楼市回暖的温度还健在，有的房地产企业却感到阵阵凉意。由于在之前两三年间的疯狂土地扩张，一些企业在此轮调整中深陷债务危机，不得不折价提前赎回债权以保全自身。而另一些企业却开始大举发债，伺机扩张。在调整期的中国楼市中，房地产企业两极分化的现象也愈加明显。

　　企业折价提前回购债券

　　今日，中新地产将再次召开债券持有人会议，就公司提出的折价提前回购可转换债券的建议进行投票。在4月16日，中新地产首次召开的债权人会议因与会代表未能符合要求而意外取消。

　　不同的是，此次中新地产的报价为每1万港元本金支付6300港元，即按6.3折的价格回购债权，比上一次提出的4折报价提高了50%。不过，与其当初发债时承诺的1.2倍赎回价格仍然相差甚远。

　　债权人面临两难抉择，同意低价回购无疑利益受损，但如果拒绝，中新地产可能成为在此轮房地产调整中第一家被债权人“清算”的大型房地产企业，债权人也将因此蒙受更大的损失。

　　无独有偶。早些时候，另一家房地产企业绿城中国也进行了一次提前回购债券的冒险行动，不过，这项以8.5折提前回购4亿美元债券的要约最终还是得到了大多数债权人的同意。

　　绿城中国的闯关成功，给了中新地产以希望，如果债券持有人对此次报价满意，则可稍稍缓解一下中新地产日益窘迫的资金链。

　　房企行动呈现“两极分化”

　　不过，资金短缺的房地产企业并非都选择折价回购债权，还有一些却是在积极发债、趁势扩张。当前房地产企业呈现出两极分化的局面。

　　日前，龙湖地产向社会公开发行14亿元企业债券，大部分用于自身拥有的3个地产项目的建设。保利集团在近期也发行了票面利率为4.72%的13亿元企业债券。专家认为，企业纷纷发债筹措资金，一方面说明了企业销售量放大，有能力举债经营，另一方面也表明企业对房地产后市的看好。4月份，保利地产销售面积为48.4万平方米，销售金额40.31亿元，环比均增长30%。而龙湖集团截至4月底，销售额超过50亿元，比去年同期增长约66%。

　　这些房地产企业由于在此轮调整中较早调头降价，销售收入没有出现大幅度的跌落，现金储备情况较好，负债结构也比较合理，因此有能力进行举债经营。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，发债是一个很好的事情，但如果在时间上安排不当，就会使企业在短时间内遭遇流动性风险。

　　预期不当导致过高融资成本

　　“之所以出现两极分化，在于有的房地产企业过于冒进，不注重风险控制，导致债务风险集中释放。”杨红旭表示，这与企业的战略和资本运作相关。

　　北京理工大学房地产研究工作室主任周毕文也认为，由于当初国内房地产的信贷从紧，有的房地产企业就转向境外资本市场筹集资金，这对企业造成的压力在国内房市繁荣的背景下还不会显现，但当国内房地产形势急转直下后，就成为企业沉重的债务包袱。

　　周毕文说，境外融资不仅条件苛刻，筹资成本高昂，而且对方又都是资本市场上的老手，短期融资尚可，长期融资的危险性较大。例如，绿城中国这次回购的债权规定的年息为9%，每半年支付一次。

　　这一段时间国家对于房地产市场的信贷政策有所放宽，这也使得房地产企业的融资成本有所降低，比如房地产信托投资基金受到鼓励。日前，绿城中国与中海信托股份有限公司订立了信托协议，从工行计划融资9.92亿元至19.83亿元。这使得绿城中国稍稍缓解了一下资金困局，此笔债券回购的资金也是源自这里。

　　“这主要是个预期问题。当初绿城等房地产企业敢于接受苛刻条件的境外融资，就是主观看好国内房地产市场的走势。而现如今龙湖地产等企业发债融资，也是基于自身对于房地产未来走势的一个预期，可能认为这是一个抄底时机。”周毕文表示。

　　商报记者 韩哲