两千亿巨资能否影响房价

　　保险资金的“开闸”，会给房地产市场带来多少新鲜血液，房价是否也会随之提高呢？

　　9月22日，国际知名房地产咨询机构仲量联行发布了最新研究报告《正在崛起的中国机构投资者》。报告指出，2008年中国保险公司总投资额为2.25万亿元人民币，如按照其他国家的通行惯例保守估计，即保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%，若假设其中30%投资额流入海外房地产市场，则国内房地产市场可接收2360亿元保险资金投资额。

　　按照当前物业估值，这一投资规模相当于上海甲级写字楼市场价值的2倍以上或者天津甲级写字楼市场价值的165倍。“如此巨大的保险资金进入房地产，无疑使得房地产泡沫进一步吹大，并提升房价。而保险资金曾一度被人视为‘洪水猛兽’。”一位不愿透露姓名的业内人士在接受本报记者采访时担忧地说。

　　“新的资金进入房地产市场，无疑将会缓解房地产商的资金链供应，增加市场的流动性。”北京理工大学房地产研究工作室主任周毕文在接受《中国产经新闻》记者采访时说，“但影响到底会有多大，还需要看新进入的保险资金占原有房地产资金总量的比例，以及保险资金将以什么样的方式进入房地产市场。”

　　魏涛则表示，虽然说，长期看来保险资金进入房地产市场是一个比较大的利好消息，但是短期内进入的资金应该不会太多，这需要一个循序渐进的过程。

　　房地产专家蔡为民也表达了类似的看法。他表示，对于整个房地产业来说，保险资金在短期内带来的利好效应可能是相当有限的。首先，保险资金“能进”是一回事，但是否“愿进”则是另一回事，当市场呈现较浓的观望气氛时，保险资金未必会跟进。其次，保险资金“钟情”的商业地产，在整个房地产市场占的比例较小，不大会影响整个房地产业的基本面。

　　中央财经大学保险学院院长郝寅苏也认为，保险资金不会对楼市产生明显影响，因为进入楼市的保险资金数额不会太大，且分散到120多家公司，不会有统一集中行动。

　　“新《保险法》新增‘投资不动产’的条款，是主管部门希望拓宽保险资金的投资渠道，实现保值增值的目的，而不是寄望保险公司借此增加短期赢利。监管部门应该会出台相关细则，严格规定主体资格及投资比例上限。”周毕文判断。

　　对于进入方式，在2009年年初，中国保监会新闻发言人袁力曾强调，保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等等，它的目的是要获取稳定的租金收入，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。

　　上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅指出，对于一些优质的商业物业，可能因为对保险资金的放行，增加卖方对买方资金量的预期，从而推高物业价格。但这种现象仅适用于“小众”市场，对普通商品房市场的影响非常有限。“也就是5%左右，很难形成冲击效应。”邹毅说。

　　仲量联行北京研究部主管靳晓梅表示，保险资金的进入对于房地产市场是利大于弊的。如果机构投资者多为上市公司，有关其市场活动的信息将会向公众发布，这将进一步提高市场透明度。同时，在投资者的建议下，物业税和土地使用续租权等将可能尽快得到明确，这对整个房地产市场来说也是重大利好。

　　邹毅强调，保险资金的入市不但不会给整个房地产带来很大的冲击，相反，可能会提升整个行业的开发水平以及性价比。“保险资金一般都会寻找行业内实力雄厚的企业合作，这样，就放大了高水平房企的开发能力，对供应市场会有很大的净化作用。”