“蓝山1号楼的认筹活动已经结束，一期推出的144套房子都排到九百多号了！”万科蓝山的销售人员如是说。

　　11月21日，中国证券报记者走访了位于北京西大望路区域的万科蓝山项目。这个主打“国际化公寓”的楼盘在入市之前就吸引了业界普遍关注。除了CBD概念外，这一地块也是万科于2007年拿下的北京市楼面单价“地王”。

　　尽管是在冷风阵阵的冬日，但中国证券报记者在售楼处看到，看房人群依然络绎不绝。虽然万科一再表示开盘价不会超过30000元/平方米，但由于一期推出的全部是164平米的三居，近500万的总价仍让很多人咋舌。不过，按照销售人员的说法，目前排队的已经有九百多号，“这还只是不完全统计。”

　　明年集中销售

　　“错过1号楼的朋友可以等到明年春节的5号楼，户型和现在的一号楼一模一样。”售楼处的工作人员向前来看房的人们这样推介。

　　按照万科的销售计划，蓝山项目在今年年底推出一期的1号楼后，将在明年春节前后推出户型与1号楼完全一样的5号楼；5月份推出体量较小、东西走向的3号楼，共24套房源；到了7月份将会推出7号楼，届时约有140多套房源面市。而根据销售人员介绍，蓝山还有一栋全部为四居的2号楼，目前正在完善户型设计，具体入市时间还不确定。

　　中国证券报记者粗略估算，万科蓝山总共约13.4万平方米的可售面积，假设明年房价保持均价30000元/平方米，则蓝山整个项目将实现销售收入40亿元，成为明年北京万科销售收入的主要来源点。在扣除土地成本、建安成本、营业税金和各项期间费用后，初步估计蓝山项目实现的税前利润约12亿元。

　　万科蓝山是继万科东第、万科金阳、万科公园五号及万科中心后，北京万科在CBD区域开发的第五个项目。该地块位于西大望路27号，公司于2007年10月以17亿元竞得，折合楼面地价为1.14万元/平方米，曾经是当年北京出让土地楼面单价最高的地王。

　　不过，这块“地王”的开发也经历了一番波折。入主该地块后，万科曾一度在2008年3月份进行破土动工。但随后由于国内房地产市场形势突变，楼市陷入价量齐跌的格局，使得项目很快停工搁置。在当时，蓝山项目的推广名为万科北京金色城品。

　　在公司2008年年报中，万科对包括北京西大望路区域在内的13块地块计提了跌价准备，共计12.31亿元，其中西大望路27号地计提跌价准备1.21亿元，预计影响净利润9084万元。

　　在今年的半年报中，万科对2008年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估，将广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡金色城市计提的存货跌价准备全部冲回。此外，还对南京金域缇香项目和天津假日润园项目的计提金额进行了调整。但是，北京万科金色城品1.21亿元的计提额却分文未减。不过，万科在半年报中已经明确表示，该项目正式开工时间为今年8月份，最近一期的竣工时间为2012年11月份。

　　业内人士指出，今年6月30日，广渠路15号地以40.6亿元的天价出让为蓝山项目赢得了足够的定价空间。由于两块地同处朝阳区大郊亭板块，广渠路15号地的成交价超过了万科曾经的地王项目，为该区域周边地产项目赢得了溢价空间。

　　“由于开发商普遍采用滚动开发策略，因此可以说广渠路15号地的成交带动了周边房价，成为了万科蓝山项目开工上市的一个契机，而北京市CBD东扩规划也给整个CBD区域带来又一轮开发建设热潮。”北京某国有房地产开发企业的负责人告诉记者。

　　目前，该区域的房价已经经历了大幅上涨，如首城国际的价格已经由年初的13000元/平方米涨至21500元/平方米，计划于2010年2月推出的时代帝景预计的开盘价格也在25000-30000元/平米之间。

　　截至11月24日，北京市房地产交易管理网已经登出万科蓝山的预售许可预告。中国证券报记者在致电万科北京公司市场总监肖劲后获知，蓝山项目的预售许可证会在近几天内拿到，本周末就将正式开盘。

　　毛利率四季度将提升

　　房地产业特殊的预售结算制度，导致开发商2009年的结算资源中有相当一部分来自2008年的销售。而去年全国各主要市场的住房价格普遍下降，使得今年整个房地产行业的毛利率出现一定下滑。

　　万科在中报中就披露，由于房地产结算存在滞后性，结算毛利率下降体现了之前数年土地价格的上升及2008年调整期内房价的变化。公司的房地产业务毛利率为23.69%，比上年同期减少5.54个百分点。

　　在经历了2008年楼市价量齐跌所带来的拿地成本过高、现金流周转不畅等考验后,毛利率下降的“后遗症”开始在今年逐渐体现。大部分券商在研究报告中都预计今年房地产企业的毛利率水平较去年有所下滑。

　　一位不愿透露姓名的分析师告诉中国证券报记者，由于万科2008年通过降价完成不少销售，肯定会影响到今年企业的毛利率水平，预计今年公司的毛利率将较去年下降2-3个百分点。

　　不过，不少分析师也认为,万科可以通过项目配置和组合来抵御毛利率下降的不利影响，尤其是部分毛利率较高的项目对公司业绩的拉动作用仍很显著。

　　国金证券研究员曹旭特表示，10月份万科新增的3个项目中，长春柴油机厂和长春小东沟地块的拿地成本较低，预计毛利率将达到35%，未来有望实现较高回报。“北京的蓝山项目如果按照均价30000元/平方米估算，毛利率也有可能达到35%，高出公司平均的毛利率水平。”

　　银河证券分析师丁文指出，由于新建商品房供应在2009年四季度仍然处于紧张，短期供不应求局面仍将存在，因此四季度房价仍将继续上涨。随着后续高房价项目的结算，万科的毛利率将会止跌回升，在四季度有所好转。

　　年底有望冲回减值

　　万科的管理层曾表示，公司将努力从规模速度型增长转向质量效益型增长，精确把握客户需求，更有效地分配建造成本。

　　从财务报表上看，控制成本费用水平已经成为公司抵御毛利率下滑的重要手段。银河证券统计显示，前三季度公司三项费用水平均有大幅改善，其中，管理费用比去年同期降低11.6%，销售费用比去年同期降低17.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例同比降低35.0%。而同期投资收益同比增长361.16%，其中来自于对联营企业和合营企业的投资收益增长140.5%。费用率的大幅下降和投资收益提高，部分抵消了毛利率下降对净利润率的影响。

　　此外，业内普遍预计，去年年底大额计提的减值准备将有可能在年底冲回，这对公司业绩也将有所提升。

　　曹旭特指出，由于房价的上涨，存货减值准备有继续被冲回的可能。三季度公司冲回存货减值准备0.16亿元，年初至今累计冲回2.84亿元，目前尚有减值计提额9.46亿元。其中，北京西大望路计提的1.21亿元减值随着项目上市很有可能在四季度冲回。