近日有一则消息让人看不懂。各级政府打击囤地的表态一次比一次严厉，但在深圳环境最好、房价最高的红树林地段，一块逾9万平方米的土地，一荒就是5年，可谓最牛囤地。

　　让人看不懂的还不止这一件事。深圳2月份房价比去年同期涨了1.2倍，关内新房均价令人吃惊地逼近了4万元/平方米。深圳楼市的种种怪现象，让持币观望的消费者感到迷茫：调控是否会变成“空调”。

　　最牛囤地在黄金地段

　　最牛囤地为联泰红树湾，记者实地探访，觉得真的很牛。

　　说它牛，牛在黄金地段这么大一块地，一荒就是5年。

　　“有湖、有海、有生态旅游景区、有公园、有大型购物中心，未来有地铁，又位于城市核心，交通便利。拿出来拍卖，立马是深圳地王。”在业内人士眼中，这里是公认的宝地。

　　地块四周有围墙，“联泰地产”“细细研磨中”等字样格外引人注目。记者花了20多分钟，绕着地块转了一圈。南面有一扇锈迹斑斑的铁门，一条水泥路从门口通向地块中央，再往前是黄土路，杂草丛生，废弃的木材、石块、胶管散落一地。在墙角，堆积的一些建材已被风雨侵蚀。西南面的市政道路，成了驾校的练习和考试场所。

　　有业内人士透露，该地块是当年联泰修建滨海大道时拿的地，本来是别墅用地，后来政府要调整规划，就耽搁下来了。

　　说它牛，还牛在囤地5年，身价暴涨。

　　该地块附近有深圳两个标杆性的豪宅项目：红树西岸和中信红树湾。2005年，中信红树湾的价格不足1万元/平方米，目前已接近5万元/平方米，5年涨了5倍。

　　周边豪宅一座座拔地而起，唯独联泰红树湾一直在“细细研磨中”。网上资料显示，从2007年8月起，开盘消息至少发布了十几次，但“研磨”到现在都没有“磨”出来。还要“研磨”多久？没有答案。

　　老楼房变成“抢手货”

　　“城市更新仿佛一夜间就发生了，住了20年的老房子，房价一夜间就暴涨，像做梦一样。”网友“捉摸不定”的帖子里透着高兴劲。

　　《深圳市城市更新办法》去年底实施。3月5日，深圳市规划国土委公布今年首批启动的89个城市更新项目，原本就不平静的深圳楼市更加浮躁。

　　房子被纳入深圳城市更新项目，日后拆迁势在必行。

　　南山区的南苑新村去年8月的报价在8000-10000元/平方米，年底1万-1.2万元/平方米左右，现在每平方米1.8万元。“捉摸不定”称，不断有中介公司来问要不要卖房，中介门前贴出的楼盘报价几乎每隔几天就涨次价，每平方米都以千元的幅度上涨。怎么都没有想到，这些20年以上房龄的老楼，突然间就变成了“抢手货”。

　　老楼房暴涨，投资客难脱干系。世联地产市场研究部负责人王海斌称，投资客消息灵通，市场嗅觉极其敏感，他们积极寻找等着拆迁的房子，想从中获取最大利益。

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁提醒，从国际城市发展史看，城市更新改造项目都面临“被上涨”的现象，而且速度都很快。但房价暴涨速度过快，也会让未来城市改造背上包袱，更有可能影响城市更新的正常运转。

　　“接最后一棒的人肯定是有风险的。”宋丁强调说，尽管市场预期看好这些旧房改造升级带来的自然升值，但项目建成后，投资客的收益空间不一定如想象中的那么高。综合各种因素，不排除跌破购买价的可能，购买者应有风险意识。

　　深圳房价5年超香港？

　　1-2月深圳新房价格刷新了历史新高，关内新房均价更是令人吃惊地逼近了4万元/平方米。深圳市规划国土委日前发布的《2010年1-2月深圳市房地产市场形势分析报告》中，呈现出楼市天价，让不少持币观望者大跌眼镜。

　　《报告》披露，1-2月，深圳全市新建住宅销售成交量创下“地量”，价格却是“天价”，全市新建商品住房均价分别为23117.28元/平方米和24165.62元/平方米。关内新建住宅更是创出新高，均价为39840.85元/平方米，同比上涨了185.22%。

　　深圳房价今后是升还是跌？《报告》首次没有出现此前历次《报告》中房价下跌的表述，不过深圳市房地产研究中心副主任王锋的看法是，今年深圳房价下跌的判断依然不会有丝毫改变。

　　今年房价难降。深圳中原地产董事总经理李耀智与王锋观点相悖。他的理由是，从去年底到今年2月份，压抑了3个月的购房需求终于爆发。除了政策调控预期改变外，通胀预期抬头，房地产无疑会成为资金保值增值的避风港，会带动楼市需求回升。

　　众厦地产的林晓华更是放言，国内目前的房地产开发借鉴了香港模式。具体到深圳，按目前各方面情况发展看，一方面深圳新增人口和财富积累的速度，5到10年内都会超过香港。当深圳城市化率超过65%时，85%的城市居民将拥有自己的固定资产，他们都不希望自己的物业贬值。另一方面，深圳房价基数已站上2万元/平方米，一些豪宅别墅的价格与香港接近，而且每年上涨5%-10%，5年后超越香港也是可能的。

　　要房价下降得动真格

　　遏制囤地捂盘很简单，关键是得动真格，这是不少专家和市民的普遍看法。

　　今年1月5日起，深圳开始为期3个多月的房地产市场秩序专项整治工作，是深圳市政府整治楼市的第一个实实在在的行动。

　　2个月过去，效果如何？从深圳市规划国土委公布的情况看，违规问题一箩筐，光是整改通知书就发出107份。规划国土委自我评价是：对市民的投诉举报，做到事事有处理、件件有回音。

　　“房地产秩序整治工作令违规企业有所收敛，但实质作用有限。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，今年深圳将推出140个新盘，但目前只有十几个新盘拿了预售证。开发商可通过延迟拿预售证等方式，达到变相捂盘的目的。深圳市规划国土委的监管措施缺少细化的、可操作性的规定。

　　业内人士透露，规划国土委检查在售楼盘违规行为时，房地产企业确实感觉到“抓得很紧”，但总体感觉是“雷声大，雨点小”，既没有抓出什么典型，也没有对违规企业点名或处罚。

　　市民也不满意，因为就已公布的信息看，有关部门大而化之的表述多，具体、有针对性的“干货”少，看不到监管部门如何处罚囤地捂盘的开发商。 (驻深圳记者 于明山)