改善型需求成主流

　　经历过一段时间的量价齐升后，业内外都预言随着累积需求的逐步释放，下半年二手房市场将难以为继，会逐渐回归到一个相对较低的合理水平。而作为2009年下半年的开端，7月市场价量在高位上进一步明显上涨，市场所表现出意料之外的持续过热，业内分析人士指出，改善型需求的进入客观上起到放大购房需求的作用。

　　来自多家房地产经纪机构的统计数据显示，北京二手房市场的购买主力正在不知不觉中发生变化，从春节后的首次置业需求为主变成改善型需求占据市场主流，这个趋势在6月份便已经显现，进入7月后越发明显，其突出的特征是大户型占据的比重越来越大。

　　来自“我爱我家”的数据显示，7月120—150平方米大户型房源的成交比重增势最为显著，环比涨幅为1.28%，其在整体交易比重中的所占份额上升至8.45%，为今年以来的最高值；相比之下，90平方米以下区间的成交比重则较6月下降0.16%，目前的所占比重为69.72%。

　　“链家地产”市场研究部认为，市场率先回暖的，主要为迫切的刚性需求，这样的需求往往是初次置业者，而以升级置业、或者为孩子上学、为父母购房的改善型需求则是兼顾投资性质，因此有着市场回暖预期较强后再入市的特殊心理，也就是说往往较初次置业者稍作滞后，这也就导致了二手房成交面积逐月向中、大户型转移的根本原因。

　　“此外，总价档位逐步向中高总价转移，尤其是150万—200万元房产上涨最为突出，成交涨幅环比上涨17%左右。”“链家地产”市场研究部的分析人士对本报记者表示，这一方面源于中大户型成交的上涨，另一方面源于单价的快速上涨。

　　“我爱我家”综合各项数据指出，由于受到投资客群陆续入场的影响，7月中高总价的房源交易量攀升明显，其中90万—120万元区间的成交比重上扬至23.99%，环比增幅2.01%，成为二手房市场的第二大成交区间，而成交比重最高的则被120万元以上区间摘得，其已增至整体交易比重的27.79%，环比涨幅高达4.31%；与之形成鲜明对比的是，90万元以下的三个区间均表现出不同程度的滑落态势，其中50万—70万元区间的环比跌幅达4.05%，其成交比重已减少至17.93%。

　　业内分析人士指出，春节过后北京二手房市场长期处于量价齐升状态，不断攀升的房价客观上对购买力相对较弱的首次置业刚性需求形成挤出效应，而改善型住房需求的进入弥补了市场需求的空缺，导致出现量价继续攀升的局面，未来楼市的走向将取决于购买力的持续性。(记者 张一鸣）