去年中介“求客户”

　　今年中介“求业主”

　　比起其他置业顾问，和平西街链家地产店的李磊(化名)运气要好得多。他选择了在二手房市场最好的时候进入这一行。“听其他前辈说去年大部分置业顾问只能拿到底薪，而今年我们差的时候月收入也能上万，一般要达到两到三万，”李磊告诉记者，还有比他运气更好的，一个刚刚进入二手房市场的“小伙子”3个月拿了10万元。

　　“由房价飞涨引发的‘恐慌性需求’大量入市，让这些去年到处‘求客户’的中介今年成了‘香饽饽’，”张大伟告诉记者，中介都希望房价越来越高。

　　一组来自中大恒基市场部的数据显示，7月北京二手房均价已达11820元/平方米，这已经达到历史最高，环比6月二手房均价11350元/平方米半月上涨幅度达4.1%。目前均价比年初的成交均价高2920元，半年累计上涨幅度已达32%。

　　“今年上半年是北京楼市历年来最疯狂的半年，成交量突破10万套，连续4个月单月突破2万套， 7月更是延续了这一高峰，在成交量、成交均价、成交总价上纷纷突破历史最高峰。楼市彻底回填了去年的缺口。”张大伟分析后告诉记者。

　　而记者暗访的多位二手房置业顾问共同表达的当前困扰是，“房源极度短缺”。李磊告诉记者，今年根本不愁找不到客户，现在每天就是找房源。“由于房源少，现在几乎没有业主不返价的。少的会在有意向客户后提几万，多的会提到三四十万，”李磊透露。而另一位中介人士告诉记者，他为了寻找房源，曾经给区域内1000多位业主打电话询问“有无房源出售”。

　　房虫重新出动

　　短期收益惊人

　　事实上，二手房市场房源极度短缺并不是真正供需矛盾。“今年二季度以来，短炒房越来越多也是造成房源紧缺的假象，”张大伟表示。

　　据了解，一般两年内再交易的房源为短炒房。另外还有部分短期内房虫或者小中介公司用现金公证收房或者限时代卖等业务，以个人名义用全款或者定金在短期内获得原房主房屋出售权的，也称短炒房或三手房。这一情况主要出现在房价飞涨的时期，2006年、2007年市场比较多，2008年基本绝迹，今年二季度以来逐渐增加。

　　“短期炒作的高额收益也使很多上半年交易的二手房房源再次入市成为三手房乃至四手房。刚拿到二手房房本的业主就将房源加价挂牌的现象越来越多，”一位中介人士向记者表示。

　　“市场投机趋势在明显加强。与2007年不同的是，炒房客由中介变成了中小炒房主，”张大伟告诉记者，仔细观察房源广告就会发现，除了个人投资者，2007年市场流行的一些现金收房变种很可能继续出现。限时代卖、限时卖房等约定期限定价代售的一些小中介公司的业务已经重新出现在市场上。这些人为的倒卖让二手房市场多了很多投机因素。

　　“在7月仅半月房价就上涨4.1%的市场情况下，这样的短期投资收益惊人。不仅这样，因为近几年的价格除2008年外，一直保持疯涨，所以中期二手房投资获益也非常可观。5年内二手房源再上市最高投资收益117%。如果按照贷款首付30%计算，5年内二手房再上市，投入获益比不计算出租及贷款利息，最高获益达350%。年初购买的也能获利首付的95%，非常惊人。”张大伟向记者计算。

　　短期投机风险追高

　　二手房市场安全因素受威胁

　　“现在炒房的主要是中小炒房者。可以用房虫来形容。”一位业内人士告诉记者，房虫赚的利润与温州炒房团是有区别的。短炒房面临的风险更大，因为这些人主要是贴近社区，直接影响了所有房源，原来的温州等炒房团基本炒的是一些高价的高档住宅。

　　“按照北京的平均家庭收入水平在8000元以内，其理想的贷款额计算应该月供在4000元以内，这样基本要保证贷款额度在60万-70万元左右。总价就应该保持在90万-100万元，而现在这样的房子基本集中在郊区了。”张大伟表示。

　　近日发布的上半年北京地税收入显示，多项税收与上年同期对比都出现了下滑，其中与房地产交易最密切的契税更是近年来第一次出现了下滑。与去年同期相比契税总征收额下降29648万元，下降幅度达6.7%。

　　如果按照房价及成交量统计，减去契税税率下调的影响，契税应该上涨100%以上，而实际契税却下降。张大伟认为，这说明房价飞涨过快已经使得业主对于房价十分敏感。

　　而另外一组数据也在证明着二手房投资风险正在逐步加高。中大恒基市场部调查显示，今年上半年北京的二手房租售比首次突破了1：400，达到了1：402，部分区域甚至达到了1：420，而这一比例在2008年基本在1：335左右，上涨幅度达到了20%。“这还没有考虑到逐渐增加的北京租赁房源空置期增加，造成这一情况原因有很多，但是最主要的原因是金融危机下出现的房租下降房价回暖。”相关人士介绍。

　　“目前北京的租售比的确已经超过了国际警戒线，某些区域或者房屋类型也确实存在泡沫。这说明二手房长期投资价格相对比较低，市场短期投机比例高。”张大伟分析认为。

　　而来自中国人民银行北京营业管理部的数据显示，北京二手房贷款在贷款总比例中逐渐增加达七成多。从2007年底的190亿元、2008年底的345.8亿元到2009年6月底的525.4亿元。而增涨幅度最惊人的是今年上半年，贷款余额增加179.6亿元，同比增长139.6%。

　　“如此大量的贷款额及较高的单套贷款值给北京的二手房市场带来很大的不确定性，一旦目前的楼价回调到年初的水平将出现贷款额高于楼价的可能。所以已经踏空上半年的刚性需求应该理智对待市场，现在的卖方市场即使能够勉强入市也不一定能买到合适的房产，对于投资需求更是不要在所有人已经疯狂的时候出手，即使能获利也是残羹剩饭，不如保持观望。”业内人士认为，现在的市场可以说炒作气氛超过2007年。

　　商报记者 王营