案例——

　　首位申购者的尴尬困境

　　8月14日，昆明子君村经适房一期销售正式结束。自4月7日销售以来，历时4个多月，昆明市房管局共安排了5287户低收入家庭购房。然而，截至销售的最后一日，子君村一期共5300套经适房，仅售出2510余户。除少数想购蒜村经适房的申购者外，仍有近半数低收入家庭放弃购房。

　　申请购房者洪泽，是5287户申购群体的首位申购者，由于放弃购房，他成为媒体争相采访的“热点人物”。

　　洪泽排在首位，代表着两层意思：他数在5287户申购者中，家庭条件最为困难，最需要房子；他拥有最优先的选择权，可挑选自己最为中意的房子。

　　然而，最终他还是放弃了。

　　“为了获得购买经适房的资格，我从2006年起就开始申请。在此期间，我在昆阳父母家和昆明间已往返奔波过了无数次。在得知自己有购经适房资格的那一刻，我高兴得简直要跳了起来。但是在了解到子君村经适房的售价和付款方式后，我的心情又跌到了谷底。”

　　洪泽很沮丧：“我的放弃是无奈之举,但也是理性的，以我的经济状况，首付还能想办法解决，但明年竣工交房时要一次性付清40%的尾款，实在是有心无力了。”

　　2006年10月31日，昆明经济适用房第一次面向社会开始申购。这个时候的洪泽，迫不及待地冲到昆明，在当时只是搭起来的一个棚子下，拿到了他的经济适用房购买申请表。

　　洪泽年轻时被单位开除，后来每月只能靠低保度日。他一家四口和年事已高的二老6个人挤在昆阳老家20多平方米的房子里。洪泽本来已经申请了廉租房，然而就在快批下来时，原单位恢复了洪泽的正式职工身份。洪泽按月领取1000多元的退休金，一下子失去了低保身份，廉租房申请无望。听说昆明要建经济适用房后，洪泽觉得天无绝人之路，自己还是有希望买得起房子。

　　两年间，洪泽在昆阳、昆明之间来来回回地盖章、交表、看公示不下20次，每一次夫妻俩都要花48元的路费，妻子为了取得低收入证明三下寻甸盖章，车票花了500多元。洪泽说，几年下来，光是路费就已经花掉了上千元。

　　为了解经适房最新政策，洪泽还坚持看报。然而，去年11月，洪泽最后一次到昆明查看购房名单是否公示时，听说经适房不能贷款的消息，这让他彻底丧失了信心——对之前几乎没有积蓄的他来说，一次性付清十几万的房款是不可能的。之后他再不关注经适房的消息，就连自己是所有购房者中的第一个，也是别人告诉他的。

　　售房那天，洪泽虽然知道正式售房时间，却没打算来，后来是售房处的工作人员打电话给他说，“即便不买也可以来看看，凑凑热闹。”于是洪泽和妻子7点半从家出发，10点到了售房处。他告诉销售人员自己期望的房型是2室2厅，却并没有像别人一样签字交下1万元保证金。因为洪泽看中的65平方米的房子，需要约13.6万元，“第一期的8万多元我东拼西凑、砸锅卖铁还有可能凑得够，距交房只有一年时间，后面的那40%我是绝对凑不出来的。”洪泽说，他之所以到现场，是还抱着一点点的希望，“万一政府有新的优惠政策出台”。

　　“买不起，就是买不起。”一句多少有些牢骚的话成为不少弃购者的心声。

　　分析——

　　症结与对策

　　事实上，为了解决经适房的销路问题，让更多低收入家庭有房可住，昆明市政府也作了不少努力。

　　一方面，申购门槛在逐步放宽。子君村项目的申购条件是家庭人均月收入低于425元，人均居住面积在12平方米以下；到蒜村项目时已放宽为：家庭人均年收入低于9666.78元，月均805.5元。

　　另一方面，经适房的最终销售价格也在不断下调。去年11月，市发改委核定子君村项目预售价格为2556元/平方米；到正式销售时，价格已下调为2100元/平方米。

　　但弃购现象仍然还是出现。

　　不仅昆明，全国不少城市都出现了同类现象，2007年7月，济南204套经适房过半被弃购。2008年8月杭州第一期经适房两成遭弃购。2008年12月广州首批经适房1170套被弃购。2008年该年度深圳市388套经济适用房遭弃购……

　　针对昆明经适房大量弃购现象，记者采访了对昆明房地产市场颇有研究的昆明理工大学建筑工程学院副教授、房地产经营管理教研室主任邓晓盈。

　　邓晓盈说：“经济适用住房市场和廉租房市场一样，是不完全市场和保障性市场。现在的政策是只售不租，销售价高于成本价又低于商品房价，要求购买者较短时间一次性付清房款，银行不愿放贷。这些直接导致目前经济适用住房的尴尬困境。”

　　按照邓晓盈的观点，导致弃购的原因具体分析有以下几个，首先，只售不租供应模式，迫使部分收入水平低、居住面积不足、又无外援的家庭只有一种选择——放弃购买，转而承租单位房或农房；而没有根据家庭经济发展状况，先承租，而后收入增加再购买的过渡机会。

　　其次，经济适用房又不是完全意义上的解决“居者有其屋”的公共产品，因为它的售价高于成本却又低于商品房，即经济适用房建设成本构成也包括土地成本、建设成本、各类税费、开发企业基本规定利润，它甚至高于一些“普通商品房”售价，这为购买者带来了不少困惑。

　　再次，低收入住房群体不仅仅面临住房困难，还同时面临医药费用高、子女教育成本沉重、就业压力增大等一系列问题，各方面负担沉重。

　　第四，购买普通商品房是完全产权，并无明显性价比的经济适用房却是限制性产权房。

　　第五，由于经济适用房是为了解决城市低收入群体的住房问题，而这一群体的最大特征就是收入水平低，还贷能力弱，银行放贷风险大，因此，迟迟得不到银行的贷款支持，从而陷入连锁效应：买不起—需要贷款而无贷款支持—仍然买不起—供应模式只有出售没有出租—放弃购买。

　　最终带来的结果就是：经济适用住房叫好不叫座，低收入群体住房仍然困难。

　　她建议：其一，建立出租型经济适用住房模式，作为经济适用房制度的完善补充，政府在出租型经济适用住房供应模式中起关键作用。其二，引进开发商投资模式，既解决经济适用住房建设资金问题，又有效地对经济适用住房实施有效管理；探索出租型经济适用房出租周转管理方法，以发挥经济适用住房的最大效用。其三，作为保障性住房，严格保障群体和保障产品的确定，真正把它运作成政府解决“居者有其屋”的公共产品。在供应群体、产品类型和面积、户型上作为既区别于廉租房，又是廉租房的延伸和补充。其四，在以上建议都不可行的情况下，建议取消经济适用房，以保证商品房市场的有序健康发展，也确实体现商品房作为政府解决“居者有其屋”的公共产品的属性。(陈昌云)