一手房虽然价量高涨,但是二手房却没那么乐观。根据市国土房产部门每日成交初步统计,深圳的二手住宅成交量已经连续五周出现下滑。而近期,也出现多宗业主降价放盘的情况,二手房市场一直被看做是房地产市场的晴雨表,连续五周的量跌,尽管也是因为受到房价的高位运行和“二套房贷”政策等原因的影响,但是也不免引发人们的担心,这是否又是楼市下跌的讯号,是否深圳楼市的拐点又将到来?

　　降价降的是“放盘价”

　　世联地产深圳市场周报显示,今年第34周(8月17日—8月23日)二手房市场共成交3003套,与前周相比有小幅下滑,环比下降1.9%。至23日,深圳的二手房已经是从今年第29周成交3610套的高位以来,连续下降的第五周。房地产数据的出台都有滞后性,一般在成交量之后的一段时间才能被统计出来。然而,这并不能组织对于二手房量降的整体判断。。

　　数据显示,近一个月来,深圳一、二手房的成交量差距呈缩小态势。根据世联地产数据平台的监测,从前8周的成交比较来看,深圳房地产市场一、二手房总成交量自第27周以来总体呈下降趋势。

　　记者在八卦岭片区中介地铺采访时,也有中介人员表示,现在业主可能“心态比较好了”,所以放盘价也不会咬得那么死,如果有需要的话,可以跟业主议价。

　　“在南山,业主主动降价的还不太多,但议价空间明显变大。”中原地产南山区总监王良英在此前的一次采访中表示,最近成交量下滑剧烈,其所负责的区域截至24日,比7月份成交量下滑了三成,而7月份本身已经比6月份下滑了两成。在这种状况下,业主的卖房心态的确出现了明显松动。

　　对于连续五周的量跌,世华地产研究中心总监肖小平告诉记者,业主降低价格放盘的事情是有的,但是业主所降低的“价”并不是成交价格,而是所谓的放盘价也就是所谓的“挂盘价”。“这样的降价虽然很可能看起来比起之前的价格是降了,但是实际上仍然在成交价以上,事实上成交价一直是在上涨的”。

　　市民购买心理受影响

　　经历了年底房价的低谷,在整个经济大环境较差的情况下,深圳的房地产在今年上半年的集中爆发是任谁都没有想到的。然而这样大起大落的局面之下,必然会造成两个客观事实,一是一部分刚性需求得到了释放,二是部分泡沫也被挤出去,而留守下来的物业持有者,必定是更能够承受风险的人。

　　8月成交量的走低,在肖小平看来,一是楼价已经超过了购房者的心理预期。记者了解到,在成交量不断降低的同时,二手房的成交均价也是一路走高。即使是被因为价格较实在被普遍关注而成交量活跃的南山前海片区成交均价也在每平方米1.5万元以上,与去年低谷时期的价格相比,涨幅明显。

　　“有了去年的经验,现在的购房者在购房时都有自己的判断,如果房价实在太过离谱,购买意识肯定降低,但是这不是说购买力降低,实际上深圳一直是处于供大于求的情况,市民的购买力一直很旺盛”。

　　肖小平认为,二套房贷受限的风声传出也对购房者的心理起到了极大的影响,“现在来说,我们不是要讨论购买力问题,而是讨论购买心态的问题”。

　　“其实在我们看来,二套房的政策还不是那么恐怖,但是它非常影响消费者的心理,他们对于未来出现的新政策心存担忧,因为房地产市场很难说清楚起伏,搞不好一个政策出台就会造成很大的变化”,王良英告诉记者,“从整个片区来看,现在还是比较平稳,量跌也比较正常,因为以往的这个时候,第三季度也是个传统淡季,尤其在今年,上半年的成交活跃消耗了一部分的刚性需求,那么现在房价上涨,使得一些不是非常必要的需求可能处于观望状态了”。

　　“量跌价升将延续到国庆后”

　　日前,深圳万科股份有限公司董事长王石在自己的新书读者见面会上表示,尽管今年以来国内一线城市房价有一定程度的上涨,但中国的房地产市场还没有达到拐点。

　　王良英认为,所谓拐点是指转头往下,但是现在只是量少了,不是没有购买力,很多素质比较好的楼盘成交量还是比较活跃,这并不能说明是拐点到来。而与王良英的观点相似,不少业内人士认为,三季度尽管集体出现成交量下跌的现象,但房价将维持高位甚至稍微上涨。这种“量跌价升”的情况将延续到国庆之后,届时如果政策风向继续收紧,成交量继续下跌,房价才可能阶段性见顶,楼市才可能出现拐点。

　　有地铺中介人员笑谈说,议论楼市走低,把等钱用的、扛不住的都挤出去了,而扛到现在的,都还是比较有实力的业主,量跌对于他们来说没有那么大的影响。

　　二手楼的价量是新盘的参考。在新盘方面,有报道称,近期深圳多个新盘或在售楼盘都开始了“变相降价”。虽然市场现在尚未构成“促销潮”,业内人士表示已显现出开发商对后市的担忧,部分供应量大的片区已面临打折甚至降价的压力。

　　对于接下来楼市的走势,肖小平也认为,因为刚性需求的减小,接下来可能量会变得更淡,但是在价格上,很有可能会保持平稳略有升幅。

　　“快进快出、短线炒房者我的建议是暂时不要考虑,因为很有可能会失掉预算。但是如果是准备买来自住或者长线投资的话,现在还是可以来考虑选择高品质楼盘”,王良英说。（本报记者苏妮 ）