一次偶然机会记者获悉，一个投资者全款购买80套北京某住宅项目。通过进一步调查发现，北京不止一个项目的销售额靠个人的巨额投资拉动。专家分析，近期房价的滞涨让前两年活跃在商业地产的投资客转而进入住宅市场。有开发商透露，比起过去短期获利的运作方式，当下投资者关注资金安全的程度要远远大于所购房屋未来的升值潜力。

　　市场现状

　　巨资买房频现京城住宅市场

　　在刚刚过去的5月份，楼市未能延续4月的增长势头，销量逐步回落。综合北京房地产交易管理网、亚豪机构统计数据显示，5月期房商品住宅成交套数为13662套，除去经济适用房、限价房等保障性住房，实际成交的期房商品住房为11505套，同期成交的现房商品住宅为3464套，环比4月，期房商品住宅成交套数下降8.8%，实际成交的期房商品住房成交套数下降14%，现房商品住宅成交量下降2.6%。同时，京城部分项目的退房率高达30%。

　　从4月的交易峰值，到5月的成交回落与高退房并存，这中间均能看到投资客出没的身影，这在记者近日踩盘中得到进一步验证。在丽水莲花·和庭的售楼处，有工作人员这样介绍：“在我们项目买房的外省人士很多，像一个山西人一买就是好几套。”记者计算了一下，目前该项目在售均价为19000元/平方米，面积多在130多平方米，这意味着购买一套该项目房产就要动辄200多万元。某项目的开发商也解释：“有些项目的高退房率如果换算成退房人数，其实就是一笔，有个人能在一个项目购买80套房，而容易退单的购房人往往也就是这些投资客。一旦资金用途变化就可能放弃购房。”亚豪机构市场总监郭毅透露，目前投资客进入住宅市场的比例有所抬头，虽还未达到2006年、2007年市场成交高峰期的水平，但要比2008年楼市低迷期明显回升。“我们的调查发现，如近期开盘的金隅·可乐+、金泉时代两项目，投资客的比例都达到三成以上。”

　　开发商揭秘

　　抵押房产寻找新融资渠道

　　事实上，多数出现高退房率的项目负责人并不担心出售房源的问题，但高退房率给品牌所带来的负面影响却是他们之前没有料到的。有开发商向记者透露了高退房率的另一个内幕：“有时候是开发商融资的一种方式。有机构或是个人给开发商提供短期贷款，开发商把房子抵押给借贷方，等资金周转压力缓解再把房子‘赎’回来，这种借款的利率可能比银行的还高一些，但是借到钱的速度要比银行快很多。这种融资方式在地产商圈里也很普遍。”

　　除了开发商自谋融资渠道外，不少投资者认为，在低利率水平下，推迟紧缩政策将进一步引发通胀压力和资产泡沫的放大。这其中，投资股票风险较大，黄金又没有使用价值，而房地产是唯一一种兼具了使用功能和投资功能的产品，而且价格波动较小，虽然增值空间受物业的区位、环境、交通等条件的差异有所浮动，但保值能力强，长期持有能够确保资金收益的稳定、安全，无疑成为了防范风险的最佳产品。

　　郭毅反映，目前住宅市场区别于往年的新特点是投资客的心态趋于成熟、理性，短线炒房现象已较为罕见，投资者多出于资金保值的目的长期持有。在对金泉时代项目的调查中就发现，投资目的的购房者中，预计投资周期在5至10年的客户占到了绝大多数。一位购买该项目的投资者告诉记者，“我在金泉时代买了4套房，选择首付两成、10年期贷款付款，按照购买单价13500元/平方米计算，每年七、八万元的租金就可以抵消月供，10年后房子本身还会升值。”业内人士透露，目前投资者进场也成为帮助开发商缓解资金压力的一种渠道。

　　专家警示

　　开发商打住宅“主意”亦有风险

　　业内资深人士介绍，在楼市发展的高峰期，2006年投资客的投资主体是中心城区的大户型高端公寓或景观条件上佳的别墅项目，2007年的投资主体转向了写字楼和商业地产，进入2008年，楼市销量一蹶不振，投资者也遭受资金缩水，损失惨重，在蛰伏一年多时间再度出手时，投资客的心态也发生了剧烈的变化，开始关注更贴近需求量大且地段较好的住宅项目。

　　多位开发商在接受记者采访时介绍，目前投资客入市也较为谨慎，一般购买单套面积在140平方米以下的客户占到七成的高比例，投资客不再选择大面积的高端物业，而是更加关注小面积、低总价的户型。郭毅分析，大户型物业总价高，转手或持有出租都不容易，尤其在目前国际经济形势尚未走出低谷的背景下，国际投资机构或个人很难拿出大笔资金收购物业，造成大户型投资的周期拉长、回报降低，其投资价值愈加凸显。

　　郭毅同时提示开发企业，投资倾向发生变化是一把双刃剑，虽然投资客一次性购买多套，有利于开发商回笼资金，但是带给开发商的经营风险也有所加大，投资客一旦后续购房款支付能力出现问题，选择退房，必然会对开发商的经营收益和项目形象造成一定的损伤。

　　晨报记者 王丽娅