在房地产保有环节开征房地产税这样的财产税,可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种经济参数和税负约束。

　　我国房地产业的健康发展牵动全局,是紧密联系各方利益、公众感情、社会和谐的大事。现行制度框架下,在房地产保有(持有)环节上税种与税负的合理设计严重缺失,尚未出台每隔一段时间重评一次税基、对非经营性房地产也可覆盖的物业税(更规范的表述可称为房地产税,以下皆直称为房地产税),远远不能适应现实生活的客观需要。

　　我国1994年具有里程碑意义的财税配套改革,已在中央和以省为代表的地方之间,初步形成了分税制框架,而在省以下,却迟迟未能形成有长效机制的地方税体系和真正进入有一定规范性的分税制状态(各地在省以下实为五花八门、复杂易变、讨价还价色彩仍十分浓厚的分成制与包干制),地方政府过于注重办企业和粗放扩张GDP,过于依赖土地批租(一级市场)的“土地财政”收入,短期行为广为人们所诟病,都与此种制度安排不合理、制度建设不到位有内在联系。开征房地产税,可以使地方政府得到一种大宗、稳定、随自己职能履行而不断“水涨船高”式增长的支柱税源,使其改进辖区投资环境、提升公共服务水平的努力,与自己的财源建设内在契合,从而内生地形成转变政府职能、行为长期化的可持续动因,并促进财税、行政等方面的通盘配套改革的深化与逐步到位。

　　在房地产保有环节开征房地产税这样的财产税,还可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种经济参数和税负约束,其正面效应对于我国这样一个城镇化方兴未艾、土地稀缺性极高、房地产市场波动对经济生活影响极大的国家来说,值得特别重视。具体而言,这种正面效应,一是可以增加住房市场上中小户型的需求比例,从而有利于集约利用土地,促进城市化健康发展和经济增长方式转变；二是可以减少已建成房屋的空置率,活跃租房市场,提高社会中不动产资源配置的效率；三是可以促使不动产投资、投机(二者并无绝对界限)行为收敛,有利于减少住房价格过快上涨及其导致的市场大起大落的可能性,促进房地产业长期健康发展。

　　我国在改革中已推出的“土地出让金”,其性质是土地使用权的价格,即凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租；而房地产税,其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负,收取者(国家)凭借的是社会管理者的政治权力。“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系,不存在重复征收的问题。发达市场经济的地方政府其实也是“土地财政”,但是基本特征有所不同,该“土地财政”资金来源比较合理,即主要从不动产保有环节上取得,而我国基本依靠“土地出让金”,必然推动土地价格日渐高企。

　　前些年,在没有每隔若干年重评一次税基的房地产税制度框架的情况下,土地出让金的生成价位较高,而一旦推出房地产税,其生成价位会因交易者预期的改变而相对较低,这种差异也并不是开征房地产税的硬障碍。在中国渐进改革已形成“路径依赖”的情况下,我们完全可以设计“老房地产”与“新房地产”有所不同的税务区别对待办法。其实,在开征房地产税方面,欧美国家有多年积累的丰富经验,我国完全可以结合本国国情与实际,借鉴吸收而形成“后发优势”。当然,中国近些年的“小产权房”、历史上形成的“经租房”等问题,确是其他国家一般没有的情况,需要稳妥处理,但在配套改革中,这些都是可以设计对策方案、渐进合理解决的。

　　物业税改革“牵一发而动全身”,高度敏感,如果进入立法程序,必须积极征求公众、专家、各利益群体的意见和建议,允许争论,在一些关键点上可采取听证会方式加强透明度和不同意见的沟通,多试点,从而增进各方对此项重要改革的认知。

　　贾康 作者系财政部财政科学研究所所长