交锋起因

　　两会期间，委员们的半数提案涉及房价问题；但两会刚开完，北京便爆出3家央企竞相以地王价抢购事件，这引起人们的普遍关注，监管层也做出反应，闪电出台相关限制调控政策。政策和房地产商的种种举措，令房地产和地产股的投资市场扑朔迷离。2010年中国楼市将何去何从，地产股的投资机会又有多大？我们请来多家机构的分析师，为投资者解读其背后的逻辑。

　　交锋核心

　　政府调控政策 利空出尽VS仍有利空

　　利空出尽　房价适度上涨符合各级政府及宏观经济整体利益

　　国信证券房地产研究员区瑞明：中国经济中短期仍有赖房地产业保驾护航，未来两三个月难有更严厉的新调控政策出台。

　　首先，就整个宏观经济而言，无论是保增长，还是财政增收，在中、短期均离不开房地产行业拉动。今年《政府工作报告》提出的是遏制“部分城市”房价的“过快”上涨，也说明房地产行业适度繁荣、房价适度上涨符合各级政府及宏观经济整体利益。

　　其次，两会后政策面将进入一段时间的真空期，仍以执行‘国十一条’为主，即使各部委及地方政府出台一些政策，也是对‘国十一条’的细化，如最近出台的‘国19条’等。

　　第三，物业税虽然可能在上海等城市“试点”，也很可能只是将原来对写字楼、商铺、用于租赁的住宅等经营性房屋征收的房产税进行税率调整，然后换个‘物业税’的名称，真正开始征收仍有漫长的路要走。

　　最后，责令78家央企退出房地产对房地产行业来说是利好，因为保利、招商、中粮、万科、华侨城等主流品种的大股东都在保留的16家央企之列，其他的地产股基本上是民企或地方企业，这78家央企退出房地产行业，在一定程度上有利于减缓土地市场竞争。

　　仍有利空　如果房价、地价继续上涨，不排除再出台有力的措施来进行调控

　　广发证券房地产研究员沈爱卿：如果房地产调控效果不明显，不排除行业将面临新的利空政策。“国19条”的最大启示在于，“未来可能还会有细化政策出台，比如限制二套房消费的有关政策”。

　　而央企在北京频拿“地王”，以及国资委的迅速反应，表明了政府对当前房地产市场地王频出的现状仍不满意，预示着如果房价、地价继续上涨，不排除再出台有力的措施来进行调控。

　　其次，从客观上，非主业央企退出房地产也有利于加速行业整合，中国建筑、保利地产、招商地产、华侨城、中粮地产等获保留的央企有更好的兼并收购机会，而被责令退出的78家央企的地产子公司如中航地产等则地位尴尬。

　　交锋指引 1

　　买房VS不买房

　　看涨派　去年房价涨得太快，今年温和上涨是趋势

　　国信证券房地产分析师区瑞明：政策调控矫枉过正将导致市场供应减少，而兼有购房能力的白领数量还在快速增加，住房需求也在增加，这将导致政策再一次的转向。

　　一旦转向，房价还将面临新一轮大幅上涨。打压房价的同时也在打压房地产供应，一旦供应跟不上，而在其他变量，如人民币升值预期、流动性泛滥等因素叠加的影响下，房价还是会报复性上涨。

　　从目前看，政策调控是遏制部分城市的房价过快上涨，而并非把全国的房价打压下去。去年房价涨得太快，今年这种速度难以持续，因此温和上涨是趋势。

　　看跌派　短期回落有可能，但上半年房价下降难度大

　　广发证券房地产研究员沈爱卿：房价上涨难以出现趋势性扭转，但在今年层出不穷的地产调控政策下，去年涨幅过大的部分城市房价仍有回落的可能。

　　由于去年全国房地产市场量价齐升，大部分地产开发商赚取了丰厚的利润。从已发布年报的上市地产公司看，39家房地产上市公司2009年经营活动现金流量净额剧增到202 .8亿元，较2008年的-270亿元增长了175%。其中25家公司现金流较去年出现大幅增长，万科A、中江地产等14家公司增幅超过2倍。

　　而非上市的地产商由于无需向股东支付红利，手里的钱更多。在火热的市场和充足的资金支持下，今年上半年，全国房地产开发还将延续整体性大规模投资的态势。

　　不过，尽管3月份以来国内房地产开工面积和销售情况较2月份明显放大，但进一步的投资意愿则要看3-6月份的销售情况，以及政策变动情况。若全年房价走势平稳，则可能全年不会再出新政；但未来如果房价涨幅较大，监管层可能被迫继续严格打击炒房、囤地、囤房等现象。

　　看平派　全年房价稳定波动

　　银河证券房地产分析师潘玮：虽然政策调控严厉，但手中有钱的开发商主动调价的意愿很小。虽然销售下降，但并非卖不掉，未来可能是一个稳定波动的状态。对于市中心的新供应土地，其稀缺性不需要怀疑，北京、上海、广州、深圳等一线城市房价仍将呈现上涨趋势。5、6月份以后，到下半年房价会渐趋明朗。

　　交锋指引2

　　地产股 春季行情PK随时终止

　　在持续低迷接近9个月之后，近期A股地产板块有了恢复上涨的迹象，不过令人惊讶的是，没有一位券商研究员对此次地产板块的长期反弹抱有希望。

　　看涨派　春季行情来临，还有20%空间

　　国信证券房地产研究员区瑞明：上周地产板块一周涨幅达到5.15%，布局地产股反弹的时机已经来临。进入3月份，由于地产股再融资重新开闸，春季楼市回暖商品房销量环比上升，上半年加息概率比较小等因素，将成为地产股春季反弹的催化剂。但这波行情到了夏季可能也就结束了。

　　从估值上看，地产股经历了8个多月的调整，调整幅度平均在30%左右，一线龙头10年平均PE在15-18倍、而区域龙头多在10-13倍，已具备明显的估值优势；另一方面，基金在调整中纷纷减持，目前普遍低配，当稍有催化因素出现导致机构略微提高配置比例，即有望触发一波反弹行情。

　　本轮反弹很难超过2009年7月创下的高点，但逼近2009年10月下旬受楼市量价齐升基本面推动而产生的次高点还是有可能的，目前地产股指数距离这一反弹目标还有19%的空间。

　　看空派　套牢盘沉重难以跑赢大盘

　　银河证券房地产分析师潘玮：地产板块整体会有20%的涨幅，但反弹持续时间比较短促。而经过长时间盘整下跌后，地产板块上方的套牢盘很沉重，能否跑赢大盘存有疑虑。

　　看平派　保持大盘同步

　　广发证券房地产研究员沈爱卿：只有在房价调整充分，政策目标基本实现之后，地产股才有可能迎来真正的大行情。而目前的反弹不会有太大的空间，目前的估值要比历史均值略低，估计整体涨幅在20%-30%之间，其中，二三线地产股的业绩弹性较大，而一线地产股可能更多是跟随大盘，也有可能跑赢大盘。　　　　本报记者　李鹤鸣