楼市博弈新动向：商业地产趋热抄底者潜伏

　　宏观调控对住宅类地产过快增长产生有效抑制后，住宅开发商也会转向商业地产开发来持续经营及弥补盈利的不足。商业地产价格相对低估也成为商业地产趋热的原因之一。

　　记者胡萍楼市密集调控两个月来，各地楼市继续降温：成交量大幅下挫，买方卖方深度观望，打折、降价等也成为敏感词汇。记者调查发现，当住宅市场在宏观调控下遭遇“重创”时，商业地产逐渐成为投资客的新宠；当房价“死扛”时，租房价节节高升，与此同时，潜伏的抄底客也做好了准备。

　　商业地产趋热在楼市调控新政重磅出击，商品房住宅市场投机客备受打压之时，商业地产领域会否成为突破口呢？

　　“住宅有泡沫商铺更靠谱”这是记者在北京市朝阳北路青年路附近看到的一个广告标语。新建的商铺整齐待售，接待的销售人员也信心十足：“近1个月来看商铺的人不少，还有些是本小区的业主。这里交通好、人口多，是商业旺地，不愁卖。”

　　北京中原地产研究部统计表示，6月份商业地产当月预售数据全面超过住宅。数据显示：截至6月21日晚，取得预售的商业项目共9个，而住宅为8个；当月成交商业地产相比期房住宅高13倍，而销售额更是达到了3.94亿元，远超过住宅的8000万元。

　　按照业内人士分析，地产开发分为三个阶段：第一阶段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。目前中国地产业已进入第二阶段，住宅开发暴利应该逐渐过去。中原地产市场研究员张大伟认为，宏观调控对住宅类地产过快增长产生有效抑制后，住宅开发商也会转向商业地产开发来持续经营及弥补盈利的不足。

　　另一方面，商业地产价格相对低估也成为商业地产趋热的原因之一。张大伟告诉记者，以北京为例，其商业地产价格在2009年来的资产暴涨潮中受到的影响比较小，在朝阳门等二环内热点区域的部分写字楼的价格仅相当于通州的住宅价格，使得商业地产价格基本没有泡沫，成为了最近部分投资者的首选。此外，商业地产开盘量明显增加、商业地产的回报率高，没有受到限购及贷款新政的影响等都使得投资者更多考虑商业地产。

　　房价已现松动近日，记者从一家知名二手房中介机构获悉，位于海淀区魏公村某处的二手房报价比月初直降约10万元。但二手房经纪人黄先生告诉记者：“这只是个案，一般是投资客急于抛售套现所为。大部分业主报价并未降，只是业主普遍表示有商量余地。”

　　同成交量的节节下滑相比，房价似乎更为顽固。北京中原地产的跟踪研究表明，二手房价格率先出现了明显下降，通州部分小区的售价在新政以后下调幅度已经超过3成，但是目前并没有形成非常明显的新房定价下探趋势。张大伟认为，尽管目前降价项目还比较少，但如果现有政策持续，加上房产税等可能出台的政策影响，房价回落的趋势将基本形成。

　　据北京市统计局数据显示，今年5月，北京市房价环比下降0.1%，实现了15个月以来的首降。但1至5月间，四环内的房价仍达到每平方米34620元，比1至4月略有上升。

　　地产专家认为政策有滞后性。按照市场经验，只有在成交量下降了一段时间之后，价格才会下跌。有业内人士认为，一般要超过两三个月才会看到楼价明显调整。中原地产的分析人员对记者说，新政出台之前成交量非常活跃，新政出台之后，成交量突然急刹车导致后继无力。如果6月的成交量比5月高，那么底部较难有一个大的调整；如果6月成交量往下跌，那楼价才会走跌。

　　抄底者伺机而动黄先生有不少客户至今还对去年初错失良机而感到后悔。黄先生告诉记者，5月份，该公司的业绩远远好于其他中介公司，而6月以来看房的客户明显增多，主要是首次购房和改善性购房者，但居高的房价以及买卖双方的博弈仍让大多数看房者犹豫不决。

　　购房者似乎都期盼着房价下降，而这也是他们判断“到底什么时候出手”的关键因素。从央行对居民购房意愿的调查来看，居民对未来一年房价的下跌预期大幅上升，那么“不缺需求”的楼市会否因房价的下跌而引发抄底热？楼市潜伏者到底还有多少呢？

　　21世纪不动产等多家中介公司数据显示，目前至少有三成购房者在“潜伏”。另据多家网上调查显示，五成以上的受访者打算在这一轮政策调整中抄底。

　　而6月初，一家知名地产网站牵头在全国上百个城市启动中国楼市“百团大战”，招募抄底正规军，此举更是引发了业界和市场的广泛关注。据悉，该招募帖在论坛发出不到一小时，就有246名购房者报名参与。“新政频出剑指高房价，市场观望情绪弥漫，部分购房置业刚性需求选择潜伏。”百团大战组织者如是说。

　　一位房地产专家对记者表示，楼市向来不缺少需求，只要房价回归理性，首次置业及改善型需求两股力量的集结或将引发新一轮的购房潮。按理说，双方博弈，必定有一方要让步。或许只有当市场结束观望，博弈结束时，房地产市场才能真正恢复稳定、健康运转。(作者 胡萍)