对比2009年的宽松货币环境和天量信贷,2010年“紧缩”已成为新的关键词。2009年对于房地产企业来说是个不差钱的年份,受惠于宽松信贷环境和火爆的销售行情,众多房企巨头不仅在销售上纷纷创出历史新高,并且在土地市场上也当仁不让,不惜代价高价抢地的行为,让各地“地王”不断涌现。2010年中央在稳定经济发展目标的同时,以调结构为主要方向,针对各经济领域的微调开始展开。而对于已露过热苗头的房地产市场,抑制高房价、打击投机购房、打击炒地囤地成为主要方向。利用金融信贷手段对房地产市场进一步加强引导,成为2010年房地产调控连环组合拳的重要一环。

　　紧缩政策力度加大

　　1月10日国务院发布针对房地产市场的“国十一条”,涉及五大方面、十一项条款,内容直指高房价。1月12日,央行宣布从1月18日上调存款准备金率0.5个百分点,此举标志着金融监管力度明显加强。受此影响,全球金融市场出现震荡。这也是继1月7日提高央票利率之后,央行再次发出的货币紧缩信号。

　　继央行上调存款准备金率之后,政府再次明确,二套房贷实现无差别的首付四成的政策。而众多银行已停止了个人房贷7折优惠的政策。中国银监会副主席王兆星在1月13日国务院新闻办公室的新闻发布会上表示,房地产贷款已占银行贷款增量和整个贷款余额的20%左右,需要通过措施有效地控制房地产开发过程中的信贷风险,也要有效地控制投机和投资性按揭贷款的风险。

　　央行公布数据显示,2010年2月全国金融机构新增人民币贷款7001亿元,1月新增信贷1.39万亿元。数据显示,今年2月新增人民币贷款环比下降近50%,减少7000亿元。进入2010年以来,信贷调控政策的骤然而至让市场人士担心,货币政策已处于“明松暗紧”的阶段。为管住开年来脱缰的信贷,监管层不断增强信贷调控,央行也连续两次上调存款准备金率。莫尼塔发布的最新研究报告称,今年前两个月人民币贷款投放量达到2.1万亿元,已经占到全年7.5万亿信贷计划的28%,后期信贷政策紧缩的力度将进一步加大。

　　开发信贷更趋严格

　　银行界分析人士则认为,在2009年地产信贷超过40%的高增长中,银行至少存在两方面问题,一是宽松信贷给了房地产企业较大的融资杠杆,二是银行向优势品牌地产企业倾斜,对地产大鳄的宽松借贷,也在一定程度上助长了地王行为。

　　而针对2010年房地产调控政策的密集出台,分析人士认为,在“国十一条”严控开发商囤地、力图降低企业杠杆率的监管框架下,对房地产开发领域的信贷将更加严格谨慎。据中行内部人士表示,尽管2010年总体的信贷增量仍会保持在一个较为宽松的额度,但地产信贷将不会再出现较大的增长。“一方面随着土地出让金的首付成数增加,地产企业的融资杠杆能力在下降,另一方面银行也会更加注重信贷质量,对融资企业加大审核力度,其中包括项目资本金、四证等考核指标。”

　　与此同时,在调结构的政策下,2009年银行信贷中地产、基础设施建设位居前列的局面也正在被打破。各商业银行正在寻找地产信贷的替代品。而根据国家“有保有压”的调控政策,各商业银行未来将进一步加强服务业、绿色产业等支持力度,退出钢铁、水泥、玻璃等产能过剩行业。记者李广军

　　机构分析

　　“政策退出”是2010年主要风险

　　银行贷款是房地产企业融资的重要渠道。相关数据显示,我国房地产企业80%左右的土地购置和房地产开发资金,直接或者间接地来自银行贷款。在实施紧缩货币政策的背景下,整个银行系统所发放的信贷规模将显著减少,常规的银行融资渠道门槛骤然提高,使得房地产开发商的现金流受到严重限制。

　　对于今年的货币信贷形势,中金公司预计,货币政策逐步转向稳健。2010年新增贷款预计降至7.5万亿元,但企业有大量2009年尚未用的贷款,届时可以起到缓冲作用。中金估计,2009年第四季度新增信贷只有8500亿元,但2010年一季度可能达2万亿元至3万亿元。

　　中金同时预计,2010年第一季度至第二季度通胀将明显上升,政府将首先采取行政措施应对通胀。货币政策调整在后,且将首先使用数量型措施,如央票、窗口指导以及存款准备金率；但加息等价格性措施的使用则将较为滞后,因为受制于美联储的加息政策。但央行行长周小川日前也曾撰文称,货币政策要对资源、公用事业价格改革引发的通胀留有空间。

　　中金认为,“政策退出”是2010年市场面临的主要风险。中国的政策退出(可能包括行政手段、信贷控制、流动性管理措施、产业政策、利率汇率政策等)也会带来市场波动。未来中国经济和市场的潜力及持续性取决于发展方式的转变能否成功,“调结构”政策是否能够坚持不懈也是市场的潜在风险之一。

　　“2010年的货币政策必将是像2008年一样多变,只不过运行的轨迹可能恰恰相反而已。由此,今年市场面临的最大风险,将是政策多变所带来的不确定性。不得不提及的是,除货币政策外,监管新规迭出所带来的变化也将给市场运行带来巨大冲击。”兴业银行资深经济学家鲁政委强调。李广军

　　政策动向

　　REITs今年京津沪开展试点

　　随着房地产调控政策紧锣密鼓地出台,各银行业纷纷调整信贷政策,据了解,在今年的信贷投放上,将合理把握信贷增长幅度和投放速度,有效控制贷款总量,坚持均衡投放,坚持产业细分、行业限额管理。对产能严重过剩行业、重点限制行业不再增加贷款限额。完善名单制管理措施,把行业限额执行与名单客户贷款管理融合起来。业内人士指出,在政策收紧的情况下,房企将寻求新的融资途径。

　　“经历了2009年市场的活跃期后,大部分房地产企业资金储备水平较高,暂时没有资金方面的压力。”上海易居房地产研究院回建强认为,在密集调控政策影响下,房地产企业的未来前景并不明朗。为了获得生存的空间,解决融资瓶颈是房地产开发企业必须面对的挑战。

　　与此同时,近年来一直寻求突破的房地产信托投资基金有望在今年正式推出。试点相关工作已经展开。“今年以来银行的信贷政策逐渐偏向紧缩,楼市在一揽子抑制房价过快上涨的政策中开始显现观望。由此而产生的未来地产商有可能再次资金紧张的判断,也不是没有根据。”海通证券人士认为,尽管短期的房地产市场变化并不能成为确定REITs发行时机以及方式的重要依据,但也为投融资双方都提供了一种思路。

　　1月中旬,由央行牵头,银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”,已完成试点实施方案的制定,京、津、沪三地经历数月紧锣密鼓的准备,将同时推出REITs试点。由中国人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》(以下简称管理办法)目前正在征求意见,并将于近期开展试点。这意味着由央行牵头的银行间市场房地产信托投资基金(REITs)即将开闸。

　　据消息人士透露,该管理办法规定,REITs的委托方为房产商,受托方为信托公司,并通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品。在受益券到期时,委托人或第三方应当按照合同约定的价格收购受益券。

　　据上海银监局局长阎庆民表示,今年将加快完成金融租赁公司在银行间市场发债的各项准备工作。同时,做好消费金融公司、新设金融租赁公司的设立和筹建工作；加快信托公司创新发展,积极参与推动上海REITs创新工作,争取早日获准REITs业务试点。记者获悉,银监会版的REITs方案试点将在年内推出,目前,上海国际信托、中信信托、平安信托已上报了相关设计方案。李广军

　　专家观点

　　房地产企业融资和风险规避

　　□金岩石

　　(国金证券首席经济学家、上海交通大学海外学院金融研究所所长)

　　从静态的角度看房地产融资,有四个标准渠道:内源型融资、客户型融资、银行融资、股权融资或债权融资,四大类五项选择。

　　所以说房地产业是融资功能最强的行业,理解了这个概念,把房子当作投资品去经营,就会极大地放大它的融资功能,投资创造预期,只要能把到手的资产以溢价的方式再去融资,融资功能随着资产的溢价就更放大。

　　我们看到非上市房地产公司,融资渠道非常窄,是以人和人际关系网络为核心的。当投融资权在东家手里,实体经济导向所做的房地产是消费品,你必须按照消费者的需求去生产去定价,这样才能承担卖不出去的风险。而上市房地产公司,用现代企业制度改变了运营模式,这个商业模式通过职业化的管理,把投融资权从东家手里拿到职业经理人手里,通过现代企业的制度化平台拓宽企业的融资渠道。

　　非上市企业是主营业主利润导向,而上市企业是三足鼎立,在经营主营业主利润的同时,经营着关联资产的溢价和整体业务的融资。当主营业主利润下降,能用资产的溢价来融资接链子,用资金链来维持企业度过难关。

　　当你抱怨融不到资的时候,应该意识到自己没有进入这个体系,一旦你从传统型企业进到现代企业,任何一个资产任何一个现金流,不管是过去的还是预期的,就都具有了三重属性,它可能是投资型资产,可能是融资型资产,也可能是经营型资产。所以融资渠道是由自己决定的,是你的资产属性和你的决策决定的。

　　上市房地产公司的主营业务模式在发展中国家有它非常特殊的功能,因为在城市化30%到70%这个过程里,几乎任何资产都会产生溢价。这个阶段存在一个“二八定律”,即财富增长主要不是靠主营业务利润,而是靠资产溢价。这个定律适用于企业、家庭、个人,甚至于国家。大家可以把你的家庭财产、公司财产,按照一个指标来分割,算算过去十年的所有财富增长,有多大比例来源于工薪收入或企业利润积累?有多大比例来源于资产溢价?结果基本符合“二八定律”。

　　可以得出结论,虚拟经济和实体经济作为双循环的市场体系,不仅仅在宏观而且在微观,不仅仅在企业而且在家庭,这是现代社会的大循环。做企业要知道虚实结合,只会做实不会做虚,永远做不大；相反,虚实失衡就早晚要赔光。在当前城市化进程较快的宏观趋势下,企业要真正了解自己,要突破融资瓶颈,把握住适当的市场机会扩大融资。一旦城市化结束了,所有的资产属性都定位了,失去再开发的功能,土地开发的溢价、资产的溢价、交易的溢价、流动的溢价都会在某一个时点瞬间消失,整个房地产业会萎缩到超出我们想象的程度。整理/李广军