北京市房地产交易管理网及各大中介机构发布的最新数据显示，作为2009年下半年的开端，7月份二手房市场走势依然强劲，均价首次突破万元。业内人士表示，房价持续高位运行存在不理性因素，消费者在楼市过热时期更应该审慎购房。

　　>>看点1 成交量突破2.5万套

　　北京市房地产交易管理网存量房网签数据显示，7月份全市二手房成交量达到25695套，环比上涨了12.6%。这不但是在6月份22810套成交高位上的继续攀升，还让成交量挺进了超过2.5万套的又一峰值阶段。这其中，二手房住宅网签总量以24916套再次刷新了北京二手房市场的交易纪录，环比增长7.37%。

　　【解读】“链家地产”市场研究部分析师张月认为，上半年二手房节节攀升的成交量主要依靠的是累积需求的爆发，随着累积需求的逐步释放，7月份一些受过热市场刺激而提前释放的需求入市，成为支撑高位成交的中坚力量，并进一步促使市场呈现“热循环”。这些提前释放的需求一旦过度释放，必然会让未来二手房市场出现一定程度的“需求断档”。张月提醒消费者，在市场过热的情况下应该审慎购房。

　　>>看点2 12区县成交均价首破万

　　“链家地产”研究部发布的统计数据显示，7月份本市12个区县的二手房均价已达10280元/平方米，环比涨幅达3%，这是本市二手房成交均价首次突破万元。另据“我爱我家”的统计，7月份城八区的二手房均价更是高达13341元/平方米，环比上涨3.17%。

　　7月份成交最为突出的典型区域主要集中在西、东、北部，包括广安门、地铁1号线石景山沿线区域、梨园、右安门、通州北苑、玉泉路等区域，成交最为突出的楼盘则几乎都集中在东部区域，而这些热点区域和热点楼盘的二手房价格环比上涨幅度均达到5%以上。

　　【解读】针对交易均价的上扬，“我爱我家”副总经理胡景晖表示，7月份，有投资意向的二手房客户已占整体二手房成交量的39.28%，其资金相对充裕的交易特征正在加剧房源成交价格继续上行的预期。投资客户群交易比重的上扬，也在一定程度上形成了对自住需求客户群的挤压效应。与此同时，土地市场住宅用地的大幅溢价、开发商的惜售之风以及可售房源量的渐趋减少，也间接抬高了二手房卖方市场的收益预期，部分业主的跟风提价行为和二手房源偏紧等现状成为市场交易价格非理性上涨的诱因。

　　>>看点3 中高价房源交易量攀升

　　“我爱我家”的数据显示，7月成交二手房源的一大特点是大户型成交比重增加，这也使得当月中高总价的房源交易量攀升明显。

　　数据显示，7月份，120-150平方米大户型房源的成交环比涨幅为1.28%，其在整体交易比重中所占份额上升至8.45%，为今年以来的最高值。总价方面，成交比重最高的是120万元以上区间房源，占整体交易比重的27.79%，环比涨幅高达4.31%；90万-120万元区间房源的成交比重上扬至23.99%，环比增长2.01%，为二手房市场的第二大成交区间；90万元以下三个区间房源的成交量均呈现不同程度的滑落态势，其中50万-70万元区间的环比跌幅达4.05%，成交比重已减少至17.93%。

　　【解读】胡景晖认为，7月份中高价位二手房交易量攀升，一方面缘于中大户型成交量的上涨，另一方面缘于单价的快速上涨。楼市连续数月的强势上攻吸引了部分投资客户陆续进场，助推了房价的上涨。

　　-观察

　　房价持续上涨难以为继

　　伴随着二手房价格上涨的是供需矛盾正进一步加剧，二手房市场供需比已由1：4跃升至1：7以上。而与严重的卖方市场相矛盾的是：成交难度变大的趋势日益明显，表现为带看次数增多、交叉看房次数增多。

　　张月认为，这从一个侧面反映出部分市场需求对于过快增长的房价难以承受。热点楼盘价格经过短期内的迅速走高后，已很难有与之相匹配的需求跟进，因此未来一段时间，有可能出现由楼盘价格过快上涨引发的需求“倒戈”局面。

　　中原地产三级市场部副总经理宫萍认为，7月份，银监会曾表态要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，这将直接给近期有所抬头的投资性需求降温，给飞速回升的京城楼市以“缓冲”，预计8月的京城存量住宅网签活跃度会有所降低，交易量也会有所回落。 ( 赵丽萍 )