8月，上海。星河湾、黄浦湾、御翠豪庭等多个高价住宅刚一开盘，就对外宣布已销售一空。豪宅似乎成为刺激上海楼市的最佳 “兴奋剂”。同策机构的统计数据显示，单价3万元以上的高端住宅成交量占到8月10日~8月17日市场总成交量的23%。豪宅“盛宴”极大地消耗了市场购买力，未来楼市的成交量是否有能力继续上行？

　　高端楼盘销售火爆

　　事实上，8月新开盘的豪宅项目中，有不少是没有样板房可以参观的，但这并不妨碍楼盘的热销。

　　以星河湾的绿城黄浦湾为例，该楼盘样板房至少要下个月才能完工，但8月10日，该楼盘就宣布第一批86套房源全部售完。8月19日，记者在现场更被售楼员告知，由于签约客太多，要前往售楼处咨询需要预约，最早也得8月28日。

　　销售均价达到75000元/平方米的新华路1号，虽然样板房“可能要到10月才公开”，但上述单套总价在2000万元左右的楼盘销售情况依然良好。网上房地产的数据显示，8月10日才开盘的16套房源中，目前已预订了7套。

　　在没有样板房供参考的情况下，高端住宅为何依然畅销？

　　卫明不动产智库负责人蔡为民认为，这主要是因为市场升温，购买者在压力下冲动买房。也有人认为，豪宅热销的背后是海外热钱的大量流入。

　　在豪宅热销的同时，很多售价低于3万元的普通住宅也在不断“圈客”。但是，这些楼盘大部分销售情况并不理想。

　　来自佑威楼市通系统的数据显示，8月至今的20天时间内，上海楼市单价1万元以下的新建商品住宅成交量只有31.97万平方米，1万~2万元的商品住宅成交量为36.36万平方米。而7月同期，以上两个数据分别为44.53万平方米和47.68万平方米。

　　分析师们认为，普通住宅成交量的下跌，虽然与供应量减少有关系，但更重要是因为楼盘大幅涨价，使得后续市场成交乏力。

　　楼市释放拐点信号？

　　8月份豪宅的集中放量成交，给后续市场带来隐忧：当豪宅极大消耗市场购买力后，楼市还有无足够资金支持成交量继续回升？此前，普通住宅成交量大幅下跌，已经提前预演了上述趋势。之前分析师们也普遍认为，在价格持续拉高后，成交量的回调将是大势所趋。

　　“成交量下滑和中央政策有关。”卫明不动产智库负责人蔡为民认为，宏观货币政策的“微调”，让最为敏感的股市出现大幅震荡。一旦银根收紧，流向楼市的资金也会减少，购房者势必不会像之前那样踊跃买房。

　　事实上，成交量回调的压力，也源于不断上涨的房价。易居·克而瑞研究院总经理陈啸天曾根据统计数据分析预测，8月上海商品住宅的成交均价至少要上涨10%。

　　“房价高企，将导致二次置业及改善型购房者暂缓入市。”同策房产机构的资深分析师倪晓玲说。

　　而另一方面，后续供应量的下滑，也将导致成交量拐点的出现。薛建雄介绍，在供应量上不去的情况下，成交量会大幅下降。

　　不过，楼市供应量的下滑趋势，可能不会延续太久。此前，万科、恒大、富力等开发商纷纷表态要提高开工量目标。中原地产分析师许萌说，今年四季度会有一批楼盘上市销售，供应量将有所增加。

　　唯一的问题是，供应量增加后，成交量是否一定能回升？对此，蔡为民的表态不甚乐观。他认为，未来假若银根收紧，楼市的购房资金肯定不如现在充裕，加上楼盘的售价又高，成交量显然难以回升。