虽然东莞楼市已经频吹“回暖”之风,但写字楼却依然供大于求。近日,中原公布相关数据显示,东莞城区写字楼的价格甚至已经低于周边住宅的价格。这种状况,引发了低价入市投资写字楼的遐想,不少投资客蠢蠢欲动。

　　但东莞市房地产协会副秘书长张自立认为,因为经济形势尚不明朗,写字楼在年内能不能打个翻身仗,还很难说。虽然价格低,但投资仍需谨慎。

　　【个案】8000元买来,28元租出

　　前几天,市民李先生终于将自己在南城CBD附近的写字楼租出去了一半。4年前,他购买了一套250平方米的写字楼作为投资。当时写字楼迅速兴起,相对高档的写字楼也很少,所以刚刚装修好,就有客户向李先生签了3年的租约。但自从去年底该租户搬走后,李先生至今没有找到下一个租户。

　　尽管租金一降再降,可李先生的房子依然无人问津。上个月,终于来了一家公司,但该公司提出,只愿意承租其中的150平方米。李先生算了一下,当时买的时候价格为8000元一平方米,现在的租金,已经降低到每平方米不到28元。“总不能一直空着吧?能租出去一半也好。”李先生备感无奈。

　　【现状】写字楼身价不断调低

　　像李先生这种急于出租写字楼的业主并不在少数。记者连日来走访市区几大商圈发现,写字楼租金虽已下降不少,但空置率未得到改善。

　　行政中心西面有个中高档写字楼,2007年时的租金为每平方米50-60元,现在降为40元。东莞大道旁曾号称“最豪华写字楼”的楼盘,现在的租金为每平方米28-32元。

　　经过大幅降租,近一个月租金稍有稳定,但写字楼业主们的日子并不比此前好过。

　　写字楼出租率不高,这已是业内共识,而背后的隐忧并不仅于此。东莞中原物业顾问有限公司研究部的数据显示,2007、2008两年供应的写字楼面积基本相当。2008年新增写字楼面积14.16万平方米,成交面积7.32万平方米,供求比重为1.93:1。显然,写字楼供过于求的局面一直没有改变。

　　深圳博文道营销策划有限公司东莞营业部总经理杨波说,2004-2006年期间,写字楼供应的确有点过剩,目前东莞大道两侧仍不断有写字楼在建。等这部分写字楼面市,很可能加重供过于求的局面。

　　旧写字楼不断调低身价,新建写字楼调低售价更是屡见不鲜。据日前中原公布的最新数据,目前城区主要写字楼的成交均价,集中在6000—9000元/平方米,均价为7000元/平方米,有些单位价格跌破6000元/平方米。而周边住宅的均价,从5000—12000元/平方米都有,均价在7500元/平方米。显然,写字楼的价格已经低于住宅的价格。

　　为了应对低迷的市场,越来越多的写字楼加入了低价促销的行列,写字楼低于住宅价格,已不是什么新鲜事。

　　【焦点】供需结构偏差有待改善

　　写字楼出租率不高,除了受整体的经济环境不明朗、东莞分散的经济结构等影响之外,产品结构与需求方的愿望不匹配,也是一个重要因素。记者走访东莞大道及延长线、南城鸿福商圈以东城中心附近的写字楼发现,旧写字楼的面积都比较大,大都在200平方米以上,其次是100平方米以上的,100平方米以下的单位少之又少。

　　大户型空置率很高,小户型写字楼又很难找,这就是现状。记者以租客身份走访了多家房产中介及写字楼,表示想租南城CBD附近90平方米以下的小单位,均得到“没有这么小面积”的答复。

　　“南城财富广场有五六十平方米的小单位,很抢手,早就租出去了。”×联地产经纪人杨小姐告诉记者。她说,稍好的写字楼几乎都没有小户型。

　　东莞满堂红商业项目部经理陈少频证实了这种情况。她说,200平方米以上的大户型写字楼不太好租,但较受欢迎的几十平方米的小户型单位又比较少。因此,部分业主不得不像本文开头的李先生一样,将大房拆成小房出租。

　　东莞中原研究部经理车德锐说,从成交数据可以看出,目前写字楼项目成交的套均面积普遍较小。市区在售的几大写字楼集中在50—130平方米,平均面积为64平方米,这反映了东莞中小企业多,大部分是刚刚起步或者是成长中的企业的现状。因此,写字楼项目在规划设计的时候就应充分考虑到这一点。户型间隔小一些,适合中小企业办公。如果考虑到大企业进驻,户型间隔应灵活改造。

　　业内还认为,东莞本来就有很多农民房存在,随便一个农民房,就比写字楼价格要低得多。在经济不好的形势下,如果写字楼价格高,面积又太大,不少公司就很可能放弃购买或租用写字楼,把目光转向农民房。

　　【难题】是投资的好时机吗?

　　东莞新建写字楼的硬件水平,目前完全不落后于广州、深圳,但价格却低得多。于是,一些投资客认为投资东莞写字楼的时机到了。

　　对此,车德锐说,在种种利空的打击下,写字楼的价格确实已降到最低位。但对投资者而言,“在别人恐惧的时候要贪婪”,这恰恰是最佳入市时机,具备中长线投资眼光的投资者应该注意这一点。

　　一直研究东莞写字楼市场的业内人士杨波也认为,目前写字楼的均价在7000-7500元/平方米之间,这个价格是比较合理的。如果能满足硬件要求,投资者的确可以考虑。

　　但也有业内人士认为,投资写字楼,不应该仅根据当时的价格而定。例如,南城某广场目前的售价是每平方米5800多元,月租金是每平方米24元,年租金等于288元。如果不计算日后增值部分,投资回收期就是5850/288=20.3年,投资回报在5%左右。不过,一般情况下预期租金都会按一个比较稳定的比率上涨。这样算起来,还是可以投资的。

　　目前的写字楼已经供过于求了。如果未来两年内有更多写字楼推出,写字楼租金说不定还得往下掉。因此,市房协副秘书长张自立指出,要投资写字楼,应从目前的空置率、未来两年新推出的写字楼数量等综合因素出发来考虑。(刘慕华)