2006年，面对日益飞涨的房价以及愈演愈烈的炒房风，作为宏观调控政策之一，国家税务总局发布通知，要求从当年8月1日起开始强征二手房个税，税率高达房屋差价的20%，旨在打击投资行为。与此同时，作为二线城市的西安，二手房市场多年来一直不温不火，强征个税似乎对其影响并不大。

　　去年以来，西安的二手房市场却突然升温，2009年一季度的交易面积更是同比猛增246%。与此同时，20%个税也开始遭遇“潜规则”，一是本该由卖家支付的费用被转嫁给买家，二是交易方想法设法逃避如实交税。20%个税的存废一时成为业内人士和消费者关心的话题。

　　焦点

　　20%个税成二手房交易绊脚石

　　近段时间，在东郊某高校就职的蔡女士正经历着一件让她左右为难的事情：她在学校周边相中了一套170平米的二手房，房屋总价53万元，可就在她准备签订合同时，烦心的事出现了。房屋售价与原价的差价(原房主盈利)为88051元，个人所得税按20%计算为17610元，加上其他的税费总计23110元，按照政策规定，这部分费用应由原房主承担，但房主认为自己的盈利少了，要求蔡女士缴纳。蔡女士觉得特别冤枉，但又难舍这块“鸡肋”，目前还在犹豫不决。

　　采访中，记者了解到，其实和蔡女士经历相同的二手房买卖者不在少数，卖方不愿意盈利减少，买方不愿多掏不属于自己的费用。用一中介公司老总的话讲，“20%个税太高了，成了二手房交易市场的绊脚石，这已经是公开的秘密。”

　　政策

　　两种征收方式结果大不相同

　　西安市二手房交易中个税究竟是怎么征收的，西安市地税局所得税处的工作人员告诉记者，按照国家政策规定，目前我市在二手房交易过程中征收的个人所得税主要有两种方式，第一种是核定征收，即房屋所有方不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的，按照房产实际成交价格的1%收取；另外一种是计算征收，即房屋所有方可以提供房产原价值凭证的，按照差价(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%收取。

　　工作人员还告诉记者，虽然政策是这样规定的，但由于核实困难，即便是有人故意不提供原始票据，他们也没有办法。

　　虽然针对不同情形有不同的征收方式，但两种征收个税方式结果却大不相同。某楼盘法律顾问许律师给记者算了一笔账，如有一套物业原价值20万元，现售价48万元，减去装修等费用，净值20万元。现忽略其他税费，就个人所得税而言，若按照不能提供原值凭证核定征收个税为48万元×1%=4800元；若按照能提供原值凭证计算征收的，个税则为20万元×20%=4万元。两种计算方式，同样是交个税，一个是4800元，一个则是4万元，两者之间相差35200元。许律师说，同一件事，有差距肯定会有争议，有争议当然就有矛盾产生，个税两种计算方式必然会导致诸多问题。

　　采访中，记者还了解到，针对政策中留有的漏洞，信息灵通且对政策吃得透的买卖双方在交易时尽量作假，以便省去一笔不菲的个税而皆大欢喜。而一些比较老实，又对政策不熟悉的买卖双方则显得有些“吃亏”，只能老老实实的按照20%买单。

　　具体来说，作假的方法无非是采用不提供房屋原值凭证或夸大装修费用这两个招式。由于房屋交易信息核实困难，加上发票一旦缺失、查验困难，一般税务部门也只能采取核定征收的办法计算。记者从部分中介公司了解到，绝大多数交易方会采取钻政策漏洞避税。还有部分中介公司直接用“合理避税”的说法吸引客户，对此他们解释为“无奈之举”。

　　影响

　　二手房市场“雪上加霜”

　　针对目前二手房市场出现的“规避个税”现象，有关业内人士分析说，原本国家是出于好意刺激二手房市场消费，得利于真正有解决居住需求的普通市民，可政策在运用过程中有些偏差，不但为二手房市场设置了障碍，还加大了普通市民的购房负担。原本按照政策规定，二手房交易中产生的税费应该是由卖方承担，但由于20%的个税额度太大，实际操作中税费基本上都是买方在承担，而真正想要买房的市民大都敢怒不敢言，“谁让自己真的想要呢！”

　　陕西建祥置业总经理李连源在接受记者采访时讲，西安的二手房市场本来就不景气，目前房产市场出现的回暖现象也不是完全的回暖，为鼓励市场消费，政府部门应该是税费从轻，让利于消费者，让真正的好政策能够落到实处。他建议税务部门将20%的个税主动放弃，否则二手房市场的日子会更难过。

　　还有业内人士给记者举例，2004年1月，杭州为抑制炒房，曾令开征房地产交易个人所得税，但因一时炒风太盛、虚假需求膨胀，在供不应求的行情下，上家的税费轻而易举地全部转移到下家，二手房价不降反升。本意为打击炒房，结果大大增加了买房人的负担，9个月后，杭州市不得不叫停二手房个税征收；2005年6月，这一局面在南京市和北京市朝阳区重演，仅半月之内，房产个税就经历了从开征到停征的戏剧性“翻盘”。

　　西安的20%房产个税随后会经历怎么的变迁，用一位业内人士的话讲，“大家都捏着汗，拭目以待吧！”

　　记者 蔺荣梅