在“史上最严厉的调控”来袭前,大胆设想了融资盛况的开发商们最近变得忧心忡忡:短短一个月内,一连串融资计划的取消或推迟,又为悲观情绪充斥的楼市蒙上了一层阴影。
继招商地产、世茂股份融资折戟后,6月12日,又一家上市房企冠城大通宣布,推迟其16亿元的增发融资计划。业内人士指出,未来几个月,房企融资通道被卡得越来越紧,惟有降价促销,才能熨平调整带来的业绩波动。
融资冰期
“本次调控,除了提高交易杠杆驱逐楼市炒家外,更严厉的地方在于,封堵开发商融资渠道,让他们快速降价以回笼资金。”中原地产华北区域董事总经理李文杰告诉地产中国网。
一语中的。5月13日,央企招商地产低调宣布,撤销2009年《公司向特定对象非公开发行股票方案》的议案。早在去年7月,招商地产称,将向不超过十名特定投资者以28.12元/股,发行不超过2亿股份,预计融资上线不超过50亿元。
融资“泡汤”,招商地产给出的理由是,政策严厉及股价下挫。但业内人士认为,以上两个理由并不充分,除此之外,由于其在南京的一宗地王未及时开工而被强行收回。此前,国土部规定,囤地开发商的融资将受到严格限制。
一波未平,一波又起。6月10日,世茂股份赴招商地产的后尘,宣布鉴于2010年第二季度以来,国家有关房地产行业政策发生较大变化,董事会拟通过关于撤销公司2009年第二次临时股东大会审议通过的2009年《公司非公开发行股票方案》的议案。尽管1月20日,世茂将其之前20亿元的融资缩减为17亿元,但还是难逃“夭折”之运。
“非常时期,无论是央企还是民企,官方的融资都会被pass掉。”一位不具名的开发商老总告诉地产中国网,开发商融资已经步入了“冰冻期”。
融资寒潮逼近,上市房企都难独善其身。在世茂股份融资折戟短短两天后,冠城大通黯然宣布,撤销16亿元的配股融资方案。
这只是冰山一角。据了解,2009年至今,近50家上市房企公布了增发预案,拟融资额超过1000亿元。到目前为止,大多数房地产公司的再融资申请提交监管部门审批之后均无下文。
融资节节败退,“要么是没市场,要么是没价格。”世邦魏理仕中国区首席运营官金勇告诉地产中国网,调控收紧,投资市场观望情绪浓厚,加之地产股大跌,发行价格上不去。
事实上,今年以来,包空保利地产、格力地产、华发股份及金地集团在内的15家地产上市公司再融资方案获得通过后,其股价全部跌破发行价。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉地产中国网,信贷收紧、资本市场也卡的很紧,毋庸置疑,开发商的苦日子俨然来临。
资金链“大考”
预期的融资节奏被暴风骤雨式的调控打乱,如何尽快调整下一步棋,是摆在开发商面前最紧迫的问题。地产中国网致电招商地产、世茂股份及冠城大通的董秘,他们均对此三缄其口。
“融资渠道不畅,导致房企资金链越来越紧,扩大再生产也受到一定程度的影响。”北京科技大学教授赵晓告诉地产中国网,目前,直接融资渠道受阻,开发商们选择只能选择曲线的方式进行融资,其一是信托融资,其二是海外发债,其三是私募房地产基金。
在赵晓看来,虽然有以上几种融资渠道尚算畅通,但并不能满足以资金密集型为特点的房地产开发。
近日,万科高层亦公开表示,受政策影响,其112亿元再融资计划实施难度较大,公司将积极拓展其他融资渠道,包括信托融资、境外融资和境外银行借款。
据地产中国网了解,近日,为数不少的开发商通过曲线的方式,获得了香港一些银行的贷款;也有部分开发商通过私募、信托等方式得到了所需融资。
目前,尽管多数开发商声称没有资金压力,但在无法进行低成本的股权融资的情形下,逐渐攀高的负债率,无异于其资金链条上的另外一个隐形炸弹。
而李文杰则一针见血地指出,此次收紧地产商钱袋子的目的单纯而简单,就是让其降价回收现金。
事实上,在2008年的深度调整期,行业标杆万科率先举起降价大旗,虽然被同行指责“破坏行业规则”,但保证了其资金链的安全。而绿城、富力等未能对上次周期做出第一反应,最终遭遇了资金链重压之痛。
面临此次突入其来的调控,恒大地产却扮演了降价的带头大哥,调控首月后,在上市房企亮出的成绩单中,唯有恒大业绩飘红,包括万科、保利等第一阵营的房企在内,业绩环比无一例外地下挫。
因此,越来越多的房企为了抵御下半年“严寒期”保持良好的资金链,未雨绸缪地加入了降价的队伍。近日,万科、绿城开始了打折优惠卖房子。
上海城开(集团)有限公司董事兼上实控股副行政总裁倪建达向地产中国网表示,房企经营理念千差万别,有的公司因调控而面临困难,有的却因此而成长,这是经营者的个性差异而造成的,因此,目前有降价动作的公司,并不完全是资金链有问题,不能以偏盖全。
但在赵晓看来,本次调控不会轻易过去,提前应势做出让利,是保全资金链的最好的“诀窍”。作者:张治东
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