“还将在上海获取4-5块地,有的已经谈得差不多,有的正在商谈中,有的在积极竞拍中”
五天之内,金地集团(600383)两次出手图谋拿地,尽管在后一次,由于保利地产(600048)的阻击,金地未能如愿。形成对比的是,此前的2008年全年,金地集团(600383)仅拿下一块地。
一个值得注意的数据,今年上半年,金地累计实现销售面积84.47万平方米,同比增长77.46%;累计销售金额85.75 亿元,同比增长72.47%。其上半年所推项目也以旧盘为主,而大量新盘将在下半年涌出。
种种迹象显示,历时一年半,金地终于卸下“高价地”所带来的包袱,携百亿资金再次图谋扩张。
五天内两次图地
2009年7月3日,经过133轮现场竞价,1号金地集团最终以15.62亿元的价格击败10号金隅嘉业,获得北京大兴区16号地,该项目总用地面积212257平方米,折合楼面地价5664元/平米。
7月6日,金地集团再次图谋北京大兴区另一地块大兴区黄村(新城北区2号地),不过,当天在最后一轮竞价中,保利地产(600048)以16.3亿元的代价,成功狙击此前一直紧随的金地,而保利也以7248.2元/平方米的楼面地价成为该区域的单价“地王”。
2008年,金地下苦功夫拼命出货回笼现金,以时间换取了腾挪空间,从而在4月以5.6亿价格拿下上海青浦区徐泾镇3号地块;而本月,5天之内两次出手意图拿地,表明已从防守反击,转向主动扩张。
据近日媒体报道,金地方面的相关高层表示,“除了目前拍得的地块外,未来还将在上海获取4-5块地,目前有的已经谈得差不多,有的正在商谈中,有的在积极竞拍中,此外,如宁波、南京、杭州等长三角地区将是我们重点关注的区域。”实际上,早在4月底的业绩推介会上,金地集团的高层即提到,将准备50亿-100亿元的资金用于今年拿地。
如果达到上限100亿,则这已逼近今年保利拿地的幅度,因为保利高层在与券商投资交流中曾透露,今年的规划是拿出100亿拿地。
7月10日,金地集团董秘徐家俊在接受理财周报记者采访时表示。“具体策略方面,公司会坚持年初制定的投资方案,即聚焦于现已进入城市寻找投资机会,并根据不同市场所处的不同调整阶段,因地制宜地采取相应的策略。对于市场已经相对调整到位的区域,公司将考虑加大投资力度。”
“跟野草一样顽强”地消化库存
“金地集团跟万科一样,其实就像一个民营企业,金地没有保利那样强势的大股东,也不像万科那样高调,但是生命力却非常顽强,跟野草一样。”上海一家券商分析师说,“整个2008年,其实我们中的很多人都不看好金地,但是年末一看销售居然能做到差不多一百亿,这一下子就把节奏扭转过来了。实际上金地这三四年一直都在为节奏困扰,结果在这一轮熊市中给调整了过来。”
整个2008年以及今年上半年,金地集团都在全力消化这些高地价所带来的负面影响。据金地集团披露的相关公告,在整个2008年,金地集团仅投资18亿获得西安88.49万平米项目储备,折合楼面价2000元/平方米。今年上半年,金地集团也仅投资两笔合计8.668亿元的资金用于购买土地。
在营销上,金地在2008年春节后就制定了每个月、每个季度的销售目标,并且把销售回款作为相关管理人员的奖金的一票否决指标。与此同时,金地亦以牺牲毛利的方式加快了其存货的消化速度,据金地集团相关公告,2008年毛利率为31.75%,2007年该数据为44.70%。
金地集团的诸项举措显然没有白费,在2008年金地进入城市销售额同比下降约40%的背景下,取得了114 亿的销售额,增长了17%。据兴业证券分析师王嘉测算,2008年底,不包含珠海工业用地,金地集团土地储备为1133万平米,其中50万平米以上的项目面积占61%,平均地价成本为2053元/平米。
2009年初楼市突如其来的回暖,更是加速了金地集团的旧盘消化速度,据金地集团最新发布的6月简报,今年上半年,金地累计实现销售面积84.47万平方米,同比增长77.46%;累计销售金额85.75亿元,同比增长72.47%。联合证券分析师鱼晋华指出,(金地)上半年基本以消化旧盘为主。
携百亿资金再谋扩张
“根据之前的测算,公司希望今年可以投入最高100亿资金获取优质的土地资源,以进一步增强公司未来的盈利能力。”徐家俊说。
据兴业证券分析师王嘉估算,如果金地能够实现137亿的销售回款,假设2009年税金和费用支出为30亿,工程投入60亿,在基本不增加贷款规模的基础上,可供投资的资金在40亿-50亿左右。
金地近期获批的增发计划,也可为其提供至多41亿元的资金,此外,项目合作融资也可30亿元的资金。王嘉指出,如果以上两项进展顺利,则足以提供100亿的投资资金。
从整个上半年来看,公司业绩要略微落后于市场,基本以消化旧盘为主,在一线城市的在售项目,其预售证基本是在去年获得。
不过其最新公布的7-8月推盘已经逼近去年出货速度最高峰,达到11个盘。
“进入下半年,金地的推盘节奏将有所加快,7-8月新推和加推项目中深圳上塘道和沈阳滨河国际均是新盘,而杭州自在城当前仅推出少量的排屋,大力推盘也将在下半年,此外,位于南京的板桥自在城项目计划也将在今年9月开盘。”鱼晋华指出。
“目前各项计划仍然是按照年初制定的目标执行。开工面积根据市场情况会做出小幅调整,将在2009年原计划开工135万平米的基础上有所增加,但幅度不会太大。计划竣工面积为170万平米,预计比去年增长27%;计划销售金额137亿,预计比去年增长20%。”徐家俊表示。
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