杭州楼市正处于一个回暖期，在3~5月间，楼市成交量出现惊人的大幅增长：3月主城区商品房成交4767套，4月则是6268套，进入5月，市场成交量急进的步伐并未放缓，每周2000套左右的成交量似乎预示着再创新纪录的可能。

　　虽然很多人判断今年楼市会好转，但回暖速度之快仍出乎意料。5月15日~19日，被视为楼市风向标的中国(杭州)第九届最佳人居环境展览会举行。在这种复杂的市场背景下，购房者究竟持怎样的一种心态？他们认为市场下一步会怎么走？本报联合中原地产在本届人居展中对400组客户开展了系统的需求调研，发现眼下市场中的购房者心态分化明显，呈现“一半海水一半水焰”的特征，市场的走向依旧扑朔迷离。

　　刚需仍是主流，但改善型比例增加

　　数据：

　　近几个月来，刚性需求持续入市的说法是楼市成交量大增的主要依据。从本届人居展的情况来看，首次置业者的比例仍然高达六成，二次置业的占35.7%。该两项数据与去年10月房交会的调查数据相比变化显著，首次置业的比例下降了6%，而以改善型需求为主的二次置业比例上升了7.8%。

　　分析：

　　事实上，从历届房交会的特点来看，首次置业者在短期内往往是看的多，下单的少，而二次置业者后续下单的比例则要高得多。楼市持续热销的中坚力量固然是首次置业者，但仅有首次置业者入市，需求结构上相对单一，通常只能造成局部区域楼市快速回暖的现象，对于楼市整体回暖而言，需要二次置业和多次置业者的比例回升，才能巩固和夯实楼市的基础，真正地走出低谷。因此，本届人居展中，需求结构的调整已经初步显露出一点端倪，后市能否持续，仍需要留待观察。

　　另一方面，购房目的中，婚房和改善需求继续占据主导地位，而投资倾向有所抬头。从购房目的上看，无论是投资出租还是投资待物业升值的比例较2008年10月都有所上升。从杭州的各个区域来看，前几个月中以下沙、九堡为代表的区块价格已经全面触底，与高峰期相比，价格下降幅度超过30%，刚性需求被激发的同时，投资客也闻风而动，借机抄底。局部区域的楼市大热，无疑会造成整体楼市的相应升温，因此，无论是刚性需求群体和投资客都会在此时发生心态上的变化，由此及彼，由局部而整体，最终导致需求大幅放量。

　　什么样的房子最好卖

　　90平方米的2房依旧是主流

　　去年以来，楼市价格虽有下降，但对于多数购房群体的而言，仍需要精打细算才能作出购房决定。而适度消费、梯度消费的观念也渐渐地深入人心，从需求调研的统计结果来看，在户型和面积的选择上，90平方米左右的2房户型是主流选择。

　　对于2房的选择比例，合计达到58.2%，对于3房的选择比例，合计达到36.7%，且多要求是紧凑型户型。基于此，部分开发企业相应推出赠送空间，在一定程度上吸引了不少购房者的眼球，这也是近段时间以来产品开发的一个主导思路，通过增加使用面积提高产品的竞争力。总的来说，高房价下的产品线多数是以经济、实用为原则，如此才能匹配购房者的需求。

　　从单价承受力来看，30.8%可承受8000~10000元/平方米的单价，26.3%可承受6000~8000元/平方米的单价，25.8%可承受10000~15000元/平方米的单价。以上这三个价格段，对应到具体的代表性区块，可以说正好能切合各个板块的区域价格底线。这也就可以解释下沙的海天城、九堡的九洲芳园、三墩的金溪园等项目快速销售的原因。当性价比达到购房者心理预期时，楼盘的销售速度会非常快。(张卉卉）