多家房产中介机构统计数据显示，8月即将开盘的项目在40到50个，其中有18个项目是首次开盘的新项目，而今年上半年开盘的纯新盘仅有21个。除此之外，新项目的价格策略更为审慎，截止到目前，公布开盘价的项目寥寥无几。

　　来自市场的信息显示，8月份纯新盘入市步伐明显加快。亚豪机构统计数据显示，8月即将开盘的项目有50个，其中有18个项目是首次开盘的新项目，而今年上半年开盘的纯新盘仅有21个。计划在8月首次亮相的纯新盘项目包括海棠、蓝岸丽舍别墅、雁栖半岛、远洋·LA VIE、UP生活等，这些项目以相对高端的公寓、别墅、花园洋房等为主。

　　2009年春节过后，在利好政策的影响下，京城楼市迅速回暖，自3月份以来楼市单月成交量连续突破15000套大关，今年上半年的成交量远远高于去年同期。至6、7月份开发商的心态发生变化，乐观的预期直接导致了“地王”频频出现，房价不断上涨，一时间“楼市泡沫说”呼声四起。

　　政府调控部门对于楼市的最新变化显然有所察觉。近日银监会发出通知，要求各大银行严格执行二套房贷首付四成的政策。从这一举动可以看出，虽然政府目前尚未出台更为严厉的调控措施，但是此次银监会的政策信号意义明显，如果楼市过热，房价泡沫高涨，紧缩性调控措施的出台应在预料之中。正是在这一背景下，开发商权衡得失，选择行情尚未逆转之时加快出货。

　　值得注意的是，截止到目前为止，多数纯新项目开盘价格仍未确定。亚豪机构副总经理任启鑫分析，纯新盘的首次开盘对项目后期销售意义重大，定价过高可能会损伤购房人的购买热情，影响项目品牌形象，为后期推盘造成阻碍；而定价过低，虽然会实现现场热销，但也不容易合理判断后期加推新房源时的价格提升幅度。不仅如此，过早公布价格还可能会流失相当部分的购房客户，使开发商在陷于两难境地下，只得选择根据市场走向的变化，在临近开盘时再公布价格，这也是迫于市场动荡形势下的无奈选择。

　　区位分析：城区内高端项目放量

　　协成机构房地产经纪统计数据显示， 8月预计开盘项目将近半数以上位于5环以外区域，如合生·世界村、天鹅堡·归墅、卡夫卡公社、远洋一方二期、首开常青藤C组团等项目；四至五环之间约有8个项目开盘，如亚运新新家园四期、美利山A区部分房源等；三至四环间有4个项目计划入市，包括万科公园5号二期、世华水岸和太阳公元等；二至三环间约有3个项目开盘，金茂中心、华润·西堤红山等；二环内有2个项目入市，分别是四合上院和西绒线26号。

　　从区域上来看，8月京城楼市东城区、崇文区及延庆暂无供应量外，其他区域均有供应计划，西部供应量偏低，而东北部区域供应量占据下月预计开盘项目的主体。朝阳区将列下月供应量第一的位置，共有12个项目计划入市；通州区和顺义区并列第二，各有6个项目计划开盘；宣武区、大兴区、房山区和丰台区各有3个项目计划入市；西城区、昌平区和怀柔区各有2个项目面世；海淀区有1个项目将开盘入市。

　　协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹认为，8月份新开盘项目的特点仍是五环外项目占新增供应量的主力位置，随着北京城市化进程的发展，五环外项目的各项生活配套设施的建设也将更加完善，道路轨道交通的建设已经淡化了城区郊区的距离，最重要的是这些区域内价格的优势吸引了大量购房群体。除此之外，8月城区内的供应也将增多，如西城区及宣武区共计有5个项目计划开盘，三至四环内也有4个项目会在8月推出，在城区内可供住宅开发的土地日趋稀少的现今，这样的供应比例还是比较少见的，这些项目中大多数定位于高端公寓，价格会偏高一些，预计城区内供应量的增加将会抬高8月开盘价格。

　　产品分析：豪宅别墅项目供应增加

　　8月份入市的别墅项目明显增多，而且多为大户型独栋项目。亚豪机构统计数据显示，8月开盘别墅项目达到7个，分别是保利垄上、海棠、蓝岸丽舍别墅、雁栖半岛、远洋·LA VIE、御墅、誉天下“尚品”，占总供应项目比重的14%。此外，从户型设计方面来看，这7个别墅项目多数是户型面积在500平方米以上的大户型独栋别墅，其中雁栖半岛、远洋·LA VIE两个项目的最大户型面积均在1000平米以上，是典型的豪宅项目。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，8月份豪宅别墅供应量明显增加有两方面原因。其一是京城楼市迅速回暖，投资性需求极大的刺激了楼市，在各国经济通胀压力的不断增加下，一些寻求避险的资金必然会中意资源稀缺的豪宅项目。从市场动向来看，4月以来，无论是国外游资还是内地资源大省的富商，来京购买豪宅别墅的数量明显增加，造成了别墅产品的销量迅猛增加，促进了别墅产品的加速供应。其二，8月别墅项目增加与开发商的市场预期有很大关系。楼市已经回暖，房价短时期内仍然会上涨，供需矛盾依然较为紧张，这些均使得开发商看好楼市的未来预期。但是，开发商在谨慎乐观的同时也在密切关注着市场的细微变化。目前，楼市过热已经引起了政府的关注，对于高端产品的销售起到极大抑制作用的“限外令”松绑时间已过半，如果楼市泡沫扬起，政府还可能采取一定的紧缩政策，届时诸如“限外令”之类的措施可能会继续实施，这对于别墅市场的销售是极为不利的。因此，在当前抢占市场机会，加紧入市销售，就显得紧迫起来。

　　晨报记者 张晓莉/文