弥漫，楼市或将再次出现买卖双方博弈的胶着局面，前期快速上升的房价在未来一段时间调整的可能性较大。——中原地产

　　据中原地产的监测数据显示，截至6月，成都市商品住宅均价已经达到了5897元/m2，已经接近07年的最高水平。很多楼盘的售价甚至超过了07年；而这一过程仅仅只用了不到半年的时间。纵观09年上半年，成都楼市经过半年的冲刺，项目的价格、成交量、土地供应等多方面都已经创下或接近了历史最高点。虽然房地产市场长期看好，但此前几个月过快的暴涨显然已经透支市场基本需求，市场“刹车效应”不得不提前显现。其实，从七月开始市场调整已经初露端倪，成都楼市成交量连续上扬的势头被遏制，周成交量出现宽幅振荡。短短四五个月时间，如此之大的上涨幅度，即使从投资客层面分析，“触顶”的风险顾忌也会导致成交量紧缩。而对于以自住为目的，相对低收入的刚性需求买家来说，随着房价的不断攀升，进入门槛越来越高的同时，也与他们支付能力的距离越来越远。

　　楼市需要盘整，否则这样的上升趋势肯定会出问题。随着信贷紧缩的消息传出，消费者的观望情绪开始弥漫，楼市或将再次出现买卖双方博弈的胶着局面；前期快速上升的房价在未来一段时间调整的可能性较大。近期由于房地产与股市过从甚密，上周房地产板块的持续走弱，已经标志着机构大举撤出房产板块。因此，虽然楼市长期发展依然向好，但是短期内风险已现，楼市进入调整期。（成都房产报道）