二手房开始降温

　　与一手住宅成交量普遍减少的状况相类似，在连续5个月量价齐升的强劲反弹后，二手楼市市场热度有所缓解。

　　根据中原领先指数系统显示，7月份，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市价格仍在上涨，但部分城市涨幅有所回落，成交量在接连数月创新高后也于7月出现下降，但整体成交量仍处于高位。

　　分城市来看，深圳、上海和广州市场降温比较明显，价格上涨速度和成交量都出现了下降，其中深圳和上海的成交量下降约20%左右。而北方城市在这一轮热潮中仍较为滞后，目前天津、北京的二手房价格仍处于加速上涨的过程中，而成交量也保持较高水平。

　　21世纪不动产统计数据显示，7月份北京二手房网签数量达到26360套，其中二手住宅成交达25206套，首破2.5万套大关，再创新高。从数字上看，7月份二手房成交势头依旧迅猛，但在成交量高速攀升的背后，二手房成交增速已经出现放缓迹象。统计数据显示，7月份北京二手房成交量环比增长10.0%，虽然仍处于高位水平，但这一数字已明显低于6月份成交量环比增长16.7%的比例。

　　另据世联地产统计，第28周(7.6至7.12)，深圳二手房共成交3475套；第29周(7.13至7.19)，深圳二手房共成交3610套，环比上升3.9%；第30周(7.20至7.26)，深圳二手房共成交3449套，环比下降4.5%；第31周(7.27至8.2)，深圳二手房共成交3310套，环比下降4.0%。

　　对于二手楼市的表现，中原地产研究中心认为，原因有三个方面。一方面是，二套房贷的收紧一定程度上抑制了部分投资性需求；另一方面是，连续放量成交后，前期积压需求基本都已释放殆尽；此外，价格不断上涨，也很大程度上阻碍了成交的达成。

　　21世纪不动产市场分析师孟奇分析说，以北京为例，目前北京房价上涨速度之快已超过绝大多数消费者的心理预期，无论是房有所值的价格正常上调，还是不合理的业主盲目抬价，再加上新房市场捂盘严重，不断攀升的新房价格很大程度上刺激了二手房价的走高，在此市场背景下，消费者的购房热情被打击，购买力受到限制，并已出现消费者对这种追涨的购房心理不能承受，甚至有消费者决定暂缓购房的情况。这必然导致7月二手房成交增速放缓。

　　孟奇说，近一个月以来，为了抑制楼市过快、过热增长，关于收紧信贷的消息不绝于耳，不仅银监会发出通知要求严格执行二套房贷政策，各家银行的二套房贷也呈现收紧动向。他预计，如果信贷紧缩政策长期持续执行，会给下半年的二手房市场发展带来较大阻力，交易量不排除触顶回调的可能。

　　中原地产研究中心也认为，价升量跌，市场可能面临短期调整。由于价格的快速上涨，刚性需求开始止步。根据中原调查，7月份各地新增购房需求有所减少，同时，二套房贷的收紧抑制了部分投资性需求的入市，或将进一步加剧成交量的下滑。

　　一线城市成交量大幅下滑

　　与6月相比，7月一线城市住宅成交量普遍减少，二线城市成交依然维持高位。

　　中原地产研究中心统计显示，广州环比下降40%；深圳下降30%，北京和上海下降5%；成都和天津增加20%，天津七月更是创下今年以来成交量新高；重庆基本持平；杭州下降50%。业内人士认为，随着楼市成交淡季的来临，近期住宅新增供应很难出现大幅改善的局面，而开发商惜售捂盘，进一步推高价格上涨，加上二套房贷政策收紧，部分投资性需求也重归观望，市场成交量出现明显下滑。

　　中原住宅监测系统数据显示，七月最后一周，被监测的北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州等八城市成交面积总量为233万平方米，总体环比减少7%。7月27日至8月2日这一周一线城市成交继续下滑。广州和深圳已连续两周成交量下滑明显，这一周降幅接近15%；北京降幅10%，略低于过去20周平均水平。

　　二线城市的表现也冷暖不均。重庆降幅最大，降24%；成都降10%。而天津和杭州成交大幅增加，增幅分别为24%和14%。7月天津周成交量屡创新高，7月27日至8月2日天津成交3734套，达今年单周最高纪录；杭州这一周成交回升显著，但成交仍处低位，仅占过去20周平均水平的六成。

　　根据中国指数研究院的统计显示，7月，全国30个城市中，住宅成交面积环比升跌的城市各占一半，30个城市住宅总成交面积环比下跌约4%。其中，7月20日至7月26日这一周，在全国监测的32个大中小城市中，楼市成交面积环比上升的城市有13个，不足总城市数量的一半；而在楼市成交面积环比下跌的城市中，环比降幅超过10%的就有12个。

　　在10个重点监测的城市中，楼市成交面积环比上升的只有4个，分别为重庆、上海、北京、武汉，其中除重庆环比增幅为27.01%外，其他三个城市的环比增幅皆在5%以内；在环比下跌的城市中，环比跌幅最大的为深圳，达到36.97%，其次为成都，跌幅为15.59%，而南京、杭州、广州的环比跌幅均不超过10%。

　　根据世联地产统计，进入7月以来，深圳新房成交量更是逐周递减。第28周(7.6至7.12)，深圳新房共成交1635套；第29周(7.13至7.19)，深圳新房共成交1441套，环比下降11.9%；第30周(7.20至7.26)，深圳新房共成交870套，环比下降39.6%；第31周(7.27至8.2)，深圳新房共成交725套，环比下降16.7%。

　　对于成交量下滑的原因，中原集团地产研究中心吴维娜认为主要有三个方面：一是部分热点城市，房价持续上涨，价格已经超出了部分购房人的承受能力，许多购房者从恐慌性购房中回归理性，重新开始观望，这阻碍了成交的持续放量；二是，政策层面上，从银监会到各家银行，开始收紧二套房贷政策，这对成交量也构成了现实的影响；三是，一些大城市的供应量有所减少，加之前期成交量的持续放大，这也造成7月市场出现了一定幅度的波动。

　　专家：房价短期仍将维持高位

　　对于未来的楼市走势，接受记者采访的专家认为，房价短期内仍将维持高位，成交量可能会出现回落。

　　深圳社科院城市营运中心主任高海燕说，目前二套房贷收紧等政策微调，更多是一种表态，是为了安抚房价上涨过快带来民众的情绪。真正决定未来房地产变化的原因还是宏观经济的数据。当前我国经济还处于企稳向好期，没有完全复苏，因此让政府完全出台一个明确、清晰的，对市场完全有抑制作用的预期出来，短期不太可能。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，近期楼市成交量的萎缩主要有两个原因：第一是上半年上涨过快的房价影响了购房者的意愿，压抑了需求的进一步释放；第二是近期关于二套房信贷政策从紧消息的影响所致。宋丁认为，虽然目前关于二套房贷有所趋紧，但整体经济政策较为宽松，预计国家不会出台较为严厉的宏观调控措施来打压楼市，另外目前的环境与2007年不可同日而语，很难再现当时大规模的调整，预计下半年楼市将震荡前行。

　　长城证券分析师更是认为，宏观层面的宽松货币、极低的实业投资意愿、实际利率的下降、加杠杆化在迅速展开等；行业层面长期趋紧的供求状况、低廉的交易成本、持有物业的低成本等，都使得我国发生新一轮地产泡沫的概率极大。在未确认金融危机已经度过之前，中国仍将坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，因此房地产业至少在今年不会受到大的调控。综合看来，目前地产仍处于新一轮牛市的起点，其演绎的顶峰或许比2007年更疯狂。

　　与乐观的预测不同，也有专家表示，从成交量上观察，部分城市已经出现上攻乏力的情况，房地产很难长期持续上涨。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，当很多人天天都在唱多的时候，楼市可能正在构筑新的顶部。接下来，一线城市和部分二线城市的市场将出现变化———价格维持高位、成交量回落。

　　杨红旭指出，一线城市和部分二线城市今年已反弹力度很大，投资、投机比重增加较快，少数城市重新出现房价泡沫，市场调整的压力越来越大。从成交量上观察，部分城市已上攻乏力。

　　“任何一个城市，短期内(比如一年)的购房需求都是有限度的，如果按前7个月的销量，则多数城市全年成交都将超过楼市最繁荣的2007年，但这基本是不可能完成的任务。价格的变化，明显滞后于成交量，这是楼市的一般规律。从目前来看，货币政策未变、房地产开发商资金相对充裕这决定短期内房价不会下跌，但从长期来看，滞胀之后，房价很有可能出现新一轮的回落。”杨红旭补充说。

　　深圳大学国际金融研究所所长国世平也表示，目前对房地产市场不利的因素仍有很多：宏观经济形势不容乐观；今年1至6月我国三驾马车的出口仍然是负增长；CPI仍然下降，表明经济仍然下降；人们的收入预期还是下降；物业税可能会推出等。可以肯定，这些因素的存在，房地产很难长期持续上涨。

　　京城楼市连涨五个月后首现萎缩

　　北京楼市成交量上涨的步伐在今年7月份戛然而止。北京市房地产交易管理网统计显示，今年7月份，北京期房商品房日均签约350套，较6月下跌9.1%，成交难度进一步变大。

　　由于前期价格涨得太高，投资需求已经彻底释放，刚性需求则暂时重归观望。在持续回暖5个月之后，楼市或将迎来新一轮的成交拐点。

　　统计显示，7月份北京共成交现房商品住宅4207套，期房商品住宅销售套数为12840套，其中除经济适用房和两限房外的期房商品住宅签约套数为10862套，日均350套，较6月份日均385套下跌9.1%。8月份后，北京土地和新盘供应明显加大，统计显示，本月将有8宗地块入市，总面积超40万平方米。另外，还将有50个项目开盘，其中18个为新盘，接近上半年21个纯新盘的总供应量。其中，别墅项目达到7个，占总供应量的14%。

　　“链家地产”市场研究部统计显示，在近期房价上涨之后，成交难度变大趋势日渐明显。这从一个侧面反映部分需求对于过快增长的房价难于承受，热点楼盘经过短期内价格走高后，已很难有与持续上涨相匹配的需求继续跟进，因此，在未来一段时间，楼盘价格继续过快上涨很容易引起需求“倒戈”局面。

　　“楼市价格不稳、宏观调控不明，都能导致新一轮的持币观望。”《楼市》出品人蔡鸿岩表示。“去年楼市冷淡房价连续下调，开发商很苦恼，今年楼市出现回暖，提价把之前的损失补回来，是很多开发商的共同想法。但这只会加快第二轮持币观望的出现。”而面对近期房价暴涨，时下越来越多的购房者转为观望。而手头不缺钱的开发商们也不会轻易降价，由此市场双方开始陷入新一轮的博弈之中。“看谁扛得过谁”似乎变为目前楼市的潜台词。

　　中房指数系统副主任陈晟认为：“近期楼市成交情况相对前几周表现较为黯淡，全国楼市显现出一定的降温迹象。”陈晟认为，对作为国民经济回暖主力的房地产业，政策的基调是“稳定”，但对部分城市房价攀高、“地王”频现等现象，政府相当关注；如果判断为“过热”，就有对政策作出一定调整的必要性。

　　即便本轮的成交量拐点出现，开发商也不会急于降价。中原地产中国研究院分析师许萌则认为，市场供应的青黄不接使开发商暂时没有降价压力。她表示，无论是库存告急的上海，还是成交相对稳定的北京，以及调整周期相对较早的广州和深圳，目前都面临了新增供应不及时的“房荒”。至少在今年，新增供应不足的局面将难以被改变。在此局面下，开发商没有降价竞争的动力。事实上，那些判断市场将出现供应不足的开发商，不但暂时不会降价以提高成交量，反而可能通过涨价“捂盘”，以确保下半年仍有房可卖。

　　国家统计局数据显示，我国房地产开发资金构成与国外相比，存在企业自有资金不足、过分依靠银行贷款的问题，房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。目前全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行风险同房价上涨成正比例增加，一旦房价较大幅度下降，地产金融危机不可避免。

　　蔡鸿岩表示，房价的快速上涨使得社会各界关于房地产行业泡沫的争论日益激烈，如何让房价与自住购买力保持均衡，如何让房地产健康发展成为支撑经济复苏的重要力量，如何加快保障房建设让低收入人群安居，对刚刚企稳回升的中国经济来说，这是下半年迫切需要解决的现实课题。(记者李佳鹏彭勇实习生刘姣郑文刚 记者洛涛)