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    高房价与房地产正义

    文/陈少峰

　　房价似乎根本不理会政府的命令、购房者的祈愿和观察家关于泡沫等等的警告，再次高歌猛进。更令人不解的是，房地产市场似乎和政府调节房价的意愿相反，在每次政府采取调控措施之后，房价反而迅速飙升。由此，人们逐渐对政府是否能够真正控制房价上涨存疑，因而也更容易担心不公平的状态持续下去。

　　许多人把高房价或者房价持续上涨等同于不公平。实际上，在我看来，高房价不是房地产不公平问题的本质，缺乏制度性纠错的不正义才是该问题的本质。可以肯定，高房价或者房价持续上涨的现象，在短时间内将持续下去。这是由于，一方面，房价问题和许多方面的问题相联系。例如，假如房价不上涨，GDP和内需如何增长，靠增加土地供应吗？另一方面，即使政府在解决公平的问题上采取积极的措施，有所作为，也难以遏制房价的上涨。至于很多人将政府收取越来越高的土地出让金视为房价上涨的主要原因之一，这一点恐怕也是误判。因为假如政府少收取土地出让金，住宅出售时价格不一定便宜；即使价格相对便宜，可是一旦出售之后，业主投资转售，价格照样会不停上涨。

　　总之，在我看来，房价持续上涨在短期内几乎是难以控制的。原因在于，其一，购房市场的竞争不是人为可控的，而且人们都有加剧追捧某一极端走势的心理，会进而促进房价上涨。其二，许多人有钱，他们购买多套住宅，完全是出于投资；这种投资比股市稳定。其三，房地产是政府扶持的产业，包括地方政府也要依赖房地产的发展来获取财政收入。此外，尽管房地产市场似乎存在明显的泡沫。不过，即使如此，由于投资者和投机者的双重支撑，短期内也难以挤出泡沫；或者政府也不一定愿意让泡沫挤出去。由此，明智的做法是，政府不是将控制房价上涨作为主要工作，而是把解决房地产的不正义和建设廉租房作为主要工作。

　　与高房价的问题相比，房地产不正义的问题是个比较尖锐严重的社会问题。房地产的不正义包括五个主要方面。

　　其一，部分显然是不正义的做法，包括强买强卖、囤积土地、暴力拆迁等；其二，一些地方政府将公用土地都划归高价商业地产开发，而没有留出相应的保障性住房建设用地；其三，地方政府的土地出让金很少用以改善弱势群体的福利；其四，浪费土地资源，开发众多的高尔夫球场，没有创造应有的收入来发挥土地的使用效率；其五，建设过多的别墅，缺乏对产业的带动作用，没有发挥兴业从而促进就业的作用。

　　尽管房价持续走高，但是我国目前城镇居民的住房现状尚可。有数据显示，“大约80%的中国城市居民拥有自己的住房。在大部分西方国家，平均住房拥有率大约为60%。”《金融时报》2009年3月9日文章，转引自《参考消息》2010年3月11日)。总之，房地产的不正义，不在于很多人买不起房子，或者房奴太多，或者房价相对应于工资收入太高；而是弱势群体的处境随着高房价而趋于恶劣。这就说明，我国在政策上要解决的是某些没有住房的困难户、刚毕业不久的大学生研究生、以及农民工等。当然，未来普通收入人群的自住房购买环境也将持续恶化，需要遏制房价的涨势。

　　寻求实现公平的对策是最关键的环节。政府应当从以下几个方面促进房地产正义。

　　第一，中国特色社会主义的社会保障制度中，应当加快保障性住房的建设。真正的保障性住房并不包括可交易的经济适用房，主要以廉租房为主。第二，应当提高豪宅交易税负，征收不动产税和遗产税，提高住房转让税，对于个人出租物业的收入，严格收取所得税。并且将税收收入用以建设保障性住房。第三，强制地方政府将土地出让金的一半左右或者一定的比例用以廉租房建设。第四，强制地方政府将公共住宅用地30%左右的土地面积用以建设廉租房。第五，政府建立住房保障性贷款基金，保障50平米以下购房的贷款贴息需求。同时，获得贴息贷款的房产只能用以自住，而不能交易；或者交易时要补偿基金所应得的利息(含复利)；或者以原购买价格卖还给住房保障基金。第六，政府不要过多地干预房地产的正常市场行为，即不包括限制开发住宅的具体面积和价格等(因为如此将产生新的不公平)，而是应当重点干预房地产整体过程中的不正义行为。

　　总之，解决房地产领域的不正义问题，基本的策略不在于控制房价，而是解决弱势群体的住房保障问题。为此，就需要从政府土地出让金、房地产开发商和个人在房产物业上的收入中征收更多的税负，提高住房保障的力度，或者提供一定比例的自住房购买者的贷款补贴。(作者为北京大学文化产业研究院副院长)